滬二手房交易創5年單日新高，車位單獨發證增加交易？官方詳解不動產新規變化

上海樓市“新七條”出臺一個多月，住房交易明顯升溫。4月11日，二手房網簽量1632套創下5年單日新高。

“數據是官方虛增，故意把車位算進去了”“活躍度后勁不足，“現在夫妻更名被鎖死，會增加交易成本”……市場上不乏這樣的質疑。

網友留言。

記者了解到，這些說法源于部分平臺賬號對3月1日施行的《上海市不動產登記技術規定》的誤讀。

實際上，此次新規是對2021版到期規定的修訂，以銜接現行國家政策和社會變化。車位產權登記、配偶之間權利變動登記等方面的調整，都屬于登記領域的技術性優化，不影響普通市民的日常交易。

新規施行以來市場平穩

2月25日，上海出臺樓市“新七條”，3月1日，不動產登記新規施行。時間上的接近，讓不少人將兩者關聯，誤認為是連續的樓市調控政策。

記者從上海市確權登記局了解到，上海的不動產登記技術規定已是第四次調整。此前一版于2021年3月1日施行，有效期為5年，此次修訂屬于正常到期更新。施行一個多月來，市場比較平穩，并不存在所謂“增加交易成本”等異常情況。

之所以將兩者捆綁討論，源于部分人對“不動產”范疇的認識偏差。

不動產不等于房地產。“新規涉及11類可以登記的不動產權利，房地產只是其中的一部分?！鄙虾Ｊ写_權登記局相關負責人介紹說。

可登記的不動產權利體系龐大，包含集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，土地承包經營權和土地經營權，建設用地使用權，國有農用地的使用權，宅基地使用權，海域使用權、無居民海島使用權，居住權，地役權，抵押權等。

上海市區登記機構每年受理申請100多萬件，涌現的新場景、新問題、新需求很多。相關負責人介紹，此次調整除了考慮到期更新，更重要的是貫徹上位法要求，形成上海可執行、可操作的具體標準，做到于法有據；回應上海經濟社會發展和登記實務的現實需求，解決實踐中遇到的難題，填補規則空白。同時，統一全市技術標準，規范各類登記行為。

車位可擁有獨立產證

上海二手房交易量沖高，是因為把車位也算進去了？新規中關于車位產證登記的調整，引發了一些誤解。

上海車位和住宅一樣，一直被視為獨立的不動產單元。多位房產中介告訴記者，上海房地產交易中心公布的二手房網簽數據，歷來都包含車位，并非因為新規才納入。

過去，車位是作為房屋的附屬設施，登記在同一張產證上。但實踐中出現不少特殊情況。比如，一套住房由夫妻與其兒子三人共同共有。兒子婚后，兒媳以個人名義出資購買小區車位，登記時產權人如何確定就成了問題。又如，房屋被拍賣或處分時，車位無法單獨處置。

“房+車位”同證的模式，也確實過影響交易效率。“在浦東聯洋國際社區（如仁恒河濱城），此前二手房交易就因車位問題陷入僵局。一套總價數千萬元的房產，內含價值近百萬元的車位，無形中抬高了購房門檻，迫使部分不需要車位的潛在買家放棄。甚至因車位權屬和定價爭議，直接導致交易周期拉長甚至失敗。”上海易居研究院副院長嚴躍進說。

此次新規調整的核心是，車位可以作為獨立的不動產單元進行登記、單獨發證。這就解決了上述案例里面兒媳購買車位的產權問題。房車分開辦證之后，兒媳、夫妻與兒子分別辦理產證。登記系統可以在后臺將該車位關聯在相關業主的房屋上。

雖然可以分開辦證，但并非徹底割裂。如果你不是小區業主或和業主同住的直系親屬，不可以單獨購買該小區的車位。畢竟在購買車位時，仍需提供在該小區購置房屋的證明。

“新規在登記系統中強化了車位與對應房屋的數字化關聯，兩者在權屬上依然保持可追溯的邏輯聯系，避免因附屬設施權利人與房屋產權人不一致而引發的處置糾紛。”上海市確權登記中心法制事務科負責人說。

已持有車位的市民，如果希望拆分產證，操作也十分便捷。只需用手機提交申請，系統生成二維碼后，即可前往大廳自助打證機，掃碼打印新產證。市民可就近尋找登記中心辦理，不必局限在房子或車位所在區。

需要注意的是，拆分的前提是房屋與車位權利人一致，且無其他特殊情況。拆分后，原有的份額、權利內容不變，僅將房子和車位分別記載于兩本產證。

夫妻之間變動仍免征契稅

上海登記實務中，房產相關的占比很大。以前，夫妻之間在房產證上加名、減名、更名，都叫“變更登記”，相當于房子沒換權利人，只是信息變了。

新規明確，“夫妻之間”權利變動調整為“轉移登記”。可以理解為，產權從一個人轉到另一個人。以前，變更登記不需要繳納契稅，調整之后，會不會增加交易成本？

答案是不會?！拔覀円雅c稅務部門溝通，按照稅收征管要求，夫妻之間做轉移登記，在核稅時也可以免契稅?！惫ぷ魅藛T表示，此次調整是呼應國家《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記規程》等規定的要求。

只有一類人會感受到變化。家里有違法搭建，比如搭建陽光房、封陽臺沒報批，且城管部門已通知登記機構在房屋上作了文件登記的市民，按照原來的變更登記，不需要整治拆違注銷文件登記?，F在改成轉移登記，城管會要求轉移前必須整改并完成注銷文件登記后方可辦理。

新增破產管理人登記要求

新規還有一項重要調整，是新增了破產管理人處置破產財產的轉移登記。

這幾年，新設企業數量激增，市場優勝劣汰的過程中，有大量企業需要退出。以前，企業破產案例并不多，通過法院訴訟糾紛模式處理即可?，F在很多企業主動向法院申報破產，由法院組織財經查詢和清算，專業機構（律所、會計師事務所）擔任破產管理人，統一處理企業的債權債務和資產處置，整體模式和法院訴訟裁判是完全不同的。

“市場健康的‘新陳代謝’，需要破產管理人了解企業名下還有多少財產，如何合法合規地處置這些財產。之前，關于這部分的不動產登記規則屬于空白，需要我們設計一套新的規則，便于他們查詢，明確登記技術規定和具體程序，方便各區按照統一手勢執行。”上海市確權登記局相關負責人說。這是優化營商環境、形成“準入—經營—退出”市場閉環的關鍵一環。

原標題：《滬二手房交易創5年單日新高，車位單獨發證增加交易？官方詳解不動產新規變化》

欄目主編：陳璽撼 題圖來源：上觀題圖 圖片編輯：邵競

來源：作者：解放日報 戚穎璞