警惕！上海二手房七連跌，只是樓市大分化的開(kāi)始

上海樓市分化持續(xù)，新房?jī)r(jià)格連漲42個(gè)月，二手房環(huán)比“七連跌”！

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局今日公布的2025年11月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)分化態(tài)勢(shì)。當(dāng)月，上海新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，同比上漲5.1%，價(jià)格已連續(xù)42個(gè)月保持環(huán)比上漲。同期，上海二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅較上月略有收窄，但已連續(xù)7個(gè)月環(huán)比下跌。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，新房市場(chǎng)的價(jià)格支撐主要來(lái)源于改善型需求及核心板塊的穩(wěn)定性。專家指出，當(dāng)前市場(chǎng)格局呈現(xiàn)“二手剛需價(jià)跌量穩(wěn)，新房核心改善支撐力強(qiáng)”的特點(diǎn)。二手房市場(chǎng)則因掛牌量增長(zhǎng)，“以價(jià)換量”現(xiàn)象擴(kuò)大，價(jià)格仍處于下行區(qū)間。數(shù)據(jù)顯示，11月上海二手住宅成交量環(huán)比增長(zhǎng)逾兩成，但交易主力為300萬(wàn)元以內(nèi)的低總價(jià)房源。

專家表示，近期政策層面聚焦激活交易流通與優(yōu)化供給，全國(guó)新房待售面積增速已降至近年低點(diǎn)，供給端收緊信號(hào)明確。市場(chǎng)預(yù)計(jì)，核心城市因需求韌性，未來(lái)房?jī)r(jià)跌幅可能收窄，但整體市場(chǎng)仍處于筑底階段。

實(shí)際上，我們眼前看似同一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)際上已經(jīng)分化成了兩個(gè)運(yùn)行邏輯截然不同的領(lǐng)域。一邊是受到精密調(diào)控與管理的“新房市場(chǎng)”，另一邊則是更能反映真實(shí)呼吸與脈搏的“二手房市場(chǎng)”。

這種表面上呈現(xiàn)出的價(jià)格背離，其根源恰恰統(tǒng)一于當(dāng)前發(fā)展階段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的整體管控思路與深預(yù)期管理之中。

1.新房和二手房，誰(shuí)是剛需？

從源頭的土地供應(yīng)開(kāi)始，政府通過(guò)控制每年出讓土地的數(shù)量、節(jié)奏和區(qū)域，從根本上影響著未來(lái)可售房屋的“總水庫(kù)”容量。在房屋建設(shè)完成即將上市銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，預(yù)售價(jià)格的審批制度，則直接為每一張“預(yù)售許可證”標(biāo)定了價(jià)格上限，這實(shí)質(zhì)上是一種隱性的定價(jià)權(quán)。

此外，推盤(pán)節(jié)奏也被有效管理，優(yōu)質(zhì)地段、備受關(guān)注的樓盤(pán)往往被有序地、少量地釋放到市場(chǎng)，持續(xù)維持著市場(chǎng)的關(guān)注度和熱度。

這套“控量保價(jià)”的組合拳，看著目標(biāo)是維持市場(chǎng)穩(wěn)定、防止大起大落，但其深層次支撐的，是整個(gè)城市發(fā)展所依賴的土地財(cái)政基本盤(pán)，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)緊繃的資金鏈。

它確保了新房這個(gè)“一級(jí)市場(chǎng)”的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)和價(jià)格信號(hào)，為整個(gè)鏈條的參與者——從地方政府到銀行，再到開(kāi)發(fā)商——提供了關(guān)鍵的信心與流動(dòng)性支撐。

但在二手房市場(chǎng)門(mén)前就無(wú)能為力了。

二手房市場(chǎng)是由數(shù)百萬(wàn)個(gè)分散的業(yè)主個(gè)體決策匯聚而成的，它的交易是無(wú)數(shù)個(gè)家庭基于自身資金狀況、未來(lái)收入預(yù)期、置換需求乃至市場(chǎng)情緒而做出的獨(dú)立判斷。

在這里面沒(méi)有統(tǒng)一的預(yù)售審批，沒(méi)有計(jì)劃性的推盤(pán)節(jié)奏，價(jià)格的形成源于無(wú)數(shù)筆真實(shí)、瑣碎、有時(shí)甚至帶點(diǎn)沖動(dòng)的買賣談判。

因此，二手房市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)，更能體現(xiàn)出城市房地產(chǎn)資產(chǎn)所面臨的真實(shí)供需關(guān)系和價(jià)值評(píng)估。它直接承受著宏觀經(jīng)濟(jì)冷暖、居民收入信心、人口流動(dòng)趨勢(shì)以及信貸政策松緊的每一絲變化。

當(dāng)前上海二手房?jī)r(jià)格的連續(xù)下跌，便是這種真實(shí)購(gòu)買力與市場(chǎng)預(yù)期正在經(jīng)歷“價(jià)值重估”的直接證明。

在特定轉(zhuǎn)型期，新房與二手房市場(chǎng)的背離，是整個(gè)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性體現(xiàn)，它反映了一種有意識(shí)的管理策略，如通過(guò)穩(wěn)住可控的“新房”這一端，來(lái)為不可控的“二手房”市場(chǎng)提供緩沖與錨定，試圖引導(dǎo)整個(gè)市場(chǎng)的預(yù)期軟著陸。

基于這一點(diǎn)，我們就能明白，兩個(gè)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)看似矛盾，實(shí)則共同講述著同一個(gè)關(guān)于控制、調(diào)整與回歸的事情。

新房市場(chǎng)的“穩(wěn)”是一種主動(dòng)管理的“穩(wěn)”，而二手房市場(chǎng)的“跌”則是真實(shí)供需關(guān)系下的“尋底”。

二者之間的張力與互動(dòng)，恰恰構(gòu)成了觀察中國(guó)核心城市房地產(chǎn)未來(lái)走向的窗口。

2.“打新”套利鏈條扭曲了

在上海的核心區(qū)域，有一個(gè)被廣泛認(rèn)知的現(xiàn)象，新上市樓盤(pán)的政府核準(zhǔn)售價(jià)，往往顯著低于周邊同品質(zhì)二手房的市場(chǎng)掛牌價(jià)。這種“價(jià)格倒掛”并非市場(chǎng)自然形成的結(jié)果，而是限價(jià)政策下的特殊產(chǎn)物。

它創(chuàng)造了一個(gè)看似無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的套利空間——購(gòu)買新房，在入手的那一刻就擁有了可觀的賬面浮盈。

于是，“打新”不再是單純的購(gòu)房行為，而是變成了資金密集型的“抽簽”游戲。購(gòu)房者的核心驅(qū)動(dòng)力從居住需求，急遽轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)短期資本利得的追逐。

大量資金涌入新房搖號(hào)市場(chǎng)，中簽率屢創(chuàng)新低，熱門(mén)樓盤(pán)甚至需要積攢多年的社保年限才有入圍資格。這場(chǎng)游戲的本質(zhì)，是政策紅利在特定時(shí)點(diǎn)、特定樓盤(pán)上的集中釋放，其成交價(jià)格根本無(wú)法反映真實(shí)的居住需求和購(gòu)買力水平，而更像一種受管控的“金融產(chǎn)品發(fā)行價(jià)”。

這種扭曲的套利機(jī)制產(chǎn)生了雙重沖擊。

首先，它徹底虛化了新房市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)。新房看似火爆的銷售數(shù)據(jù)和“穩(wěn)中有升”的官方統(tǒng)計(jì)均價(jià)，在很大程度上被金融套利需求所支撐，掩蓋了底層真實(shí)居住需求的強(qiáng)弱變化。

其次，它無(wú)情地?cái)D壓了二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性。對(duì)于理性的購(gòu)房者而言，當(dāng)存在一個(gè)明顯有價(jià)格優(yōu)勢(shì)且代表未來(lái)潮流的新房市場(chǎng)時(shí)，轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)的動(dòng)力就會(huì)大幅削弱。

除非二手房東愿意提供足夠大的折扣，以抵消“打新”所能帶來(lái)的潛在收益，否則交易便難以達(dá)成。

這正是當(dāng)前二手房市場(chǎng)持續(xù)承壓、必須以價(jià)換量的關(guān)鍵原因之一。

而且，類似的“打新”游戲與上海房地產(chǎn)日益凸顯的“類金融產(chǎn)品”屬性被深度融合了，并催生了市場(chǎng)的尖銳分化。高凈值人群將核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)新房，尤其是大戶型改善型產(chǎn)品，視為稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行配置。

全國(guó)性的資金在此匯聚，它們的考量維度是資本的保值增值、資產(chǎn)的長(zhǎng)期潛力以及身份的象征意義，而非簡(jiǎn)單的居住成本。

數(shù)據(jù)顯示，144平方米以上大戶型新房?jī)r(jià)格漲幅遠(yuǎn)超剛需戶型，這印證了新房市場(chǎng)內(nèi)部已裂變?yōu)閮蓚€(gè)幾乎獨(dú)立的賽道。

一個(gè)是由資產(chǎn)配置需求驅(qū)動(dòng)的高端改善市場(chǎng)，有龐大的體外資金支撐，對(duì)短期經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的敏感性較低，抗跌性強(qiáng)，其價(jià)格走勢(shì)更多取決于稀缺性和長(zhǎng)期信心。另一個(gè)則是由真實(shí)居住需求驅(qū)動(dòng)的普通住宅市場(chǎng)，與本地居民的實(shí)際收入、就業(yè)前景、信貸成本緊密捆綁，更為脆弱和敏感。

當(dāng)“打新”熱潮主要集中在前者時(shí)，它就進(jìn)一步拉高了新房市場(chǎng)的整體均價(jià)，并營(yíng)造出一種局部的繁榮假象；而后者，無(wú)論是新房中的非熱門(mén)樓盤(pán)，還是整個(gè)二手房市場(chǎng)，則不得不直面購(gòu)買力透支和預(yù)期轉(zhuǎn)弱的現(xiàn)實(shí)壓力。

“政策套利”與“資產(chǎn)金融化”，也是上海樓市發(fā)生兩面性變化的因緣所在。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)一性已經(jīng)消失了，取而代之的是基于財(cái)富等級(jí)和購(gòu)房動(dòng)機(jī)的階層化分割。所以，我們看到的平均數(shù)會(huì)失真，我們也會(huì)看到一個(gè)城市會(huì)傳遞出截然相反的信號(hào)。

而這，也不僅是上海一地的故事，還是中國(guó)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)型深水區(qū)中，其復(fù)雜性與矛盾性的一個(gè)高度濃縮的樣本。

3.背離將如何收斂？

中央提出的“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”在上海的實(shí)踐，就是要透過(guò)政策實(shí)現(xiàn)平衡。

平衡的核心在于，通過(guò)行政力量與市場(chǎng)力量的協(xié)同與分野，試圖實(shí)現(xiàn)多重目標(biāo)。

既要穩(wěn)定全局金融與財(cái)政基本面，又要允許局部?jī)r(jià)格調(diào)整以釋放風(fēng)險(xiǎn)、引導(dǎo)預(yù)期。

具體而言，管理層通過(guò)控制土地供應(yīng)、審批預(yù)售價(jià)格和調(diào)節(jié)高端樓盤(pán)入市節(jié)奏，有力地維持了新房市場(chǎng)的溫度與價(jià)格標(biāo)桿。這一做法直接支撐著地方土地財(cái)政的收入預(yù)期，保障了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵現(xiàn)金流，并維護(hù)了銀行體系中最重要的抵押品資產(chǎn)價(jià)值。

同時(shí)，對(duì)于由千萬(wàn)個(gè)家庭自主定價(jià)的二手房市場(chǎng)，則允許其在供需關(guān)系主導(dǎo)下進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。這種調(diào)整客觀上起到了擠出前期投機(jī)泡沫、釋放估值風(fēng)險(xiǎn)的作用，并為整體市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”創(chuàng)造了緩沖區(qū)。

但任何平衡術(shù)都伴隨著隱形成本，且其可持續(xù)性面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

首要的風(fēng)險(xiǎn)在于流動(dòng)性枯竭的傳導(dǎo)。

二手房市場(chǎng)交易活躍度持續(xù)下降，意味著大量存量房產(chǎn)的變現(xiàn)能力正在減弱，若越來(lái)越多的業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的資產(chǎn)難以按預(yù)期價(jià)格出售，那這種“流動(dòng)性凍結(jié)”的悲觀預(yù)期會(huì)逐步蔓延。

它不僅會(huì)抑制改善型需求者“賣舊買新”的能力，從而最終拖累新房市場(chǎng)的真實(shí)需求，更可能引發(fā)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格體系的全面信心動(dòng)搖。

其次，普遍的財(cái)富縮水效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)，對(duì)于大多數(shù)中產(chǎn)家庭而言，其核心財(cái)富體現(xiàn)在自住或持有的二手房?jī)r(jià)值上。這部分資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)下滑，將直接導(dǎo)致家庭資產(chǎn)負(fù)債表收縮，進(jìn)而抑制其在其他領(lǐng)域的消費(fèi)與再投資意愿，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)活力產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。再者，市場(chǎng)最基礎(chǔ)的價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能正趨于混亂。

新房與二手房市場(chǎng)長(zhǎng)期、顯著的背離，使得任何一個(gè)價(jià)格都無(wú)法單獨(dú)作為判斷市場(chǎng)真實(shí)狀況的可靠依據(jù)，這增加了所有參與者——包括買家、賣家、開(kāi)發(fā)商乃至政策制定者——的決策難度與風(fēng)險(xiǎn)。

而這些不斷累積的成本意味著，當(dāng)前“新房穩(wěn)、二手跌”的背離狀態(tài)難以永久維持。

市場(chǎng)內(nèi)在的調(diào)節(jié)力量與外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，終將迫使這種扭曲走向某種形式的“收斂”。政策平衡術(shù)所延遲或轉(zhuǎn)移的矛盾，最終需要找到一個(gè)釋放的出口。

第一種可能是新房?jī)r(jià)格出現(xiàn)補(bǔ)跌。

當(dāng)二手房?jī)r(jià)格調(diào)整到足夠深度，使得“價(jià)格倒掛”的套利空間消失甚至逆轉(zhuǎn)時(shí)，“新房必然保值”的信仰便會(huì)崩塌。屆時(shí)，支撐新房?jī)r(jià)格的結(jié)構(gòu)性因素，如高端項(xiàng)目的限量供應(yīng)，可能難以抵御整體市場(chǎng)估值體系下移的引力。

第二種，或許是二手房市場(chǎng)率先止跌回升。這需要宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)強(qiáng)勁且可持續(xù)的復(fù)蘇，居民收入預(yù)期得到根本性改善，從而重新提振對(duì)存量資產(chǎn)的購(gòu)買力和信心。但從當(dāng)前內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，實(shí)現(xiàn)這一路徑的挑戰(zhàn)巨大。

因此，最有可能出現(xiàn)的第三種情形，是新房與二手房市場(chǎng)長(zhǎng)期處于分化狀態(tài)，并逐漸固化為兩個(gè)遵循不同邏輯的平行體系。

新房市場(chǎng)，尤其是核心地段的高品質(zhì)住宅，可能日益呈現(xiàn)出“奢侈品市場(chǎng)”的特征，供應(yīng)高度管控、價(jià)格受到支撐、交易低頻且客群高度特定，其定價(jià)更多反映高凈值人群的資產(chǎn)配置邏輯而非居住成本。

而二手房市場(chǎng)則將徹底回歸“大眾消費(fèi)市場(chǎng)”屬性，交易高度市場(chǎng)化、價(jià)格由最廣泛的真實(shí)居住需求決定、流動(dòng)性強(qiáng)弱成為關(guān)鍵，呈現(xiàn)明顯的“以價(jià)換量”特征。

這兩種體系將長(zhǎng)期并存，各自服務(wù)于不同的社會(huì)群體和財(cái)務(wù)目標(biāo)。這意味著，未來(lái)談?wù)摗吧虾７績(jī)r(jià)”將不再具有單一指征意義，關(guān)鍵必須明確——你指的是哪一個(gè)市場(chǎng)，服務(wù)于哪一種需求。

這種分化與固化本身，就是市場(chǎng)在政策與基本面雙重作用下，經(jīng)歷劇烈調(diào)整后所形成的一種新均衡。

4.放棄幻想，重估邏輯

面對(duì)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出的復(fù)雜圖景，任何購(gòu)房決策都必須建立在摒棄舊有思維、深刻理解新規(guī)則的基礎(chǔ)之上。這不僅僅是選擇買哪里、何時(shí)買的問(wèn)題，更是一場(chǎng)對(duì)自身需求、財(cái)務(wù)能力和市場(chǎng)未來(lái)認(rèn)知的全面重估。

對(duì)于純粹以資產(chǎn)增值為目的的投資者而言，首要任務(wù)是徹底放棄房地產(chǎn)市場(chǎng)“只漲不跌”的慣性思維。那個(gè)依靠杠桿和普漲趨勢(shì)就能輕松獲取高額回報(bào)的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。房地產(chǎn)作為一種資產(chǎn)，其投資屬性依然存在，但它已成為一種具有復(fù)雜風(fēng)險(xiǎn)收益特征的專業(yè)領(lǐng)域。

投資者需要像審視股票或債券一樣，審視具體樓盤(pán)的地段稀缺性、產(chǎn)品力、租賃回報(bào)潛力以及長(zhǎng)期的人口與經(jīng)濟(jì)基本面支撐，并必須接受價(jià)格波動(dòng)乃至階段性虧損的可能性。試圖通過(guò)短期套利“打新”的模式，其政策窗口與市場(chǎng)機(jī)會(huì)正在收窄，且伴隨著極高的資金成本和機(jī)會(huì)成本。

對(duì)于尋求改善居住條件的家庭，他們正置身于一個(gè)典型的決策困境。

一邊是看似具有價(jià)格倒掛優(yōu)勢(shì)、但中簽難度極高且往往透支未來(lái)地段紅利的新房市場(chǎng)；另一邊是價(jià)格持續(xù)調(diào)整、但可即時(shí)選擇且能真實(shí)感受社區(qū)環(huán)境的二手房市場(chǎng)。

這個(gè)選擇沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)答案，核心在于厘清自身首要目標(biāo)，是優(yōu)先追求短期內(nèi)賬面上的資產(chǎn)增值預(yù)期，還是優(yōu)先滿足確定的居住品質(zhì)與生活便利？

前者是一場(chǎng)與政策和運(yùn)氣對(duì)賭的冒險(xiǎn)，后者則需要有足夠的財(cái)務(wù)底氣來(lái)承受買入后資產(chǎn)可能繼續(xù)縮水的心理壓力。改善型買家需要更精細(xì)地計(jì)算家庭長(zhǎng)期現(xiàn)金流，將購(gòu)房更多地視為一項(xiàng)重大的消費(fèi)與長(zhǎng)期負(fù)債決策，而非一項(xiàng)必勝的投資。

對(duì)于首次置業(yè)的剛需購(gòu)房者，當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境或許提供了更務(wù)實(shí)的切入機(jī)會(huì)。價(jià)格深度調(diào)整后的二手房市場(chǎng)，其性價(jià)比正在凸顯，選擇面也更廣。

其所購(gòu)入的房產(chǎn)，在可預(yù)見(jiàn)的短期內(nèi)很可能不再是一個(gè)快速升值的資產(chǎn)，而首先是一個(gè)需要持續(xù)支付成本的“家”。也就是說(shuō)，購(gòu)買決策應(yīng)極度側(cè)重于居住屬性本身——通勤距離、社區(qū)配套、房屋品質(zhì)，并確保即使房?jī)r(jià)橫盤(pán)或陰跌，家庭的月供支出也在安全范圍之內(nèi)。

接受資產(chǎn)短期不增值甚至小幅縮水的現(xiàn)實(shí)，是做出理性購(gòu)買決定的重要心理前提。

上海樓市作為中國(guó)最具指標(biāo)意義的城市市場(chǎng)，其新房與二手房的長(zhǎng)期背離、不同產(chǎn)品線的價(jià)格分化，清晰地預(yù)示了全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展路徑，一個(gè)“同漲同跌”的時(shí)代已經(jīng)落幕，一個(gè)“結(jié)構(gòu)性分化”的時(shí)代正在全面展開(kāi)。

這種分化將沿著城市能級(jí)、板塊價(jià)值、產(chǎn)品類型和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（新房/二手）等多重維度深化。

過(guò)去那種將房地產(chǎn)視為無(wú)需甄別即可實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值的“普惠式工具”的認(rèn)知，必須被徹底更新。

在未來(lái)，房地產(chǎn)將更像一個(gè)專業(yè)化的領(lǐng)域，其中既有類似于奢侈品的頂級(jí)資產(chǎn)，也有滿足基本居住需求的大眾消費(fèi)品，更有大量介于其間的、表現(xiàn)各異的品種。

它們的價(jià)格驅(qū)動(dòng)邏輯、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和長(zhǎng)期回報(bào)將天差地別。

理解這種本質(zhì)性的范式轉(zhuǎn)變，并據(jù)此調(diào)整家庭的資產(chǎn)配置策略與財(cái)富預(yù)期，是每一個(gè)家庭在未來(lái)十年必須完成的必修課。

當(dāng)非理性的潮水退去，所有資產(chǎn)的價(jià)值都將回歸其最堅(jiān)實(shí)的根基——真實(shí)的居住需求、稀缺的資源稟賦和可持續(xù)的創(chuàng)造能力。

本文作者 | 七七愛(ài)吹牛

審校 | 童任

配圖/封面來(lái)源 | 騰訊新聞圖庫(kù)

編輯出品 | 東針商略

?2025 東針商略 版權(quán)所有。未經(jīng)授權(quán)同意，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載或使用。