物業公司“撤場”案例頻發，物業費真的越低越好嗎？

收繳率降低、撤場事件頻發，圍繞物業費的種種爭議還在發酵。

近日，關于物業費該怎么收的話題，再度沖上熱搜。一派網友主張物業費應大幅降低，甚至有網友稱拒交物業費；另一派網友則表示，小區和物業本是“共同體”，交物業費不是問題，關鍵是物業各項服務要透明。

業主要按合同要求繳納物業費，是我國《民法典》和《物業管理條例》等明文規定的條款。但具體的收費標準，現實中有一定調整和協商空間，自去年以來，物業費下調的小區越來越多，尤其是在一些剛需樓盤。

但是，物業收費和成本的“天平”并不容易平衡。因收繳率低、效益低下等原因，一些小區出現“物業撤場”的現象；部分頭部物業公司，也在主動退出低回款、低轉化項目。而一旦物業退出，業主們的挑戰才剛剛開始。

20城物業費“大起底”

“我們小區物業費明顯偏高，與當地物業水平嚴重不符。”近日，有廣東惠州千灣匯小區業主在領導留言板稱，小區物業旗下其他項目，近期收費已經出現下調，而自家小區目前的物業費，還維持在2.95元/平方米/月的水平。

對此惠州市惠城區住房和城鄉建設局表示，千灣匯小區共865戶，截至當前交付戶數為255戶，入住率僅17.9%。在收入遠低于成本且虧損持續擴大的現實下，下調物業費將直接導致服務團隊萎縮、設施維護停滯、小區環境與安全品質急劇下滑。

物業方面表示，將堅持“一項目一核算”原則，收費標準嚴格與項目運營成本掛鉤；即使虧損經營，也將竭力確保人員到位，保障安保、保潔、工程維修等基本服務不滑坡，深化成本管控，定期向業主公開收支情況，積極聽取意見建議。

如果業主方面希望降低物業費，需要修改物業服務合同。根據《民法典》第二百七十八條的規定，屬于業主共同決定的事項，應通過召開業主大會投票表決來決定。

因入住率極低引發物業費矛盾，雖不是各地最普遍的情況，但反映出了關于物業費的共性問題：即“降低物業費”，已成為當下一些二手房業主的共同訴求。

從行業機構發布的數據看，近一年時間以來，重點城市的平均物業費確實在下滑。

據中指研究院，2025年12月，二十城物業服務均價為2.72元/平方米/月，同比下跌0.23%，環比下跌0.09%。這20城包括上海、北京、深圳、廣州、昆明、合肥、武漢、無錫、南昌、成都、天津、杭州、長沙、蘇州、寧波、濟南、重慶、青島、南京、常州。

其中，一線城市物業服務價格水平居前列，其中深圳均價最高，為3.97元/平方米/月；北京、上海緊隨其后，分別為3.93元/平方米/月和3.51元/平方米/月；杭州、廣州、天津均價分別為3.00元/平方米/月、2.87元/平方米/月、2.78元/平方米/月。

可以看到，近一年時間，部分城市的物業費均價確實出現微幅下調，包括合肥、武漢、南昌、寧波、重慶、青島、南京。但將時間軸拉長，如果從2021年12月至今，上述20城的物業費均價整體還是呈上漲狀態，年均復合增長率為2.96%。

從具體城市的年均復合增速看，上海、北京漲幅最高，年均復合增速分別為7.38%和4.80%；昆明、合肥、武漢等城市的物業費均價，年均復合增速也實現超過2%的漲幅；深圳雖然絕對均價是二十城最高，但年均復合增速為1.23%，市場已進入穩定期。

不過，從近一年的變化看，物業費穩住漲幅，并出現局部下調的情況，已經越來越普遍。

比如近日，山西華盛文瀛物業管理有限責任公司發布《關于調整物業服務收費標準及相關事項的通知》，平城區巨華?御錦文瀛小區的物業費，2026年1月1日起將下調至2元/平方米/月，而此前該小區物業費為2.8元/平方米/月，下調幅度約28.6%。

“收費難”物業撤場頻發

調整物業費、降低業主負擔，本是利于居民的好事，但前提是物業公司能實現可持續經營，業主也能按時按合同繳費。但在現實中，因為物業服務標準模糊，業主常常感覺交了物業費、卻沒享受到肉眼可見的服務，物業公司“收費難”已愈演愈烈。

中指研究院《2025中國物業服務價格指數研究報告》顯示，“十四五”期間，物業服務百強企業的物業費收繳率持續下滑，2024年數據為88.17%，大幅下降4.54個百分點。

而收繳率低、效益低下的一個直接連鎖反應是，物業公司“主動撤場”。

近日，成都市西元小區的物業公司主動“退場”，一份由怡置物業服務（成都）有限公司發布的文件顯示，自2023年12月交付以來，公司一直作為物業公司提供服務，小區業委會已于2025年9月成立，并將于12月召開業主大會進行小區物業的續/選聘表決。

“由于本小區管理成本高、部分業主拖欠物業費和集團策略調整，我司計劃不參加小區服務企業的續/選聘，并計劃不晚于2026年6月30日終止對本小區的物業服務。”告知函顯示，同時將積極配合業委會及主管單位，完成物業的移交工作。

而在此之前，今年已出現諸多物業“主動撤出”的案例，涉及寧波、錦州、岳陽、南京、重慶、長沙、武漢、上海等多個城市，其中有業內規模較小的物業公司，更有大量頭部物業比如龍湖智創生活、中海物業、金碧物業、融創服務等。

克而瑞物管表示，前述城市因此前市場擴張迅猛，新交付樓盤體量巨大，導致物業服務市場競爭激烈且矛盾集中，物業費定價、服務標準與業主期望之間的磨合期更短、矛盾也更易激化。當行業進入調整期，這些區域便成為博弈的“前沿陣地”，引發項目換防潮。

而究其根源，物業公司撤場頻發背后，主要有四大原因。克而瑞物管表示，一是“經濟賬”算不過來，部分小區物業費收繳率低、物業長期“入不敷出”。二是物業費“降價潮”來襲，部分小區的物業認為，降低收費標準會影響后續的服務品質。

三是物業經營成本攀升，包括保安、保潔等人力成本逐年攀升，以及電梯、水管等設施逐漸進入老化期，日常保養和維護費等也在上漲。此外，一旦物業和業主信任崩塌，常常陷入業主覺得“服務不好、不愿繳費”，而物業收費難、降低服務的惡性循環。

中指研究院直言，當前物業行業可持續發展面臨較大困境。最低工資標準穩步提升、社保政策規范化推高了人工成本，能源、維修材料等物料成本也呈上漲趨勢，從而導致物業企業“增收不增利”現象普遍，單純依賴基礎服務費調整的模式已難以為繼。

該研究院認為，物業管理若想要尋求根本性突破，唯有通過價格機制優化、科技賦能與模式創新三管齊下，形成“質價相符”的良性循環。通過精細化管理降本增效，釋放更多資源用于服務建設，最終提升業主滿意度和項目收繳率，形成良性循環。

此外，“十四五”以來，構建規范化、透明化的市場環境，始終是物業領域的政策導向。

克而瑞物管表示，物業和業主本是“利益共同體”，物業需要合理的收益維持服務，業主需要優質的服務保障生活，核心是需要建立信任，找到雙方都能接受的平衡點。比如最重要的“透明化運營”，物業公司定期公示收支明細，讓業主看清“明白賬”。

再者，打破傳統“一刀切”的服務模式，業主可以像“點菜”一樣按需選擇服務項目。此外，業主主動參與、多方協同發力，才是破解困局的關鍵，政府的“托底”與“引導”也至關重要，可完善物業費定價的市場化機制，厘清開發商遺留問題的責任邊界。