房企手握近萬頃閑置土地進退兩難，業內呼吁加大回收或調規力度

2025年是很多爆雷房企“甩掉歷史包袱”的一年，樓盤保交付任務基本完成，債務重組也有了不少進展。

但有一個問題對他們來說仍是沉重的“包袱”——眾多爆雷房企手握大量 2021年前以高溢價搶下的土地，卻因當下開發易虧損、過去的規劃不符市場趨勢等原因不愿開發。

總部位于華東的某爆雷房企，其手中土儲未開工面積按當前開發速度，未來16年都開發不完；另一家規模曾排行業前20的爆雷房企，土儲超2500萬平方米，按當前銷售速度，土儲20年都消化不完。

有業內人士向第一財經反映，存量土地去庫存雖已獲國家多項政策支持，卻因政策落地差異、房企債務復雜等因素，部分土地仍未被有效收儲。在此背景下，破解閑置土地難題，實現房地產行業穩樓市與去庫存目標，成為亟待探索的關鍵問題。

土地閑置多年，房企開發意愿低

在樓市狂飆余波尚未退去的2021年，廣州市南沙區曾發布一個雄心勃勃的計劃——要在中心區域建一個“雙塔地標”，最高建筑達到290米，與珠江新城的天際線遙相呼應。

然而高大上的南沙新地標并未快速崛起，這個商住地塊的一部分反而成了大型臨時停車場。

時隔多年，南沙區規自局于今年5月發布了一則《閑置土地認定書》，宣告南沙“雙塔地標夢碎”。

這則《閑置土地認定書中》顯示，地塊登記權屬人是廣州市百順欣光房地產有限公司，本來應該最晚于2023年2月9日前動工開發，但已超過合同約定動工開發日期滿一年未動工開發，因此地塊被認定為閑置土地，閑置原因為企業自身原因。

天眼查顯示，在股權穿透后，廣州市百順欣光房地產有限公司背后的控股股東是陽光城集團股份有限公司。

曾經年營收超過2000億元的房企陽光城，于2021年下半年出現債務危機，2022年2月美元債實質性違約，2023年從深交所摘牌退市。在被認定為閑置土地后，陽光城的南沙雙塔地塊已被調整規劃。

“雙塔地標”地塊閑置多年未動工，只是房地產“狂飆后遺癥”的縮影之一。如今，仍有很多出險房企不知道該如何處置當年樓市火熱時囤下的地塊。

“現在大家寧愿去卷代建市場，眼看代建費率越來越低，也不愿意開發自己手中閑置的土地。”近日一家總部位于華東的爆雷房企相關人士對第一財經表示。

多家房企人士都向記者反饋，臨近年底，不少房企的保交付任務幾乎全部完成，債務重組也有了巨大進展，很多房企已經在年底開始盤算未來的發展之路。

不過，繼續開發手中土地，卻基本不在他們的計劃中。

這些土地大部分都是爆雷房企在2021年之前土地市場最火熱的時候，用高溢價率搶下的地塊，如今卻成了既無人想開發，也無人要接盤的資產。

前述華東某爆雷房企相關人士對記者表示：“公司那些閑置許久的土地，只要不開發，放在賬面上還算是資產，一旦開發就會虧損。”

記者查閱該公司2025年中期報告，該報告披露，這家公司共計有100多個存量項目，其中未開工面積合計達到400多萬平方米，報告期開工面積（2025年上半年）僅為12萬平方米。按照這個速度，未來16年都開發不完。

另一家爆雷房企在規模巔峰期時曾排到行業前20位，即便多年沒拿地，現在手中土儲還超過2500萬平方米，較多分布在太原、重慶、武漢、成都、溫州、南昌等二線城市。該公司今年上半年開發商品房的平均售價超過1萬元/平方米，按照這個價格粗略計算，該房企手中土儲貨值超過2500億元。

“放在過去，這些土儲是很好的資產包，有人搶著收。但是現在連債權人也不想拿走這些未動工地塊，他們寧愿要工抵房。”這家房企相關人士對第一財經表示。

這家房企也不愿在當下時間節點開發自己過去拿的地，今年僅有一個前些年拿地的地塊開工。“2021年及更早以前拿的土地，地塊當初的規劃跟現在市場需求已經不相符。”相關人士稱。

今年上半年，該房企合同銷售建筑面積不足100萬平方米，照這個速度，手中土儲20年也消化不完。

破解閑置土地難題，國家已出臺多項政策

目前閑置宅地規模到底有多大？土地去庫存又面臨哪些問題？

據房地產研究機構克而瑞統計，到今年全國土地成交規模已經連續4年負增長，宅地出讓建筑面積已低于新房成交規模，房地產行業正處于去庫存階段。截至今年7月，全國已有313個城市發布了存量住宅用地規模清單。

其中，27個典型城市存量住宅用地合計4.4萬公頃，各類保障房、人才住房、租賃住房等非商品住宅用地共有0.7萬公頃，占比16%；存量商品住宅用地共有3.7萬公頃，占比高達84%。從出售情況來看，已售部分折合土地規模為1.9萬公頃，合計占比僅43.3%，不足半數。（備注：27個典型城市包括北京、上海、廣州、深圳、常州、成都、東莞、佛山、福州、杭州、合肥、惠州、昆明、南昌、南京、寧波、廈門、蘇州、漳州、長春、長沙、鄭州、重慶、珠海、天津、西安、沈陽）

也就是說，27個典型城市實際潛在的未售商品住宅用地規模高達2.2萬公頃，占存量用地總面積的49%，而其中未動工部分有0.9萬公頃，占比20%。

根據《閑置土地處置辦法》，按照相關約定或規定的動工開發日期滿一年，仍未動工開發的國有建設用地，將被認定為閑置土地；已動工開發但開發建設用地面積占應動工開發建設用地總面積不足三分之一，或者已投資額占總投資額不足百分之二十五，中止開發建設滿一年的國有建設用地，也可以認定為閑置土地。如果滿兩年仍然沒有動工開發的閑置土地，將可能被收回國有建設用地的使用權。

但因為國家出臺相關政策、文物保護、政府部門原因或自然災害等不可抗力造成土地閑置，則有延長動工開發期限、簽訂補充協議，調整土地用途、規劃條件，協議有償收回國有建設用地使用權或者置換土地等處理方式。

此輪大量土地閑置，與前幾年房企出險以及疫情因素息息相關，為了解決存量閑置土地問題，國家也已出臺相關政策。

2025年以來中央部委多次表態，將加快推進專項債收儲，并出臺了《關于做好運用地方政府專項債券支持土地儲備有關工作的通知》，明確將存量閑置地塊優先納入收儲計劃，賦予地方政府在收購定價、用途上的自主權。比如作為全國首例的廣州，已發行了304億元專項債用于回收閑置存量土地，部分土地經調規后將用于保障房開發。

去年，自然資源部曾會同國家發展改革委等部門研究出臺了18條政策措施，采取適度“松綁、放活、讓利、簡化”等政策，破解閑置存量房地產用地利用難、轉讓難、收回難，支持各地加快去庫存、調結構，促進房地產市場止跌回穩。

為何部分房企手中仍有大量閑置土地沒有被收儲？

“有一部分城市尚未落地專項債收儲，還有一些城市現在收儲土地的折扣非常低，低到公司也不想被收儲了。”一家爆雷房企人士稱。

另有一家民營房企相關人士則表示，此前不少被收儲的地塊其資產債權較為清晰，而對于很多民營爆雷房企來說，他們都有過于復雜的債務問題，或地塊存在抵押，很難被收儲。

此外，有房企人士反饋，房企手中這類地塊很多都是已經動工了一部分的，幾年前已經開發了第一期，但是原計劃建造的二期、三期住宅遲遲未開工。

業內人士建議：拓寬收儲路徑，靈活調整規劃

展望2026年，穩樓市、去庫存仍將是房地產行業的主基調。

在解決存量閑置宅地方面，克而瑞研究員馬千里認為，各城市未動工土地積壓程度并不相同，分類施策才是破局關鍵。

其中，未動工土地占比較高的城市需要加快專項債收儲步伐，從而改善市場預期；而土地開工率較高的城市，樓市調控則面臨更大挑戰，需要保障新房交易流速，加強“好房子”產品建設，加快保障房建設力度，將部分在建項目轉為配售型保障房或保障性租賃房，對于原先規劃條件下產品存在銷售挑戰的，允許企業適度降容、減少規劃建面。

今年年中，自然資源部官方網站也發布了妥善處置閑置存量房地產用地案例，為各地處理閑置土地問題提供了參考。

比如，江蘇常州運用合理調整規劃條件和設計要求的政策，指導企業優化住宅方案，調整戶型、層高、車位、綠地面積等指標，改善人居環境，提升了居住品質。

吉林長春適當放寬分期開發和價款繳納時間，在建立資金共管賬戶、嚴格落實監管責任前提下，允許對建筑已完工且土地出讓價款已繳清的住宅部分先行辦理不動產登記，助力企業回籠資金，用于保交房。

在支持地方政府收回收購方面，海南萬寧大膽創新，以“容積率漂移”（空間置換）方式拓寬閑置土地收回路徑，解決了海岸帶保護范圍內的閑置土地歷史遺留問題。

前述爆雷房企人士也認為，地方政府應有更靈活的政策來處置這些閑置許久的土地，比如調整規劃條件和設計要求。“這些四五年前拿的地，很多都位于此前規劃的新城區，當時新城區都有較大的人口導入計劃，所以地塊容積率相對比較高，而現在再建造這一類型的高密度住宅，顯然跟大趨勢是背離的。”

“現在再回頭看，當年不少城市的新城區都存在超量供應的問題，現在不僅得控制新增土地出讓，還應該調整當初的規劃，引導企業建造更符合‘好房子’要求的低密度舒適居住產品。”另一家房企相關人士表示。