謝逸楓：11月70城房價跌幅收窄，未來房價止跌上漲五大信號

文/謝逸楓

統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，11月70城新建商品住宅房價環(huán)比下跌0.4%，1月-10月下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%，比上月收窄0.1%，房價延續(xù)下跌筑底態(tài)勢。

11月70城新建商品住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，比上月收窄0.1%，創(chuàng)年內(nèi)第二大跌幅，表明房價處于下跌筑底階段，市場有效需求不足，政策效果減弱。總體來看，房價止跌企穩(wěn)基礎(chǔ)不牢固，主要是供需修復(fù)放緩的狀況未明顯改變。

11月一線城市二手住宅房價下跌1.1%，跌幅最猛，跌幅比上月下跌0.9%擴大0.2%，其中10月下跌0.9%，創(chuàng)2021年以來最大跌幅，意味著房價處于下跌的筑底、探底、尋底的調(diào)整階段，主要是二手房掛牌量、法拍房量有增無減。

預(yù)計未來70城房價完成筑底后，將在底部運行6個月-12個月的周期。目前房價觸底反彈最大的阻力是銷售端無法傳導(dǎo)至房價、政策效力持續(xù)性弱、貨幣供應(yīng)受限、供大于求、庫存高、居民收入減少、預(yù)期和信心弱、租金回報率無法支撐。

筆者認為，現(xiàn)在判斷房價見底企穩(wěn)、反彈上漲拐點的結(jié)論為時過早，因為市場信心（GDP、實體經(jīng)濟、就業(yè)、收入、交房）和預(yù)期（債務(wù)逾期、供應(yīng)過剩、高庫存、房價下降）及供需修復(fù)放緩、銷售無法傳導(dǎo)至房價，房價筑底過程拉長。

其次是政策刺激的強度、范圍有限，并且城市更新貨幣化、收儲存量商品房和閑置土地政策執(zhí)行不到位、落地緩慢、規(guī)模有限、區(qū)域有限，無法擴大政策組合拳的政策效應(yīng)，導(dǎo)致政策效應(yīng)斷斷續(xù)續(xù)、持續(xù)力不強。

最后是市場產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)性的影響越來越明顯，限價限簽的政策取消導(dǎo)致市場以價換量，帶來結(jié)構(gòu)性的止跌效應(yīng)減弱，讓房價上漲預(yù)期修復(fù)緩慢。而二手房的房價下降明顯帶來沖擊，不排除網(wǎng)簽滯后性的影響。

2025年11月全國單月房價（商品房銷售均價）來看，同比降幅擴大2.6%。11月全國商品房銷售均價9097元/平，環(huán)比下降6.4%，同比下降9.5%，同比降幅較10月擴大2.6%，創(chuàng)下2024年5月以來單月最大同比跌幅。

2025年11月全國單月房價（商品住宅銷售均價）來看，同比降幅擴大4.9%。11月全國商品住宅銷售均價9594元/平，環(huán)比下降6.7%，同比下降11.1%，同比降幅擴大4.9%，房價跌幅擴大的幅度越來越。

2025年前11月全國房價（商品房銷售均價）來看，同比降幅擴大0.6%。前11月9546元/平，同比下降3.6%。主要是影響居民購房能力及購房意愿的收入與就業(yè)預(yù)期尚未根本性扭轉(zhuǎn)，市場信心仍然不足疊加2024年12月銷售的基數(shù)高。

筆者認為，短期內(nèi)要完成房價見底企穩(wěn)、反彈上漲的條件不具備，傳統(tǒng)房價周期路徑為政策見底-成交量止跌上升-房價止跌見底-反彈上漲，現(xiàn)階段政策處于落實期，成交、房價止跌筑底階段，市場分化明顯，熱點城市復(fù)蘇表現(xiàn)起起伏伏。

按照樓市與政策周期、經(jīng)驗來看，政策效應(yīng)、成交量和房價上漲的持續(xù)性能否保持6個月以上-9個月以上，是完成止跌筑底的標志。關(guān)鍵是大招的政策能否全面落地、新的政策加碼能否及時出臺、政策效應(yīng)持續(xù)力能否保持、預(yù)期和信心逆轉(zhuǎn)。

這一輪70城房價自2021年9月（環(huán)比下跌0.1%）下行周期開啟，截至2025年11月，已經(jīng)連續(xù)下跌超過4年，未來房價，到底何時能迎來拐點，何時見底反彈？成為市場最關(guān)心的問題，因為房價下跌超過4年，是房價下跌周期中最長的。

筆者認為，按照現(xiàn)在的經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場狀況、政策效果和持續(xù)力及政策落實情況看，預(yù)計房地產(chǎn)供需關(guān)系修復(fù)、庫存去化需2年-3年時間，這一輪房地產(chǎn)拐點（房價拐點）有望2年-3年后到來，就是2026年到2028年會實現(xiàn)房價見底向上。

目前經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場狀況未達到市場預(yù)期，房地產(chǎn)政策效果、持續(xù)力、以及出臺落實情況不如預(yù)期，預(yù)計年底前，新一輪房地產(chǎn)更大力度刺激政策依然是地方、舊政策為主，不排除房價拐點到來時間拉長，筑底完成周期拉長。

靠降準、降息、解除限制政策、降首付和利率及存量利率、稅收降低的政策，以地方為主的三大工程和城市更新貨幣化安置及收儲商品房、收回閑置土地，是無法完成止跌筑底，解決不了錢、堵點、限制的問題。

地方為主政策（農(nóng)民、人才、多孩家庭購房補貼、房票安置和以舊換新、購房落戶和公積金政策）是無法讓房價止跌回穩(wěn)。只有國家出手，解除限制、打通政策堵點、出錢落實城市更新貨幣化、收儲商品房、收回閑置土地政策。

筆者認為，未來中國房價止跌上漲的5大核心信號，首先是政策上，今年底或2026年3月或5月、9月全國更大力度更大規(guī)模的財政、貨幣一攬子超常規(guī)救市政策出臺，國家下場救市。寬松的貨幣+財政強刺激用于樓市，不是債市、股市。

其次是2026年-2027年內(nèi)，房地產(chǎn)市場基本面全面修復(fù)并復(fù)蘇，實體經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場恢復(fù)正常。例如GDP穩(wěn)定增長、房地產(chǎn)投資逐步回升、居民收入穩(wěn)定增長、房價預(yù)期和信心恢復(fù)、房企債務(wù)化解和按期交房及利潤轉(zhuǎn)正增長等。

第三是租金回報率上升超過房貸利率，房價率先上漲。第四是3萬億城市更新貨幣化安置100萬套-200萬套、1萬億收儲商品房庫存、1萬億收購閑置土地全面落地，去庫存完成，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。第五是人口增長，戶籍全面放開。

按照統(tǒng)計部門2025年1月-11月70城房價、供求關(guān)系、商品房庫存去化周期，產(chǎn)品供應(yīng)和成交結(jié)構(gòu)變化、政策調(diào)整、二手房市場分析，目前市場正在釋放出房價新的變化、信號，呈現(xiàn)房價止跌筑底、政策效果減弱、市場分化信號的趨勢。

一是房價止跌筑底基礎(chǔ)不牢固，底部企穩(wěn)條件不符合，暫時反彈上漲有困難。

二是房價要實現(xiàn)真正全面反彈上漲的條件不具備，區(qū)域結(jié)構(gòu)性上漲占主導(dǎo)。

三是未來1年-2年房價平穩(wěn)，不存在大漲大跌，房價上漲比下跌預(yù)期概率大。

四是房價存在區(qū)域、城市內(nèi)部、產(chǎn)品、一二手房兩極分化，結(jié)構(gòu)性成主流。

五是房價上漲的城市數(shù)量不穩(wěn)定，呈現(xiàn)點狀上漲趨勢，片狀上漲不穩(wěn)定狀態(tài)。

六是市場結(jié)構(gòu)性因素決定一二線核心區(qū)域銷量，對房價的傳導(dǎo)效應(yīng)正在減弱。

七是買房置業(yè)窗口來臨，現(xiàn)在一線、二線城市核心區(qū)買好房子，就是抄底。

八是新房有價沒量，二手房有量沒價，二手房掛牌量和降價沖擊新房價。

11月70城新建商品住宅房價環(huán)比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1%，同比下降2.8%，降幅比上月擴大0.2%。11月70城二手住宅房價環(huán)比下降0.7%，降幅與上月持平，同比下降5.7%，降幅比上月擴大0.3%。

總體來看，房價處于下行趨勢，止跌階段，小幅度震蕩趨勢不變。一方面是二手房環(huán)比跌幅擴大至1.1%，比上月擴大0.2%，新房環(huán)比跌幅收窄0.1%，下跌0.4%。新房、二手房同比分別下降2.8%、5.7%，降幅分別擴大0.2%、0.3%。

11月70城一手商品住宅房價環(huán)比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.1%

11月70城新建商品住宅房價環(huán)比下跌0.4%，1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%、10月下跌0.5%，比上月擴大0.1%，延續(xù)下跌態(tài)勢。

11月房價環(huán)比下跌0.4%，創(chuàng)年內(nèi)第二大跌幅，原因一是市場結(jié)構(gòu)性的因素，大戶型、高價樓盤供應(yīng)和成交量減少。二是限價、限簽政策取消，房企以價換量的促銷帶來價格下降效應(yīng)擴大。三是政策邊際效應(yīng)遞減帶來的短期效果減弱。

四是不排除網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯后性。五是市場有效需求不足，庫存過剩，供大于求。五是二手房對新房價沖擊大，二手房掛牌量一直居高不下，形成市場供應(yīng)量處于加大的局面。六是好房子成銷售熱點，其他房子降價。

2024年8月環(huán)比下跌0.73%，是2014年12月以來單月第一大環(huán)比降幅。2025年1月-10月環(huán)比分別下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房價環(huán)比下降0.1%（下跌0.08%），上漲76個月后首次下降，到2023年12月連續(xù)下跌28個月，一直到2025年11月連續(xù)下跌51個月，已經(jīng)連續(xù)下跌超過4年（4年零3個月），超過上輪房價下跌周期。

11月8個城市房價上漲，合肥、襄陽環(huán)比上漲0.3%領(lǐng)漲全國

70城新房的房價環(huán)比上漲數(shù)量來看，11月上漲城市數(shù)量為8個，比上月增加2個城市（10月6個、9月5個、8月9個、7月6個、6月14個、5月13個、4月22個、3月24個、2月18個、1月24個）。這是釋放出當前房價震蕩不止的強烈信號。

70城房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市為8個，比上月增加2個城市。下跌城市59個，比上月增加5個城市。持平城市3個。其中合肥和襄陽上漲0.3%，漲幅第一，領(lǐng)漲全國。南京和貴陽上漲0.2%；沈陽、上海、重慶、揚州均上漲0.1%。

房價能否保持6個月以上-9個月以上的上漲，是檢驗房價是否止跌企穩(wěn)、反彈上漲的標準，前提條件是成交量、政策效應(yīng)保持6個月-9個月以上，并且穩(wěn)定增長。基于政策效應(yīng)，市場起起伏伏的表現(xiàn)，房價短期內(nèi)難上漲，處于止跌筑底階段。

11月70城新房價格中，上海環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月回落0.2%。自2022年6月份以來，上海新房價格一直保持上漲的走勢，目前已連續(xù)上漲41個月。10月上海的新房價格均值領(lǐng)漲全國，同比上漲5.1%，漲幅比上月收窄0.6%，堪稱穩(wěn)漲。

上海最抗跌，呈現(xiàn)房價上漲一枝獨秀的行情，新房價格連續(xù)41個月上漲，堪稱全國房價風向標。主要原因是高端新房豪宅、大戶型、高單價樓盤供應(yīng)、成交占比高。其次是需求旺盛、購買力強勁。再次是購房者偏愛新房，“打新熱”持續(xù)。

最后是限價、限簽、限售價項目等政策取消，限購等政策調(diào)整。11月上海新房價環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月收窄0.2%。二手房房價環(huán)比下跌0.8%，跌幅比上月收窄0.1%，同比下跌4.6%，比上月跌幅擴大1.2%。說明二手房市場依然寒冷。

11月一二線城市房價環(huán)比跌幅擴大，三線城市房價環(huán)比跌幅持平

11月70城新建商品住宅房價環(huán)比的城市能級來看，一二三線城市房價環(huán)比持續(xù)下跌，其中一二線城市下跌0.4%、0.3%，比上月擴大0.1%、收窄0.1%，三線城市下跌0.4%，比上月收窄0.1%，形成一線跌幅擴大、二三線收窄的市場格局。

11月一線城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.4%，1月-10月上漲0.1%、上漲0.1%、上漲0.1%、0.0%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.1%、下跌0.3%、下跌0.4%。其中上海上漲0.1%，北廣深分別下降0.5%、0.5%、0.9%。

11月二線城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.3%，1月上漲0.1%，2月-9月分別0.0%、5月下跌0.2%、6月下跌0.2%、7月下跌0.4%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%、10月下跌0.4%，三線城市新建商品住宅價格環(huán)比下跌0.4%，均收窄0.1%。

11月一手商品住宅房價同比下跌2.8%，跌幅比上月擴大0.2%

11月70城新建商品住宅房價同比下跌2.8%（1月-10月為下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%），比上月收窄0.2%，連續(xù)12個月收窄，處于止跌筑底階段。

過去3年房價同比下跌基數(shù)大，短期的下行筑底未完成，未來需要政策加大力度、規(guī)模。房地產(chǎn)出清（庫存、債務(wù)、交房）周期還沒有結(jié)束，供求和收入、預(yù)期及信心修復(fù)未結(jié)束，所以短期內(nèi)，70城房價總體見底、反彈有待觀察。

11月70城新房房價同比跌幅收窄，主要是環(huán)比累計的跌幅未大幅度擴大，與城市大戶型、高價樓盤集中上市供應(yīng)和成交，帶來的少部分城市結(jié)構(gòu)性房價上漲，及限價限簽的政策期限帶來的政策效應(yīng)，不排除是網(wǎng)簽滯后性的原因。

11月70城新房房價同比下跌2.8%，一是新政效應(yīng)衰減、持續(xù)性弱有關(guān)。二是新房需求不穩(wěn)定，二手房持續(xù)火熱。三是以價換量已經(jīng)形成主流。四是與居民收入下降、信心未恢復(fù)有關(guān)。五是二手房價降價幅度加大，影響新房房價的上漲預(yù)期。

11月70城新建商品住房價同比下跌2.8%，比上月跌幅擴大0.2%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，創(chuàng)2024年房價最大跌幅。到2025年11月，房價同比已經(jīng)連續(xù)下跌44個月，基本調(diào)整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房價同比下降0.1%，房價上漲84個月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌9個月，到2023年12月連續(xù)下跌21個月，一直到2025年11月70城新建商品住宅房價同比連續(xù)下跌44個月，房價下跌周期超過上輪。

11月70城房價同比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市5個，比上月減少2個。持平1個，比上月減少1個。下降城市64個，比上月增加2個。房價同比上漲的城市分別為上海5.1%、杭州3.0%、合肥1.3%、烏魯木齊0.8%、沈陽0.2%。

11月70城一手商品住宅一二三線城市房價同比跌幅擴大

11月70城新建商品住宅房價同比的城市能級來看，區(qū)域城市分化嚴重。其中一線城市房價下跌，跌幅擴大0.4%，二線城市跌幅擴大0.2%、三線城市房價跌幅擴大0.1%，形成連續(xù)9個月一二三線城市跌幅收窄后連續(xù)2個月擴大的市場格局。

11月一線城市新建商品住宅價格同比下跌1.2%，1月-10月下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.8%、下跌2.1%、下跌1.7%、下跌1.4%、下跌1.1%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.8%。其中滬上漲5.1%，北廣深下降2.1%、4.3%和3.7%。

11月一二三線城市新建商品住宅房價同比數(shù)據(jù)顯示，一線城市同比下降1.2%，跌幅比上月擴大0.4%。二線城市同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.2%。三線城市同比下降3.5%，降幅比上月擴大0.1%。表明一二三線城市房價處于下降趨勢。

11月70城二手住宅房價環(huán)比下跌0.7%，跌幅與上月持平

11月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，跌幅與上月持平（1月-10月分別下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%），當前房價要完成止跌筑底需要時間。

相比2024年9月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比下跌1.2%的跌幅，2025年7月-10月70城二手住宅房價指數(shù)環(huán)比分別下跌0.6%、0.6%、0.6%、0.7%、0.7%，跌幅已大大收窄。說明目前二手房價已經(jīng)基本調(diào)整到位，房價處于止跌筑底階段特征。

目前二手住宅房價止跌企穩(wěn)的基礎(chǔ)不牢固，2024年9月70城二手住宅房價環(huán)比下跌1.2%，創(chuàng)下自2014年10月以來單月房價環(huán)比最大降幅。二手住宅房價跌幅持平，重要原因就是二手房掛牌量上升，新房以價換量沖擊二手房，互為影響。

自2021年8月70城二手商品住宅房價環(huán)比下跌0.02%，上漲75個月后首地次下降，到2021年12月連續(xù)下跌5個月，到2023年12月，連續(xù)下跌29個月，一直到2025年11月連續(xù)下跌52個月。政策端傳導(dǎo)到市場端、價格端的效果減弱。

11月70城二手住宅房價環(huán)比上漲城市數(shù)量來看，上漲城市0個、0城持平，下跌城市70個，與上月保持一致。說明70個城市的二手住宅房價全部下跌。釋放出二手住宅房價止跌筑底基礎(chǔ)不牢固，房價上漲預(yù)期減弱的信號。

目前70城二手住宅房價數(shù)據(jù)來看，總體止跌見底、企穩(wěn)上漲的基礎(chǔ)不牢固，條件不具備。因為二手房市場的庫存巨大，掛牌量巨大，去化周期長，短期完成止跌筑底困難大，要實現(xiàn)見底企穩(wěn)、反彈上漲，需要市場觀察。

11月70城二手住宅一三線房價環(huán)比跌幅持平、二線城市房價跌幅擴大

11月70城二手住宅房價環(huán)比的城市能級來看，一線城市房價環(huán)比連續(xù)7月下跌，一線城市降幅1.1%，比上月擴大0.2%，二線城市跌幅持平，三線城市跌幅收窄0.1%。形成一線城市跌幅擴大、二線城市跌幅持平、三線城市跌幅收窄市場格局。

11月一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下跌1.1%（1月-10月分別上漲0.1%、下跌0.1%、上漲0.2%、下跌0.2%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌1.0%、下跌1.0%、下跌1.0%、下跌0.9%）。其中北上廣深分別下降1.3%、0.8%、1.2%和1.0%

11月一線城市二手住宅銷售價格跌幅擴大，主要是高品質(zhì)的二手樓盤大戶型、高價房成交減少，以價換量的市場主流，存在結(jié)構(gòu)性房價下降，及限價、限簽的政策取消未來帶來單價上漲，政策效應(yīng)的集中效果減弱。

11月一二三線城市二手住宅房價環(huán)比數(shù)據(jù)顯示，一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下跌1.1%，跌幅比上月擴大0.2%。二線城市二手住宅環(huán)比下跌0.6%，跌幅與上月持平。三線城市二手住宅環(huán)比下跌0.6%，降幅比上月收窄0.1%。

11月70城二手住宅房價同比下跌5.7%，跌幅比上月擴大0.3%

11月70城二手住宅房價指數(shù)同比下跌5.4%（1月-10月分別下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%），跌幅較上月擴大0.3%，表明房價處于下降，小幅震蕩形勢。

11月70城二手住宅房價同比下跌5.7%，比上月跌幅擴大0.3%，說明房價處于止跌筑底階段。自2022年3月房價同比下跌0.3%，這是2015年12月以來首次出現(xiàn)房價同比下跌，到2025年11月房價下跌5.7%，已經(jīng)連續(xù)下跌46個月。

2022年2月70城二手商品住宅房價同比下跌0.3%，上漲81個月后首次下降，到2022年12月連續(xù)下跌11個月，到2023年12月，連續(xù)下跌23個月，一直到2025年11月二手商品住宅房價同比連續(xù)下跌46個月，房價下跌周期超上輪。

11月70城二手住宅房價同比上漲城市數(shù)量來看，全面下跌，連續(xù)22個月70城房價全部下跌后，自2024年初以來同比均下降。釋放出房價下跌壓力放緩，處于止跌筑底調(diào)整的形勢不變。毫無疑問，與過去二年的房價同比下跌基數(shù)大有關(guān)系。

11月70城二手住宅一二線城市房價同比跌幅擴大，必須防大跌

11月70城二手住宅房價同比的城市能級來看，一、二線城市房價同比跌幅擴大，下降壓力加大。其中一線城市房價跌幅擴大1.4%，二線城市房價跌幅擴大0.4%、三線城市房價跌幅擴大0.1%，說明要防止二手房價大跌的信號。

11月一線城市二手住宅銷售價格同比下跌5.8%，跌幅擴大1.4%（1月-10月下跌5.6%、下跌4.9%、下跌4.1%、下跌3.2%、下跌2.7%、下跌3.0%、下跌3.4%、下跌3.5%、下跌3.2%、下跌4.4%，北上廣深下降6.8%、4.6%、7.2%和4.8%。

11月一二三線城市二手住宅銷售價格同比數(shù)據(jù)顯示，一線二手住宅銷售價格同比下降5.8%，比上月降幅擴大1.4%。二線同比下降5.6%，比上月擴大0.4%。三線同比下降5.8%，比上月擴大0.1%，意味著一二三線城市二手房價集體下跌。