北京買房：理清思路，購房建議1744

北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，北京朝陽東五環(huán)內三套回遷房，想留一套賣兩套，一套兩居一套一居共140平米能賣700萬吧，主要是房子很老了小區(qū)也越來越亂，孩子們想換個環(huán)境我們老兩口還住剩下的一套兩居。想問的是孫子今年才高考，有必要現(xiàn)在就為了他的孩子買學區(qū)房嗎？

兒子兒媳工作單位都在北三環(huán)，海淀和朝陽的房子每平米差了一萬多溢價，我是想既然換房一步到位但孩子們都覺得沒必要，說以后就沒有學區(qū)房的概念了白白損失，房地產的價格是這種趨勢嗎？我看好的是今典花園好多年前就想換過沒換成，現(xiàn)在換合適嗎？

A：

1、房子是用來住的，既然是為了改善那就沒什么不合適的，該換就換，沒必要考慮太多。

2、學區(qū)溢價怎么說呢？海淀整體溢價率還是比較高的，比最高峰沒降多少比例，無非是從30%降到25%左右而已。但北太平莊學區(qū)一直不是太熱門，溢價本來就不高，平均最高15%吧。

而且今典花園是房齡相對新的商品房，戶型又偏大，也就是總價偏高，所以溢價率更低。我最近沒算過，但估計也就10%，對居住的性價比和保值影響不大。

3、您這是用朝陽的哪個小區(qū)相對比的？可以用兩邊的各自算算租售比，也就是用總價除以預估租金，看海淀的數值高出多少？高出來的就是溢價率。但得是同檔次小區(qū)啊，戶型什么的也得差不多，要不然這比較就失真了。

4、另外即便過了入學高峰，我不認為會完全沒有學區(qū)溢價，畢竟只要有資源差距，就意味著配套價值有高低，其價值都會體現(xiàn)在房價之中。所以我認為是有可能一部分學區(qū)房的溢價會降低，但不會都白白損失。

當然，如果不是就喜歡海淀的環(huán)境，那買在朝陽的更合適。每平1萬多，100平就100多萬了，不是個小數字。這溢價在不上學的情況下是發(fā)揮不出任何價值的，所以想好了再買吧。

5、總之建議是先算賬，比較清楚了兩邊的優(yōu)劣再決定。另外今典的溢價率應該不高，就算換到這里也沒什么不合適的。

僅供參考。

二

Q:

請問，我的情況是剛在央企工作不久，男友同單位已有京戶，明年結婚但沒想早買房，租房也可以的。單位據說也有那種保租房可以買，只是在五環(huán)外，我們不想買，所以沒考慮。

但雙方家里都催著買房，可六個錢包也就不到200萬首付，我們的收入又都不高，再加上現(xiàn)在的房地產大環(huán)境不好，所以不想在近幾年買房，想等過幾年如果有了孩子再看情況。

但雙方父母都催著買，他們認為哪怕老破小也算是有個家，而且還有的認為房價現(xiàn)在是最低點了。所以想聽聽您的看法，理理思路。

A：

1、這其實不是整理思路的問題，而是思路都有了，只看選擇哪種而已。

2、如果讓我建議的話，我是偏向您父母這邊的。畢竟我家孩子也大了，我也快老了，能理解老人的心態(tài)了。

如果我家孩子要結婚，哪怕是不考慮房價漲跌，做父母的傾盡所有也是想幫孩子把家安置好的。要不然心里肯定不踏實，總惦記著。

或者這么說吧，如果是當父母的實在沒能力幫上孩子，那也就算了。但既然是眼下勉強還可以，那如果這次沒實現(xiàn)，過些日子房價萬一漲了就會真后悔了。也就是您父母很可能有焦慮的心態(tài)，怕錯過了現(xiàn)在，更怕以后自己能力達不到了。所以理解父母的心情吧，天下沒有不盼著兒女幸福的爹媽。

3、其他的怎么說呢？我也認為北京房價現(xiàn)在是相對低點，理由很簡單，就是租金收益率已經超過同期存款利率，這種情況在樓市歷史上就出現(xiàn)過三次，每次都是相對低點。

4、再其他的我沒什么可說的，但我覺得父母能幫兒女買房是好事兒，作為子女最好領情，犯不上因為這個反倒讓父母更焦慮。當然各家有各家的情況，也看自己的想法吧。

僅供參考。

三

Q:

我剛在花鄉(xiāng)橋附近工作，準備在周邊買房，過幾年也有可能接父母來同住。但資金有限，因此只能看了幾個回遷房小區(qū)，請問四合莊園，天興家園，益辰欣園這幾個小區(qū)哪個性價比更高？質量是都不行嗎？另外聽說育仁里有拆遷的可能，是否為真？再有同事介紹說郭公莊幸福家園的回遷房有沒房本的在賣，3萬多一平，能買嗎？

A：

1、哪個的性價比更高？益辰欣園不是回遷房啊，如果價格差不多，那自然是這里的性價比更高了。

這小區(qū)是商品房，最早的名字叫未來城，外立面花里胡哨的。而且當時都傳聞這里的地基是大沙坑兒，所以賣的不怎么樣，所以后來才改了外立面和名字。現(xiàn)在就是普通小區(qū)吧，密度大了點兒，其他的沒什么毛病，勉強可以算帶電梯的花園洋房。

2、質量怎么說呢，益辰欣園的應該還行，那倆回遷房的肯定普通，只能說是基礎質量合格而已。

對了，四合莊的拆遷戶們在交房時還維權來著呢，鬧的挺大，好像都抓人了。天興家園的也普通吧，層高低，北邊的有兩棟還是錯層電梯。所以這種小區(qū)就是自住為主吧，期望值別太高。

3、育仁里的拆遷都傳聞了很多年了，到現(xiàn)在仍然是傳聞。從規(guī)劃來說，這么個單獨的老小區(qū)確實不太合適，而且最早還是小產權，各項都不太強，應該索性拆遷成寫字樓。但畢竟旁邊還有個小學呢，要拆就得一塊兒來，那手續(xù)就更復雜了唄，只能是繼續(xù)等待。

另外育仁里之前是一直有溢價的，就因為有拆遷的可能。現(xiàn)在還有沒有我不知道，應該多少還有點兒吧，考慮好再買。

4、沒本的回遷房誰敢建議買啊？這種交易不受法律保護，自己考慮風險吧。具體價格我不知道，一般來說沒本是有本的7-8折。但能不買盡量別買唄，萬一買來一堆麻煩呢？

僅供參考。

四

Q:

我家是當年拆遷時買了套63平的開間，住著很舒服但租金不高，才4000多，還沒鄰居不到50平的高呢。所以我想是不是應該換成客廳分開的一居，您的建議呢？

A：

1、那算賬唄，看看置換成本和多收的租金相比是否劃算？

2、現(xiàn)在您這套是63平4000多，那50平的能租到5000是嗎？我估計50平的總價在250萬左右，單價5萬。而您這套房雖然面積大點兒，但因為是開間，所以總價大概率也是250萬，單價4萬。

假定是全款置換，按3%的稅費計算，換房不增加購房款，但是要額外交中介費契稅等費用，按3%計算是8萬左右。那問題就來了，即便每年多收1萬的租金，這稅費也要8年才能收回，就算有些租金漲幅至少也得5/6年吧，您覺得合適嗎？

3、然后是房價的漲跌，假定一直上漲，那兩種房子在單價差率基本固定的情況下也很難在短期內擴大。也就是說，現(xiàn)在4萬和5萬差20%，即便十年后漲到8萬和10，差額擴大了，差率卻基本不變。哪怕有所擴大，要想短期內收回這8萬的成本也比較難。

4、總之我覺得如果只是這么平級置換的意義不大，投入錢至少五六年才收回，甚至更長時間，畢竟還有利息成本呢。所以真要換的話要不就換成更好的地段兒，也就是添點兒錢來增加收益，否則沒什么意義。

僅供參考。

五

Q:

我和愛人都是北漂，也沒有落戶的想法，孩子最多上到初中就回去了。所以我們買房的想法特別簡單，就是自住舒服點加別賠錢就行了。因為買房錢是我們賣了老家的回遷房當首付的，只要能過幾年賣了北京的房子回家換成比回遷房好點的就行。

首付是140萬，備用金含裝修的20多萬，具體地點只要是東四環(huán)之內就行，兩居戶型好點的，不限面積，但一定要有客廳，我們租老破小實在住夠了。

A：

1、您說的首付是140萬，準備貸款多少啊？也就是總價多少，沒總價的話不好聊房子。所以還是先做個總價預算吧，然后再說是否能找到符合要求的。

2、而且您這要求其實不低了，兩居帶客廳的一般都是商品房，面積80平以上。而地點限定在東四環(huán)之內，均價基本都6/7萬。再加上還要在這樓市低谷的時候保值+升值，以及居住舒服，那就是改善小區(qū)的好戶型，這單價基本都得8萬左右了，80多平就得6/700萬起步。而您的首付是140萬，就算貸滿了額度都未必能實現(xiàn)。

而您又說“不限面積”，那就是面積小的也行，意思是不想貸太多的款是嗎？可這就更不好買到合適的了。

3、所以我建議是先別提偏高的要求吧，而是先做個明確的預算。然后把需求再整理一下，看最想實現(xiàn)的是哪個？一般來說，在預算不是太高的情況下，能實現(xiàn)最主要需求就算成功，兩個超值，三個以上就可遇不可求了。所以還是把需求排個序吧，然后再說板塊、小區(qū)和具體房源。

僅供參考。

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