住建部試點房屋養老金制度，老房維護迎來系統性解決方案

城鎮老房進入“體檢時代”：住建部試點房屋養老金制度

房齡超30年住宅迎來強制體檢，費用由誰承擔？

房屋養老金試點擴圍，老舊小區維護迎來資金活水

從鄭州到長沙，各地出臺老房體檢細則釋放什么信號？

城鎮老舊住宅的安全問題正得到前所未有的重視。鄭州市近期發布的征求意見稿提出，將對房齡達30年以上的住宅開展首次體檢，費用由政府承擔。這份名為《鄭州市城鎮房屋使用安全管理辦法》的文件，將房屋按使用年限劃分體檢頻率：30年內免檢，30年以上未達設計使用年限的每10年一檢，達到設計使用年限后每5年一檢。非住宅房屋的體檢則由業主承擔主要費用，政府以獎代補形式支持50%。

幾乎同一時間，長沙市印發了《城鎮房屋結構安全體檢技術指南》，細化各類房屋的體檢頻次。其中，房齡超25年的公共建筑每5年至少體檢一次，多業主住宅每10年一檢，經營性自建房在經營前必須體檢，房齡超25年的需每2年一檢。武漢、天津、沈陽、南通等地也陸續出臺類似技術導則，標志著房屋體檢工作已在全國范圍內快速推進。

制度設計體現精準施策思路

各地政策雖在具體年限和頻次上存在差異，但核心邏輯一致：根據房屋年齡、類型和使用強度差異化安排體檢。以鄭州為例，30年“免檢門檻”充分考慮商品房大規模普及的時間節點；而對非住宅房屋的“以獎代補”模式，既明確安全責任主體，又通過經濟杠桿提高合規積極性。武漢出臺的《城鎮房屋體檢技術導則》更從地基基礎、主體結構到設備管線全面細化檢查標準，建立從數據采集到結果應用的閉環流程。

這種分類管理有助于集中資源應對最緊迫的風險。我國早期商品房集中建成于上世紀90年代至2000年初，部分項目受當時材料、工藝限制，已出現不同程度老化。中國城市科學研究會數據顯示，截至2022年底，城鎮房齡超30年的住宅占比近20%，且由于同期建設量大，未來這一比例將快速攀升。定期體檢可提前識別隱患，避免“小病拖成大病”。

房屋養老金破解資金難題

老舊房屋維護的關鍵瓶頸在于資金。目前，專項維修資金普遍面臨兩大困境：一是早期繳納標準低，多年通脹后已不足以覆蓋大修成本；二是使用程序復雜，業主意見難統一，導致資金“沉睡”。住建部去年在22個城市試點的房屋養老金制度，嘗試通過“個人+公共”雙賬戶模式破局。個人賬戶為業主購房時繳納的維修資金，公共賬戶則由政府通過土地出讓收益、財政補貼等渠道籌集，用于補貼體檢、保險和應急維修。

威海市近期印發的《房屋養老金管理辦法》明確，公共賬戶資金實行專戶管理，使用情況定期公示。鄭州、長沙等地也強調政府承擔首次體檢費用，減輕業主負擔。這種設計既體現“誰受益誰負擔”的公平性，又通過公共資金托底保障基本安全。

老舊房屋現狀呼喚系統性應對

房屋老化不僅是建筑本身問題，更關乎群眾生活質量與資產價值。以上海為例，房齡20年以上的二手房占成交總量近八成，其中不少面臨電梯故障、管線老化、外墻脫落等問題。北京部分上世紀90年代建成的社區，維修資金余額已無法滿足大規模修繕需求。

定期體檢與養老金結合，有望形成“檢查-診斷-修復”的良性循環。根據建設工程質量監督部門的分析，定期維護可延長房屋使用壽命10-15年，延緩大修周期。對于位于核心地段的老舊小區，通過系統性改造提升品質后，其居住價值和資產價值有望得到重估。

未來展望：從安全底線到價值提升

房屋體檢制度的意義遠超技術層面。它標志著我國城鎮化從增量建設轉向存量管理的重要轉變。中國城市建設研究院專家指出，老房改造帶動的不只是安全提升，還可能激活約十萬億規模的建材、裝修、物業等產業鏈。

對于業主而言，這一制度既是對房屋資產的保護，也是對未來生活質量的投資。隨著試點經驗推廣，更多城市可能將房屋安全管理制度化、標準化，最終形成覆蓋房屋全生命周期的長效管理機制。

（注：文中數據來源于各地政府公開文件及中國城市科學研究會報告）