物業(yè)和業(yè)主誰有理？最高法公布典型案例

因物業(yè)費扯皮，老物業(yè)賴著不走……物業(yè)服務(wù)糾紛，是許多城市小區(qū)共同的痛點。近日，最高人民法院發(fā)布了五個典型案例，為小區(qū)高頻矛盾提供了清晰的司法指引。這些案例不僅是一紙判決，更蘊含著構(gòu)建和諧社區(qū)關(guān)系的治理智慧。

一、維權(quán)有邊界，催討物業(yè)費不能過度

案例一中有業(yè)主欠費，物業(yè)直接把人家的門禁和電梯給停了，法院明確表示不行：《民法典》明文禁止用停水停電或類似方式催費。這類行為的實質(zhì)是以不當方式限制業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，物業(yè)催費應(yīng)通過溝通、調(diào)解、訴訟等合法途徑進行。判決為物業(yè)公司的不當催收行為劃出了“紅線”。

那業(yè)主就能隨便不交費嗎？也不行。

案例二中，業(yè)主因為“廚房設(shè)計差、油煙倒灌”等房屋質(zhì)量問題，拒交好幾年物業(yè)費。法院判決必須交。因為房屋質(zhì)量是跟開發(fā)商之間的買賣合同問題，而物業(yè)費買的是小區(qū)的保潔、保安、設(shè)備維護等服務(wù)。不能把開發(fā)商的“鍋”，甩給物業(yè)公司來背。

二、服務(wù)合同到期，老物業(yè)必須痛快走人

老物業(yè)合同到期了，新物業(yè)都選好了，可老物業(yè)就是不走，還起訴業(yè)主要求繼續(xù)收錢。對此，法院明確不予支持。根據(jù)《民法典》，合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人負有退出小區(qū)、移交相關(guān)資料用房、配合交接的后合同義務(wù)。違反此規(guī)定者，不僅無權(quán)請求業(yè)主支付后續(xù)物業(yè)費，若造成損失還需賠償，這充分體現(xiàn)“誠信履約，進退有序”。

三、業(yè)主大會選聘物業(yè)，原物業(yè)沒資格反對

小區(qū)業(yè)主大會依法投票，決定要換一家新物業(yè)，被解雇的老物業(yè)不服，去法院起訴要求撤銷大會決定。結(jié)果呢？法院直接駁回了起訴。依據(jù)在于《民法典》第二百八十條：業(yè)主大會的決定對業(yè)主具有法律約束力。當決定侵害個別業(yè)主權(quán)益時，受侵害的業(yè)主有權(quán)請求法院撤銷。然而，物業(yè)服務(wù)人并非小區(qū)業(yè)主，其法律地位是服務(wù)提供者，不是小區(qū)主人，沒權(quán)利對業(yè)主的集體選擇指手畫腳。這說明，業(yè)主的自治權(quán)利，必須尊重。

四、巡回審判進社區(qū)，批量化解糾紛

最后一個案例很有溫度。一個小區(qū)上百戶業(yè)主欠費，物業(yè)也準備批量起訴，眼看矛盾要爆發(fā)。法院沒有坐堂問案，而是主動將巡回審判車開進小區(qū)，通過現(xiàn)場審理一個典型案子，當場調(diào)解，物業(yè)意識到自己服務(wù)有不足，業(yè)主也愿意按服務(wù)情況交費。這一場公開審理，讓雙方都消了氣，成功化解了上百起潛在糾紛，實現(xiàn)了“解決一個，教育一片”的目的。

最高法這五個典型案例，從“理性維權(quán)”“依法交接”“尊重自治”“源頭化解”多個維度，為物業(yè)服務(wù)這一高頻民生糾紛繪制了清晰的“解紛圖譜”。構(gòu)建和諧的社區(qū)環(huán)境，需要規(guī)則的清晰指引，也需要各方在法治框架內(nèi)，秉持誠信與同理心，共同履行責(zé)任與義務(wù)。這是這些案例帶給我們的普遍啟示。

原標題：《物業(yè)和業(yè)主誰有理？最高法公布典型案例》

本文作者：解放日報 謝飛君