上海新房?jī)r(jià)格連漲42個(gè)月，但二手房7連跌，專家稱供給端收緊信號(hào)明確

本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：張釔璟

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12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2025年1—11月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況及11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國(guó)新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。11月末，商品房待售面積75306萬(wàn)平方米，比10月末減少301萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少284萬(wàn)平方米。

至于房?jī)r(jià)方面，11月份，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體下降、同比降幅擴(kuò)大。

對(duì)此，58安居客研究院院長(zhǎng)張波接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)稱，從70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，新房市場(chǎng)靠核心城市改善型房源實(shí)現(xiàn)局部企穩(wěn)，二手房因掛牌量增長(zhǎng)帶動(dòng)市場(chǎng)“以價(jià)換量”擴(kuò)大化，城市能級(jí)和基本面分化持續(xù)加劇。

張波表示，短期來(lái)看，市場(chǎng)將延續(xù)二手剛需價(jià)跌量穩(wěn)，新房核心板塊改善支撐力強(qiáng)的格局，中長(zhǎng)期需關(guān)注中央層面后續(xù)政策的落地帶來(lái)的持續(xù)性效果。當(dāng)下政策聚焦于激活交易流通，價(jià)格端仍和市場(chǎng)信心相關(guān)，核心城市未來(lái)或因需求韌性出現(xiàn)跌幅收窄，但整體市場(chǎng)仍處于筑底蓄力階段。

此外，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，12月11日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等。從上述政策表述中可以看出，供給端收緊信號(hào)明確。

他指出，今年1-11月全國(guó)新房待售面積同比增幅為2.6%，不僅比上月明顯下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)，而且創(chuàng)下了2022年以來(lái)的新低，這是一個(gè)好跡象。待售面積控制住了，新房供求關(guān)系改善，最終會(huì)傳導(dǎo)至二手房市場(chǎng)，這是止跌回穩(wěn)的路徑。

在70城中，上海的新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；而在二手住宅方面，上海房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.8%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于后市，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，”高端項(xiàng)目入市高峰期已過(guò)，對(duì)新房?jī)r(jià)格的拉抬效應(yīng)減小；相反，遠(yuǎn)郊區(qū)域新盤的營(yíng)銷活動(dòng)還在繼續(xù)，勢(shì)必對(duì)價(jià)格產(chǎn)生一定壓力。“

他指出，年末新房?jī)r(jià)格能否還保持環(huán)比上漲需要一些網(wǎng)紅項(xiàng)目的支持，尤其是一些標(biāo)桿樓盤如果能有好的表現(xiàn)，對(duì)信心是強(qiáng)有利的支撐。

上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比仍在上漲，但豪宅成交勢(shì)頭有所放緩

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市環(huán)比分別下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同比方面，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比下降1.2%，降幅比上月擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市同比分別下降2.2%和3.5%，降幅分別擴(kuò)大0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

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就從城市層面而言，11月份，70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市有8個(gè)，比上月增加2個(gè)；而房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的城市數(shù)量則有59個(gè)，比上月減少5個(gè)。

對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，新房?jī)r(jià)格上漲的城市數(shù)量增多，是非常好的信號(hào)。這背后有兩個(gè)重要原因，一是房?jī)r(jià)調(diào)整基本到位，很多城市房?jī)r(jià)無(wú)太多下跌空間，同時(shí)基于見底的判斷，房企的定價(jià)策略發(fā)生了變化；二是11月份開始各地銷售數(shù)據(jù)表現(xiàn)還不錯(cuò)，這和年底房企積極營(yíng)銷、本身年底屬于傳統(tǒng)置業(yè)期等都有關(guān)。

在眾多城市中，上海新房?jī)r(jià)格表現(xiàn)依舊搶眼。11月份，上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.1%，為四座一線城市中唯一上漲的城市；同比方面，上海新房?jī)r(jià)格漲幅達(dá)5.1%，位列全國(guó)第一。此外，今年前11個(gè)月，上海的新房?jī)r(jià)格均值亦領(lǐng)漲全國(guó)，同比上漲5.7%。且據(jù)時(shí)代周報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，這是上海新房?jī)r(jià)格連續(xù)42個(gè)月上漲。

張波指出，上海新房?jī)r(jià)格穩(wěn)步上漲，主要源于上海新房市場(chǎng)以改善型需求為主，且供需結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月上海144㎡以上大戶型新房?jī)r(jià)格同比漲幅達(dá)6.7%，而剛需主導(dǎo)的 90㎡及以下戶型同比漲幅僅3.8%。此外，從安居客線上數(shù)據(jù)來(lái)看，120-140㎡、140-180㎡戶型找房熱度占比環(huán)比持續(xù)提升也印證了這一趨勢(shì)。

此外，盧文曦指出，就房?jī)r(jià)而言，上海一直是全國(guó)最堅(jiān)挺的城市，很多項(xiàng)目有稀缺性，尤其是高價(jià)房，吸引全國(guó)資金。

不過(guò)，他也指出，根據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在11月新建商品住宅成交面積前十榜單中，單價(jià)超10萬(wàn)/平米的樓盤只有2個(gè)，比上月減少1個(gè)，豪宅成交勢(shì)頭有所減緩。

“最近2個(gè)月高價(jià)房入市回歸正常節(jié)奏，房?jī)r(jià)漲幅越來(lái)越小，隨著結(jié)構(gòu)性差異減小，新房?jī)r(jià)格運(yùn)行趨勢(shì)和實(shí)際體感契合度越來(lái)越高。”盧文曦稱。

二手房環(huán)比下降0.8%，專家稱部分改善型房源有補(bǔ)跌苗頭

數(shù)據(jù)顯示，11月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降1.1%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；二線城市環(huán)比下降0.6%，降幅與上月相同；三線城市環(huán)比下降0.6%，降幅收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。

同比來(lái)看，一線城市二手住宅銷售價(jià)格同比下降5.8%，降幅比上月擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)；二、三線城市同比分別下降5.6%和5.8%，降幅分別擴(kuò)大0.4個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

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對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，從上述數(shù)據(jù)可以看出，二手房依然在深度調(diào)整。不過(guò)，從各地市場(chǎng)反饋情況來(lái)看，年底二手房置業(yè)的節(jié)奏加快了，這也說(shuō)明當(dāng)前“以價(jià)換量”的市場(chǎng)效果還不錯(cuò)，也將有助于促進(jìn)購(gòu)房市場(chǎng)活躍度的進(jìn)一步提高。

此外，張波指出，二手房“以價(jià)換量”有擴(kuò)大化的趨勢(shì)。從安居客線上數(shù)據(jù)來(lái)看，百城二手房掛牌均價(jià)同比跌 8.59%，仍處于下行區(qū)間，而二手房掛牌量增至 267.8 萬(wàn)套，同比增加7.8%，其中新一線城市掛牌量增幅達(dá)最高，達(dá)到了 10.13%。

就從城市層面而言，11月份，70個(gè)大中城市中，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量為0。其中，上海二手住宅價(jià)格環(huán)比下降0.8%，降幅比上月收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。這是上海二手住宅價(jià)格自今年5月份起環(huán)比連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)下降。

另?yè)?jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年11月份，上海二手住宅成交2.05萬(wàn)套，環(huán)比增加22.45%。是今年以來(lái)交易量第三高點(diǎn)，僅次于3月、4月“小陽(yáng)春”行情。

盧文曦指出表示，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，工作日的網(wǎng)簽量基本在500套以上，到雙休日至少有1天網(wǎng)簽過(guò)千套，這是市場(chǎng)活躍的指標(biāo)之一。從市場(chǎng)交易熱點(diǎn)來(lái)看，二手住宅依舊以低總價(jià)產(chǎn)品為絕對(duì)主力，并且這一特征在11月得到非常充分表現(xiàn)：300萬(wàn)以內(nèi)的房源占比大約70%創(chuàng)今年新高，通常這一比例在60-64%波動(dòng)。

此外，他還指出，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，144平方米以上的大戶型環(huán)比跌幅高于小戶型，說(shuō)明改善型房源（尤其是一些房齡相對(duì)較小的房源）前期價(jià)格相對(duì)抗跌，但是近期有補(bǔ)跌的苗頭。

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