北京買(mǎi)房：理清思路，購(gòu)房建議1743

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我們是北漂夫妻，我事業(yè)編即將有京戶。因?yàn)橐呀?jīng)領(lǐng)結(jié)婚證了所以不能再住單位公寓，因此考慮買(mǎi)房，目標(biāo)區(qū)域?yàn)椴交蜷T(mén)頭溝地鐵沿線，您建議哪個(gè)方向更合適？

主要目前我們面臨一個(gè)抉擇問(wèn)題，就是老家的宅基地如何處理？目前是父母在住，離投靠的年齡還有十年左右，房子已經(jīng)很破舊，理應(yīng)翻建一下。但村里有人要買(mǎi)，價(jià)格20多萬(wàn)吧。這導(dǎo)致我們有些兩難，翻建的話至少20多萬(wàn)，而且為了預(yù)防將來(lái)不準(zhǔn)翻建還要建的更結(jié)實(shí)，那40萬(wàn)都有可能。

但父母又最多住十年時(shí)間，以及按目前政策確定無(wú)法繼承，只能寄希望于政策調(diào)整。可不翻建的話父母至少要湊合五年以上，以及到北京投靠之前也不知是否應(yīng)該按高標(biāo)準(zhǔn)翻建？不知您是否理解農(nóng)村的這點(diǎn)事兒，總之我們非常的為難，不知該如何選擇了。

如果現(xiàn)在翻建，那首付款就要留出至少30萬(wàn)，買(mǎi)房就更小了，即便父母投靠都沒(méi)地方住。可如果翻建又很可能這錢(qián)浪費(fèi)，因?yàn)椴惶赡茉僮尫ê屠^承了。

A：

1、哪個(gè)方向合適？如果是在海淀工作，那常規(guī)建議就是先選擇北邊昌平唄，回龍觀或沙河，再或者南邵都行，大多數(shù)房子的價(jià)格走勢(shì)跟大盤(pán)一致。門(mén)頭溝當(dāng)然也挺好，但這就看自己的通勤了，在石景山的話買(mǎi)西邊更合適。

2、宅基地，歸根結(jié)底就是首付款多少的問(wèn)題是吧？那要是我就先不翻建了，省下錢(qián)來(lái)先解決了北京的居住問(wèn)題再說(shuō)。反正我作為當(dāng)父親的，如果為了支持孩子北京買(mǎi)房，那我寧可再湊合五年。

而且您買(mǎi)房之后才有資格讓父母投靠吧？也就是這房子將來(lái)父母也有可能同住，那要是換了我就湊合五年唄。

另外您父母的年紀(jì)也就50左右吧？那假定現(xiàn)在花20多萬(wàn)翻建了房子，十年后您父母就很可能投靠了，到時(shí)候是否提前再翻建一次更結(jié)實(shí)的？翻建的話這20多萬(wàn)白扔，不翻建的話堅(jiān)持不了多少年，宅基地仍然有可能被收回，到時(shí)候是不是更兩難啊？

3、賣不賣的甭著急吧，畢竟父母還得住呢，人家買(mǎi)房的總不能交了錢(qián)還讓您家父母居住吧？當(dāng)然，我對(duì)您老家宅基地的行情也不懂，如果預(yù)測(cè)也有可能降價(jià)，那就提前賣掉唄。但得先解決父母居住的問(wèn)題。

4、其他的我沒(méi)什么建議了，我對(duì)宅基地一知半解，各地的情況也不一樣，只是當(dāng)個(gè)參考吧。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，從投資角度講，現(xiàn)在算不算是商住公寓最低谷的時(shí)期？就算這種房很不適合投資，那如果在最低谷買(mǎi)入，是不是也成了價(jià)值投資了？

我計(jì)算了十多個(gè)公寓的租售比，最高的已經(jīng)達(dá)到200多，最低的也在300多，也就是收益率3-4%，我不敢長(zhǎng)期投資，但從短期投資講是不是有機(jī)會(huì)了？您的見(jiàn)解？

A：

1、您說(shuō)的有道理，哪怕是嚴(yán)重有瑕疵的投資品如果跌入最低谷，那此時(shí)買(mǎi)入也算價(jià)值投資了。甚至說(shuō)哪怕是誰(shuí)都心知肚明的“資金殺豬盤(pán)”，也是有賺錢(qián)可能的，不少人都去薅羊毛了。

但這其實(shí)就不能算投資了，而是投機(jī)，特點(diǎn)是短期+小概率+以小博大，對(duì)時(shí)機(jī)和節(jié)奏的把握要比“長(zhǎng)期+大概率+對(duì)等交易平均利潤(rùn)”的投資難多了。

2、所以這看自己的能力吧，其實(shí)就是純粹炒房而已，也沒(méi)什么新鮮的。內(nèi)地最早的炒房其實(shí)是商鋪，90年代初就有炒作租賃權(quán)的了，我入行后的第一個(gè)項(xiàng)目就是商鋪。后來(lái)又陸續(xù)炒寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓，2001年的溫州炒房團(tuán)之后才輪到住宅的。

商住公寓則是2005年之后開(kāi)始炒作，2007，2009，2013和2016年都非常瘋狂，當(dāng)時(shí)參與者其實(shí)和您現(xiàn)在的心態(tài)一樣。也就是都覺(jué)得眼下是最低谷，至少是相對(duì)低谷，買(mǎi)到了就坐等賺錢(qián)。但結(jié)果是有贏有輸吧，時(shí)機(jī)早或時(shí)機(jī)巧買(mǎi)入的，然后再拋的快的都賺了，沒(méi)操作好節(jié)奏的就都賠了唄，或者是被套牢。

3、總之這種先例有的是，前兩年還有炒作深圳杭州和重慶公寓的呢，參考他們的手段吧，或許能贏，看手段和運(yùn)氣了。但我是沒(méi)什么見(jiàn)解的，看您自己的判斷吧。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)教婚房的選擇。我男友是北京人，家里有房但卻是老破小，不適合當(dāng)婚房，所以我想自己婚前買(mǎi)一套價(jià)格不貴的新房或次新房。

先自住，將來(lái)懷孕的話或者是置換成大點(diǎn)的，或者是租出去，然后租一套大點(diǎn)的以方便父母一起住。預(yù)算是80萬(wàn)首付，月供可以在1-1.5萬(wàn)之間（我收入稅前30萬(wàn)左右）。

現(xiàn)在的問(wèn)題是：

1、我這種想法現(xiàn)實(shí)嗎？有沒(méi)有沒(méi)考慮到的問(wèn)題？

2、看了不少新房和次新房了，但都在五環(huán)外甚至六環(huán)附近，是否在保值上是弱項(xiàng)？

3、五環(huán)或四環(huán)內(nèi)除老破小外，能買(mǎi)的只有公寓性質(zhì)的，有的還有辦公，是否也不合適啊？

4、如果不考慮學(xué)區(qū)，請(qǐng)推薦幾個(gè)適合的地段和小區(qū)，如有房源不勝感謝。

A：

1、想法怎么說(shuō)呢？一般來(lái)說(shuō)，如果買(mǎi)新房的話建議長(zhǎng)期自住，不太適合出租。尤其是郊區(qū)新房，本來(lái)租金就不高，而且有個(gè)三兩年的就把裝修給毀了，收的那點(diǎn)租金不夠損耗的，對(duì)于婚房來(lái)講就更不劃算了。

次新房的話那就是算賬了，既看購(gòu)買(mǎi)的成本，也看裝修的價(jià)值，等出租的時(shí)候算算值不值吧？如果裝修的好，常規(guī)建議不如趁著還值錢(qián)賣掉置換，否則也是毀裝修。

2、房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，至少是大部分。近些年北京郊區(qū)保值好的新房基本都是高新產(chǎn)業(yè)區(qū)附近的，否則的話都不算太強(qiáng)。畢竟北京早就過(guò)了大發(fā)展的階段了，而且大餅越攤越大，新區(qū)也就越來(lái)越多，很難說(shuō)哪個(gè)板塊得到的支持更多。所以看具體的地段兒和小區(qū)吧，也不能一概而論，只能說(shuō)大多數(shù)郊區(qū)都是自住為主的，投資性不是太強(qiáng)。

3、公寓指70年的是吧？那是否合適就看自己的感受了。一般來(lái)說(shuō)是不太建議的，因?yàn)榧热皇怯修k公的，那說(shuō)明優(yōu)勢(shì)就是地段兒好，繁華+交通方便。

但既然是有辦公的，那通常都是人來(lái)人往的，不太適合家庭自住。而且這種房的價(jià)格走勢(shì)一般都偏弱，只是租金收益率高些而已，但這所謂的高也是因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲的慢才顯的高的。

4、我推薦不了，沒(méi)房源。而且婚房最好自己選擇喜歡的，地段兒更得看自己的通勤。我只是列出這些情況，供參考吧。

四

Q:

我家北京人，在天橋北緯路有套老房，80年代的50平500萬(wàn)左右，租了好多年了。拆遷感覺(jué)沒(méi)可能了，學(xué)區(qū)也用不上，是不是應(yīng)該賣掉？現(xiàn)在才租5000塊錢(qián)，中介建議簡(jiǎn)單裝修一下能多租點(diǎn)，但我感覺(jué)沒(méi)必要。至少得花好幾萬(wàn)，幾年也收不回來(lái)。

A：

1、您這套房的報(bào)價(jià)不太對(duì)似的，感覺(jué)有點(diǎn)兒報(bào)高了。現(xiàn)在如果說(shuō)一套老房能租5000，哪怕是金德月這種頂級(jí)學(xué)區(qū)，想賣到500萬(wàn)也不太容易，沒(méi)那么高的溢價(jià)率了。

或者說(shuō)如果是報(bào)價(jià)沒(méi)問(wèn)題，那500萬(wàn)的房怎么也得租到7000左右才合適，畢竟大椿天不算多強(qiáng)的學(xué)區(qū)。而您才租5000這又太低了，就算裝修不好也不至于。

所以您要不再核實(shí)一下吧，要不就是報(bào)價(jià)高了，要不就是租金太低了，反正總有一個(gè)價(jià)格不太對(duì)的。

2、再或者說(shuō)，如果您的這倆數(shù)據(jù)是真實(shí)的，那要是我就賣掉了。因?yàn)橐鐑r(jià)太高了，高的實(shí)在不合理。現(xiàn)在畢竟老破小的平均租售比才550，而您這套房高達(dá)1000，就算租便宜了，那溢價(jià)率也在40%左右，趕上頂級(jí)學(xué)區(qū)的占坑兒房了。

可大椿天不是頂級(jí)啊，那等明年的入學(xué)人數(shù)拐點(diǎn)之后，這套房溢價(jià)部分的保值就風(fēng)險(xiǎn)偏大了。學(xué)區(qū)不算強(qiáng)+房齡老+裝修差+價(jià)格高，優(yōu)勢(shì)在哪里啊？

3、拆遷肯定是別想了，二環(huán)內(nèi)不讓商業(yè)開(kāi)發(fā)，那就沒(méi)人來(lái)做虧本生意。反正要是我就賣掉了，或者是置換成沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)的房子，同等總價(jià)的情況下能多收2000多租金呢。

僅供參考。

五

Q:

本人單身媽媽，帶六歲女孩，目前房子是陳經(jīng)綸嘉銘的學(xué)區(qū)房，老破小還有100多萬(wàn)的貸款，月供6000左右。我想問(wèn)一下，孩子明年入學(xué)后是不是就可以賣掉這套房了，不影響小升初吧？

因?yàn)樵鹿毫τ悬c(diǎn)大，也知道學(xué)區(qū)房溢價(jià)高，想換個(gè)性價(jià)比高的，不再貸款也就沒(méi)壓力了。如果可以的話能幫忙賣房和推薦房子嗎？另外****小區(qū)這種房是不建議嗎？我聽(tīng)中介說(shuō)性價(jià)比很高。

A：

1、陳經(jīng)綸嘉銘是九年制，入學(xué)之后就學(xué)籍固定了，也就能賣房了，不耽誤小升初。那些小學(xué)和中學(xué)分別對(duì)口的，才需要留到上初中之后呢，否則升學(xué)的時(shí)候沒(méi)房沒(méi)戶就不能對(duì)口目標(biāo)學(xué)校了，只能派位。

2、**小區(qū)是典型的老公寓，談不上不建議，只是說(shuō)看自己的主要需求了。中介說(shuō)的沒(méi)錯(cuò)，這種房從居住角度講是性價(jià)比很高的，但從價(jià)格走勢(shì)角度就普通了，至少是不強(qiáng)，最好成績(jī)能跟上大盤(pán)吧。

所以如果是居住為主，那買(mǎi)這種房合適，長(zhǎng)期自住的話性價(jià)比高。但如果是過(guò)幾年還要換房，那這種房未必合適，有可能因?yàn)樽邉?shì)弱而導(dǎo)致?lián)Q房的時(shí)候吃點(diǎn)兒虧。但如果是幾年時(shí)間也無(wú)所謂，都是時(shí)間長(zhǎng)了的價(jià)格差才明顯呢。

僅供參考。

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