劉強東攜35億港元入場，大佬們?yōu)楹味既ハ愀圪I房？

一邊是內(nèi)地科技巨頭重金落子核心商辦，一邊是本地傳統(tǒng)家族持續(xù)吸納優(yōu)質(zhì)住宅，兩股性質(zhì)迥異的資本頻頻增加對香港不動產(chǎn)的配置，背后有何深意？

楚小強 中房報記者 李葉 北京報道

12月10日，香港上市公司麗新發(fā)展的公告頁面，更新了一項“非常重大出售事項”。公告披露其全資附屬公司以34.98億港元的估計代價，向獨立第三方出售一項物業(yè)50%權(quán)益。

該物業(yè)50%權(quán)益即為“SPL”物業(yè)，位于香港中環(huán)干諾道中3號一幢27層高辦公大樓，權(quán)益涵蓋約11.16萬平方米的辦公空間及地下18個車位。

消息一經(jīng)發(fā)布，外界好奇的是，此神秘第三方買家為何許人也？

從公告得知，買方名為“Jasmine Investment Development IV”。

媒體報道，該公司是京東集團控股的投資主體。京東方面隨之證實，強調(diào)此舉為“自用”，是其看好香港、投資供應(yīng)鏈的一部分。

近35億港元的商業(yè)地產(chǎn)交易，本身已足夠吸引眼球。但更值得玩味的是，這并非一個孤立的資本事件。

近期以來，香港本土的財富版圖亦在悄然調(diào)整。市場消息顯示，鷹君集團羅嘉瑞家族年內(nèi)購入近30個住宅與寫字樓物業(yè)，涉資8億港元；中原地產(chǎn)創(chuàng)始人施永青以超9300萬港元購入6套住宅；利希慎家族亦出手購置灣仔物業(yè)。

資本頻頻涌入香港樓市

京東此次購置的，是位于香港干諾道中3號大樓特定部分50%的權(quán)益，涉及包括大堂及多個辦公樓層在內(nèi)的約11.16萬平方米面積以及18個車位。這筆交易通過其于英屬維爾京群島注冊的投資主體完成。京東方面明確表示，物業(yè)將用于自用，是其“圍繞供應(yīng)鏈持續(xù)投資”香港戰(zhàn)略的一部分。

梳理京東近期的動作可以發(fā)現(xiàn)，此次購樓絕非一時興起，而是一系列系統(tǒng)化布局中的關(guān)鍵一環(huán)。

今年8月，京東以約40億港元收購香港本地連鎖超市“佳寶”，以此快速切入香港民生零售網(wǎng)絡(luò)；9月，宣布與華潤隆地合作，計劃于2026年在灣仔開設(shè)大型線下店京東MALL；加之早已布局的物流體系與新獲的保險經(jīng)紀牌照，京東在香港正構(gòu)建一個從供應(yīng)鏈、線下零售到綜合服務(wù)的本地化生態(tài)。

購置中環(huán)自有寫字樓，為這些日益龐大的業(yè)務(wù)板塊提供了穩(wěn)定的運營地，其意義遠超單純的房產(chǎn)投資，更像為長期戰(zhàn)略購置不可或缺的“基礎(chǔ)設(shè)施”。

“京東近期在香港的一系列動作，顯示出其在香港進行系統(tǒng)化、重資產(chǎn)、本地化布局的戰(zhàn)略意圖。京東明確表示購樓為‘自用’，并非單純財務(wù)投資，而是為其在港零售、物流、技術(shù)研發(fā)等業(yè)務(wù)提供物理載體和運營支點。中環(huán)作為香港核心商務(wù)區(qū)，具備極高的戰(zhàn)略價值，有助于京東對接國際資本、品牌與人才資源，同時強化其在粵港澳大灣區(qū)的供應(yīng)鏈樞紐地位。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示。

柏文喜認為，香港甲級寫字樓租金長期高企，自有物業(yè)可鎖定成本，避免租金波動風(fēng)險；其次，自有空間可靈活配置用于辦公、展示、倉儲、客戶體驗等多功能，支撐多業(yè)態(tài)融合；再者，重資產(chǎn)投入彰顯京東對香港市場的信心，有利于獲取政府、合作伙伴與消費者信任；最后就是香港核心資產(chǎn)稀缺，具備保值與升值潛力，兼具戰(zhàn)略與財務(wù)雙重價值。綜合來看，京東正通過“資本+資產(chǎn)+業(yè)態(tài)”三位一體的方式，構(gòu)建其在香港的深度本地化運營體系，意圖將香港打造為其國際化戰(zhàn)略的橋頭堡。

視線移至更廣闊的市場，資本呈現(xiàn)出另一種流動模式。根據(jù)公開報道及中原地產(chǎn)香港數(shù)據(jù)，今年前五個月，香港已錄得52套總價超億港元的豪宅交易，其中約70%的買家來自內(nèi)地。

香港本地家族如羅嘉瑞家族，其購置行為在年內(nèi)也顯得尤為活躍，部分成交價甚至高于銀行估值。希慎利氏家族、中原地產(chǎn)施永青等香港本地老牌家族與商界領(lǐng)袖均有紛紛增持本地住宅與物業(yè)的情況。

此外，來自內(nèi)地的新經(jīng)濟企業(yè)家也有顯著動作。例如美圖秀秀老板蔡文勝，曾在短期內(nèi)斥資超18億港元購入香港房產(chǎn)，部分用于自營業(yè)務(wù)發(fā)展。

這些案例與京東的交易共同構(gòu)成了一幅多元的圖景：資本正從不同維度，以不同方式，增加對香港不同類型不動產(chǎn)的持有。

傳遞出何種信號？

面對不同性質(zhì)的資本不約而同地匯聚香港樓市，背后究竟是何邏輯？

柏文喜認為，經(jīng)歷了2022年~2024年的深度調(diào)整，香港樓價已較高峰期回調(diào)約20%~30%，核心資產(chǎn)估值吸引力上升。疊加市場普遍預(yù)期美聯(lián)儲將于2026年進入降息周期，融資成本下降將利好不動產(chǎn)估值修復(fù)；

另一方面，在全球地緣政治不確定性加劇背景下，香港作為中西交匯的國際金融中心，仍具備法治、稅制、資本自由流動等優(yōu)勢，是華人資本的重要“安全島”；此外，本地老牌家族長期深耕香港，熟悉市場規(guī)則，傾向于在低位增持核心資產(chǎn)，既穩(wěn)定家族財富基本盤，也強化對本地經(jīng)濟的影響力。

“‘產(chǎn)業(yè)資本’與‘家族財富’同步進行戰(zhàn)略性資產(chǎn)配置，并非短期投機，而是基于對香港‘超級聯(lián)系人’角色、大灣區(qū)融合前景及人民幣國際化進程的深層認可。可視為中長期價值重估的開端，而非短期反彈。”柏文喜表示。

眼下，隨著市場周期、政策環(huán)境與金融市場的聯(lián)動，對于本地家族及部分高凈值財富而言，香港核心不動產(chǎn)的“壓艙石”與“避風(fēng)港”屬性在當(dāng)下正被重新審視。產(chǎn)業(yè)資本的戰(zhàn)略性進入與家族財富的配置性回歸，相互強化了市場對于香港資產(chǎn)價值可能已進入修復(fù)通道的預(yù)期。此外，香港特區(qū)政府積極的人才引進計劃，也吸引了不少人才攜資赴港，為香港創(chuàng)造了堅實的居住及關(guān)聯(lián)需求。

不過，目前香港寫字樓市場整體仍面臨一定的空置壓力，其長遠健康發(fā)展最終依賴于真實的經(jīng)濟活動與企業(yè)擴張。資本涌入在提振市場信心的同時，如何有效轉(zhuǎn)化為促進經(jīng)濟多元發(fā)展的動能，并兼顧社會民生的關(guān)切，是香港需要持續(xù)面對的課題。