最高法院:一般房屋買受人能否排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行?|保全與執(zhí)行

編者按

抵押權(quán)是法律明確規(guī)定的可以優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，在執(zhí)行程序中，抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)利是絕對優(yōu)先還是相對優(yōu)先？在什么情況下會變成相對優(yōu)先？本期，我們整理了在執(zhí)行程序中與抵押權(quán)有關(guān)的文章，與各位讀者分享。

一般不動產(chǎn)買受人即使符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行

閱讀提示：關(guān)于房屋一般買受人與抵押權(quán)人在執(zhí)行程序中權(quán)利順位問題，最高法院此前裁判觀點并不統(tǒng)一。最高法院在此之前，并未厘清《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條與第二十八條和第二十九條之間的適用關(guān)系。同時將《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條、第二十九條理解為第二十七條的例外規(guī)定。此種思路的法律適用結(jié)果是：不論是不動產(chǎn)一般買受人還是商品房消費者（生存權(quán)），都有權(quán)排除抵押權(quán)人對不動產(chǎn)的執(zhí)行。這一觀念在實踐中引發(fā)了巨大爭議，幾乎架空了抵押權(quán)登記制度。有鑒于此，最高法院近年來開始有意識的進(jìn)行司法糾偏。這則案例體現(xiàn)了最高法院對于該問題的最新理解，體現(xiàn)了最高法院最新的司法動向，頗為值得關(guān)注。

裁判要旨

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，體現(xiàn)了對商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先保護(hù)，而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條則規(guī)定了一般不動產(chǎn)買受人的物權(quán)期待權(quán)，但該權(quán)利并不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的生存權(quán)至上的價值基礎(chǔ)。因此，一般不動產(chǎn)買受人即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗抵押權(quán)人。

案情簡介

一、2013年6月6日，吳雙與思凱公司簽訂《商品房買賣合同》，吳雙支付了全部購房款，實際占有適用房屋，但雙方并未辦理購房合同網(wǎng)簽備案及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

二、2015年10月12日，恒豐銀行南充分行與思凱公司簽訂《最高額抵押合同》，該合同所附《抵押物清單》包括案涉房屋，恒豐銀行南充分行已辦理抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取案涉房屋的他項權(quán)利證書，取得了案涉房屋抵押權(quán)。

三、恒豐銀行南充分行申請執(zhí)行思凱公司名下的涉案房屋，吳雙以其為涉案房屋的所有權(quán)人為由，向南充中院提起執(zhí)行異議，南充中院裁定停止對涉案房屋的執(zhí)行。

四、恒豐銀行南充分行向南充中院提起執(zhí)行異議之訴，南充中院認(rèn)為，吳雙與思凱公司就案涉房屋簽訂的商品房買賣合同，早于《最高額抵押合同》，吳雙就案涉房屋享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，判決駁回恒豐銀行南充分行的訴訟請求。

五、恒豐銀行南充分行不服，上訴至湖南高院。湖南高院認(rèn)為，涉案房屋并非住宅用房，吳雙要求阻卻案涉房屋的執(zhí)行不符合執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定第二十九條的要件，不能排除抵押權(quán)人恒豐銀行南充分行的強制執(zhí)行，判決撤銷一審判決，準(zhǔn)許執(zhí)行涉案房屋。

六、吳雙不服，向最高法院申請再審。最高法院認(rèn)為，吳雙并非商品房消費者，即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗抵押權(quán)人，裁定駁回吳雙的再審申請。

裁判要點及思路

本案的核心法律問題是一般不動產(chǎn)買受人能否排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行。湖南高院和最高法院的裁判思路如下：

第一，吳雙如要排除抵押權(quán)人恒豐銀行南充分行對案涉房屋的強制執(zhí)行，必須符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條規(guī)定：“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。“

第二，本案不存在《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條中“但書”的情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)，此即屬于“但書”條款所言的例外規(guī)定，即《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條屬于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條中“但書”的情形。

第三，本案吳雙并非商品房消費者，不滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，即使?jié)M足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行。案涉商品房用途為“辦公”，土地用途為“商業(yè)”，吳雙并非商品房消費者，不滿足《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，不屬于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條中“但書”的情形，無權(quán)對抗抵押權(quán)人的強制執(zhí)行。

實務(wù)要點總結(jié)

北京云亭律師事務(wù)所李舒律師、唐青林律師的專業(yè)律師團(tuán)隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經(jīng)驗。大量辦案同時還總結(jié)辦案經(jīng)驗出版了《云亭法律實務(wù)書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務(wù)所戰(zhàn)斗在第一線的專業(yè)律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經(jīng)驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發(fā)生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發(fā)，為實踐中經(jīng)常遇到的疑難復(fù)雜法律問題，尋求最直接的解決方案。

一、無論是先抵后售，還是先售后抵，一般不動產(chǎn)買受人均無權(quán)排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行。關(guān)于不動產(chǎn)買受人能否排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行，涉及對《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條、第二十八條、第二十九條的理解和適用。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定，買受人無權(quán)排除擔(dān)保物權(quán)人的強制執(zhí)行申請，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定了一般不動產(chǎn)買受人排除申請執(zhí)行人強制執(zhí)行的條件。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定了商品房消費者排除申請執(zhí)行人強制執(zhí)行的條件。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，其中的“商品房消費者”僅限于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條保護(hù)的商品房消費者。因此，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七中關(guān)于買受人有權(quán)對抗擔(dān)保物權(quán)人的情形，僅限于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條保護(hù)的商品房消費者，不包括《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條規(guī)定的一般不動產(chǎn)買受人。所以，無論買受人購買不動產(chǎn)的時間是否早于抵押權(quán)設(shè)立的時間，不動產(chǎn)買受人均無權(quán)依據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條主張排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行。

二、已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，對于所購房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，同時，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)。因此，已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，對于所購房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行。但是這種情況是針對實踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象，為保護(hù)消費者生存居住權(quán)利而作出的例外規(guī)定，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。

三、一般不動產(chǎn)買受人和商品房消費者均需注意，無論是購買期房，還是現(xiàn)房，都要格外重視所購房屋及其土地上是否存在抵押，并及時辦理過戶手續(xù)。如前文所述，一般房屋買受人購買的不動產(chǎn)上若存在抵押，無論是抵押權(quán)設(shè)立于房屋買賣之前，還是設(shè)立于房屋買賣之后，抵押權(quán)人申請強制執(zhí)行該不動產(chǎn)時，買受人均不能排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行。商品房消費者符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，可以排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行。因此，一般的房屋買受人在購買房屋時，應(yīng)高度關(guān)注房屋是否存在抵押，并及時辦理房屋過戶手續(xù)，避免出現(xiàn)交房前房屋賣方不能償還對外債務(wù)，抵押權(quán)人申請執(zhí)行抵押房屋的不利情形。

（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導(dǎo)性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務(wù)所執(zhí)行業(yè)務(wù)部對本文案例裁判觀點的認(rèn)同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規(guī)則必然應(yīng)當(dāng)援引或參照。）

相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》

第二十七條 申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的依法享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外。 第二十八條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)； （三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行； （四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

第二十九條 金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持： （一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同； （二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋； （三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。

《全國法院民商事審判工作會議紀(jì)要》（法〔2019〕254號）

126.【商品房消費者的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系】根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費者。

買受人不是本紀(jì)要第125條規(guī)定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規(guī)則。

法院判決

以下是最高法院在“本院認(rèn)為”部分的論述：

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案原審法院已經(jīng)查明，恒豐銀行南充分行與思凱公司簽訂了《最高額抵押合同》，該合同所附《抵押物清單》包括案涉房屋，且恒豐銀行南充分行亦對案涉房屋辦理了抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取了案涉房屋的他項權(quán)利證書，已經(jīng)依法取得了案涉房屋抵押權(quán)。本案原審法院也查明，案涉房屋辦理抵押登記時，其所有權(quán)登記在思凱公司名下，在恒豐銀行南充分行辦理抵押權(quán)登記時，其上并無任何表征案涉房屋無法辦理抵押登記的相關(guān)狀態(tài)。吳雙與思凱公司簽訂《商品房買賣合同》，但雙方并未依法辦理購房合同網(wǎng)簽備案及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。此外，《中國人民銀行貸款通則》中關(guān)于抵押物盡職調(diào)查義務(wù)的相關(guān)規(guī)定，系從抵押權(quán)實現(xiàn)的安全性、可行性角度作出的管理性規(guī)范，恒豐銀行南充分行是否進(jìn)行盡職調(diào)查并不影響抵押合同及抵押登記的效力，故原審法院認(rèn)定恒豐銀行南充分行對案涉房屋享有抵押權(quán)合法有效的基本事實并不缺乏證據(jù)證明，適用法律亦無不當(dāng)。

在原審法院已經(jīng)查明并認(rèn)定恒豐銀行南充分行對執(zhí)行標(biāo)的享有抵押權(quán)的情形下，吳雙如要排除恒豐銀行南充分行對案涉房屋享有的抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)，必須符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條的規(guī)定。該條確立了享有擔(dān)保物權(quán)的申請執(zhí)行人的優(yōu)先受償?shù)匚唬瑫r基于對一些特定權(quán)益優(yōu)先保護(hù)的必要，通過“但書”予以排除。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)，此即屬于“但書”條款所言的例外規(guī)定，該規(guī)定是基于生存權(quán)至上的考慮，突破合同相對性和債權(quán)平等而設(shè)置的特別規(guī)定，實踐中需要嚴(yán)格審查和把握，以免動搖抵押權(quán)的優(yōu)先性基礎(chǔ)。《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定體現(xiàn)了對商品房消費者物權(quán)期待權(quán)的優(yōu)先保護(hù)。而《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條則規(guī)定了一般房屋買受人的物權(quán)期待權(quán)，但該類情形并不具有優(yōu)先于抵押權(quán)的生存權(quán)至上的價值基礎(chǔ)。也即，一般不動產(chǎn)買受人即便符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，也不能對抗抵押權(quán)人。因此，在恒豐銀行南充分行對執(zhí)行標(biāo)的享有抵押權(quán)的情形下，吳雙作為案外人對案涉房屋享有的權(quán)益如要對抗已辦理登記的抵押權(quán)的優(yōu)先地位，必須符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，原審判決適用法律并無不當(dāng)。

本案中，吳雙與思凱公司簽訂的案涉《商品房買賣合同》明確所購買商品房用途為“辦公”，土地用途為“商業(yè)”，土地使用年限自2006年9月13日起至2046年9月12日止。而雙方所簽《卡斯摩廣場商品房買賣合同補充協(xié)議》第一條也寫明：“出賣人在簽訂合同之前，已向買受人明示了《商品房買賣合同》示范文本，向買受人明示了全部銷售依據(jù)——《國有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》”等，上述證據(jù)證明吳雙對案涉房屋性質(zhì)并非住宅應(yīng)為明知。雖然吳雙提交了案涉房屋現(xiàn)狀照片及《燃?xì)獍惭b合同》、思凱公司出具的《情況說明》《供用氣合同》及燃?xì)饫U費發(fā)票作為補充證據(jù)，擬證明其購買案涉房屋系用于自住，但上述證據(jù)并不能改變案涉房屋為非住宅的性質(zhì)。在案涉房屋為非住宅性質(zhì)的情況下，即使吳雙已經(jīng)交清房屋全款，其亦不屬于商品房消費者，不能依據(jù)商品房消費者享有的生存居住權(quán)而排除執(zhí)行，故原審判決認(rèn)定“吳雙作為執(zhí)行案外人對案涉房屋并不享有足以對抗該執(zhí)行的法定權(quán)利”的基本事實也不缺乏證據(jù)證明。

綜上，吳雙的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)再審的情形。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用的解釋》第三百九十五條第二款規(guī)定，裁定如下：

駁回吳雙的再審申請。

案件來源

吳雙、陳春蘭申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【最高人民法院（2021）最高法民申1131號】

在檢索大量類案的基礎(chǔ)上，云亭律師總結(jié)相關(guān)裁判規(guī)則如下，供讀者參考：

一、已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，對于所購房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行。故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。

案例一：中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司重慶市分公司、執(zhí)行案外人）申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書【最高人民法院（2019）最高法民申3273號】

本院經(jīng)審查認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，但建筑工程價款優(yōu)先受償權(quán)不能對抗已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者。據(jù)此，已經(jīng)交付全部或者大部分所購商品房價款的消費者，對于所購房屋所享有的民事權(quán)益，可以排除基于抵押權(quán)、建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行。故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但是這種情況是針對實踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象，為保護(hù)消費者生存居住權(quán)利而作出的例外規(guī)定，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。也就是說，在這一問題上，根據(jù)現(xiàn)行法律、司法解釋的規(guī)定，并非只要是支付了全部或大部分對價款、合法占有了房屋、對未辦理過戶登記沒有過錯的買受人均可排除基于抵押權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的強制執(zhí)行，而是對此種情形下的房屋買受人的范圍進(jìn)行了限定，即限于為了生活消費需要而購買商品房的人,不包括一般的房屋買賣合同的買受人。因此，在參照適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》對房屋買受人能否排除對所購房屋的強制執(zhí)行時，亦應(yīng)當(dāng)遵循上述原則。也就是說，只有符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定情形的商品房買受人，才能夠排除金錢債權(quán)人基于抵押權(quán)而申請啟動的對前述買受人所購房屋的強制執(zhí)行。

二、《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》中的商品房消費者應(yīng)當(dāng)僅限于《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十九條保護(hù)的商品房消費者。舉重以明輕，如果買受人不是該條規(guī)定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，應(yīng)當(dāng)適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十七條。

案例二：重慶國際信托股份有限公司、周清源二審民事判決書【最高人民法院（2020）最高法民終1132號】

本院認(rèn)為：本案爭議的關(guān)鍵問題是周清源能否依據(jù)執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十八條的規(guī)定排除執(zhí)行法院對案涉房產(chǎn)的強制執(zhí)行。這一問題的實質(zhì)是如何處理一般的房屋買賣合同買受人的權(quán)利與抵押權(quán)的關(guān)系。根據(jù)本院《關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第一條、第二條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)，故抵押權(quán)人申請執(zhí)行登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下但已銷售給消費者的商品房，消費者提出執(zhí)行異議的，人民法院依法予以支持。但應(yīng)當(dāng)特別注意的是，此情況是針對實踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴大范圍，以免動搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則。因此，這里的商品房消費者應(yīng)當(dāng)僅限于執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十九條保護(hù)的商品房消費者。舉重以明輕，如果買受人不是該條規(guī)定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，應(yīng)當(dāng)適用執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十七條。

周清源與遵義新奧公司簽訂《商品房買賣合同》，案涉房產(chǎn)系商鋪，周清源并非基于居住購買案涉房屋，不是商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，其對案涉房屋享有的權(quán)利不能對抗重慶信托公司在案涉房屋上設(shè)定的抵押權(quán)，不足以排除執(zhí)行法院的強制執(zhí)行。本案不屬于執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定第二十七條但書規(guī)定的情況，亦不適用該規(guī)定第二十八條，當(dāng)事人圍繞該條規(guī)定形成的其他爭執(zhí)不具有法律意義，無審理之必要。

*此處北京云亭律師事務(wù)所，為作者完成文章時所在工作單位。

本期執(zhí)行主編 黃紹宏律師 北京云亭律師事務(wù)所

本期責(zé)任編輯 法麗 微信號：17310145421

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作者簡介

李舒律師

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