北京買房：理清思路，購房建議1742

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我們老兩口都已經退休，住十里堡兩居，應該能賣300多萬吧。現在有個想法是賣掉這套房，然后買**保險那種養老社區的終身養老。想從房子角度問問您合適嗎？Ps：當然跟孩子商量過了，他們不理解也不同意，各家都不同意。

A：

1、這我可真不懂，而且也不敢有任何的建議，只能看您自己的理解和選擇。

2、但既然跟孩子商量過了他們不同意，那我要建議還是先協商一致吧。房子雖然是您的，但也是家族資產，家和萬事興，萬一因為這事兒而鬧矛盾也不合適，畢竟養老還是主要靠子女的，至少提供親情支持。

僅供參考。

借這話題聊兩句，在我看來，這種保險公司或機構的養老社區，主要針對人群都是錢多的群體，是純粹的消費享受。

而且既然是消費，那就不太適合錢不多+房不多+退休金不太高的老人了。尤其不適合那些節儉到舍不得花錢+甚至還想投資賺錢的老人，否則既得不到享受的樂趣，而且還有可能被坑呢。

像這對老人我就覺得不太合適，只有一套房，賣了之后交完社區的錢不剩什么了。老兩口退休金加起來萬把塊錢，將將夠房間費的，那我反正不認為他們真的能得到多大的享受。

而且他們找的這家也不像大保險公司，反正我沒聽說過，總感覺不太穩妥。

即便是最大的*康人壽的養老社區，給人感覺是規模非常大，全國各地十多個社區。但上次我去咨詢了一下，得知全國的入住老人不過是萬把人。那這說明什么？說明還是小眾產品唄，既不適合大多數老人，也迄今為止沒達到規模效應，是否賺錢了還兩說著呢。

*康人壽的尚且是規模不大，那其他那些不知名保險公司和各種機構的規模就更小了唄，他們怎么賺錢？怎么能確保無風險？怎么能確保高服務？總之我是存疑的，也不建議資金不雄厚的老人輕易參與……

二

Q:

我前幾年買的天津學區房預備給孩子上學用的，現在北京戶口明年大概率下來，孩子小升初肯定轉回北京，天津的房子您建議是賣掉還是留著？我算過賬，如果賣掉置換，換到北京豐臺南四環的兩居也要添150萬以上，貸款的話每月還款7-8000，租金的增加完全不對等，而且稅費也要在20萬以上。合適嗎？

A：

1、您算這賬我沒太看懂，但如果數字都是驗算過的，那我認為就不劃算了唄。或者說除非是為了自住，否則犯不上折騰。

2、因為從您這計算里我有個感覺，就是天津這套房未必是學區房，至少是溢價不太高，否則沒法跟南四環的比較租金。那如果是天津的沒什么溢價，租金收益率就至少不弱于北京，何必折騰？天津畢竟也是直轄市，前些年雖然房價走勢弱于北京，但既然是為了孩子上學的就大概率在市區，以后至少不會差，那就留著唄。

您這稅費我也沒太看懂，有這么貴嗎？是不是把兩次買房的算一塊兒了？反正如果是真的這么高，那就別折騰了，相當于至少三年的租金吧，不劃算。

3、簡單就這情況吧，您這描述我沒太看懂，還是看您自己的計算吧，如果算清楚了，我是感覺不太劃算的。

僅供參考。

三

Q:

我想買一套新房3—4居，總價1000萬左右。請問一下是朝陽常營，通州運河商務區，豐臺新宮，這三個板塊以后那個發展會更好一點，改善自住無學期要求。

A：

1、這仨板塊是不是離的遠了點兒，怎么考慮的通勤啊？

2、從板塊來說大概率是運河商務區，規劃就算調整也是越來越好。而另兩個都是兩區交界，無論規劃做的多好，實施的時候都有被拖延的可能，朝陽和豐臺都不算太大方，很難在邊緣地帶為別人做嫁衣裳。

3、但既然是千萬左右的新房，這在通州可有點兒預算偏高了，一般來說在郊區算豪宅，流動性弱點兒。所以多數都是自住為主，多考慮居住體驗吧，其他的期望值別太高。

所以如果是我的話就先看常營了，但考察好樓盤品質。這里的高總價買家都挺挑剔的，人家放棄朝青來到五環外，追求的都是物有所值。這看看幾個小區的價格走勢就知道了，品質高的明顯保值好。

新宮也差不多吧，之前看著像豐臺重點，但又規劃了這么多安置房保障房，看著又不像了。其中保值好的也是品質高的，無論老小區還是新房。品質不太強的價格走勢明顯走弱，掛牌率還相當高，前些天我印象中竟然有超過6%的，都有點兒嚇人。

4、這自己考察好樓盤品質吧，我對新房不熟，不方便點評人家。

僅供參考。

四

Q:

請問，我也確實看好首鋼中海的房子，但問題是貴啊，基本都6萬多起步，7萬多的都有，這里的土地和配套價值有這么高嗎？我們即便買也是兩居，感覺并沒有提升多大的改善效果，反而有可能冒更大的保值風險。

A：

1、那這我能說什么呢？確實不便宜，但這就是市場價，實在覺得不合適就看看別的小區唄，周邊4/5萬的也不少呢。

2、土地價值可以參考周邊的老破小均價，這就是最基礎的板塊土地價值。也就是說，因為老房的房產價值其實已經歸零，也就是勉強能居住而已，所以房價中所體現的絕大部分都是板塊的土地價值了，也可以理解為配套的價值。

首鋼周邊的老破小都4萬左右吧，這就是土地價值，如果拆掉重建，那您覺得每平米得賣多少錢？至少6萬起步唄，否則開發商都賠錢，畢竟稅費就占了20%以上呢，甚至30%。

3、其他的我就沒什么可說的了，房子是用來住的，是否提升了居住體驗只能自己感受。是否冒更大的保值風險則計算租售比吧，如果超出北京平均值20%以上，那就算風險比較大，如果是平均值附近那就談不上特殊的風險。

僅供參考。

五

Q:

我們買的上地的學區房，馬連洼北路一號院，孩子今年剛上一年級，現在適合出手嗎。22年高點買入的，虧了快一半了。

A：

1、這怎么回答啊，真要是虧了這么多就不合適唄。就算想出手也沒必要在年底的淡季，怎么也得開春看看行情再說。一般來說多數年份都會出現小陽春，不少家長都在最后一刻才買房呢。所以過了年看看吧，如果成交量上漲就別太著急，沒什么起色那就賣了唄。

2、不過話說回來，跌了有那么多嗎？我看到的跌幅是20%多，小戶型占坑兒房還到不了這數字，您這套如果超過三分之一那可能真是買在最高點了。沒什么好辦法。

僅供參考。

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