人人痛罵的物業，開始集體“跑路”了

“我司將于2025年12月31日24時起，正式停止對小區的物業服務。”

去年11月，杭州某小區的一紙《退出告知函》，在業主群和物業圈同時炸開了鍋。函件里明明白白寫著，小區3800多戶業主累計拖欠物業費1200萬元，項目早已陷入嚴重虧損，物業只能止損離場。

據中指研究院數據顯示，2025年1 - 9月，全國物業主動撤場案例超120起，同比直接翻倍。

更令人驚愕的是，龍湖、金科等頭部品牌物企也赫然在列，昔日被業主詬病“諸事無成，收費居首”的物業，如今竟集體“甩手不干”。

放在幾年前，沒人會相信物業會主動“跑路”，畢竟在多數業主眼里，物業是“賴著不走的小區霸主”，北京密云某小區罷免老物業后，新物業進場時還遭到老物業阻撓，一度出現兩撥保安同時在崗的荒誕場面；武漢某小區更是上演了兩家知名物業上百人爭搶大門的鬧劇。

如今，曾經的“搶著干”已然淪為“避之不及”，中物智庫調查表明，高達85%的物業撤離系主動為之，并非是受業主驅逐。

第一道坎是“收費難”的死循環。

廣州花都區一小區曾別出心裁，將門禁換成催費喇叭，業主歸家之際，便會被當眾通報“您已欠物業費超 XX 元”。

這般舉措仍未能遏制小區內欠費成風之態勢，2018 - 2023年，全國住宅小區物業費收繳率從83.7%降至76.2%。杭州某撤場小區情況尤甚，僅幾百戶業主主動繳費，其余業主或經催繳才繳費，或索性拖延不交。

更糟的是，一旦有人帶頭欠費，按時繳費的業主就會覺得“當了冤大頭”，跟著拒絕交費，最后形成惡性循環。

第二道坎是“入不敷出”的成本重壓。

物業費不僅沒漲，還在被瘋狂壓價，重慶、武漢等地逾百小區物業費降幅顯著，達20%-35%，部分小區直接減半。

柳州驚現“0物業費小區”，物業靠續簽附加條件維系，寧波一小區別出心裁，推出“燃脂抵物業費”，業主減1斤抵30元。

可另一邊，小區維護成本卻在飆升：5年以下小區維護成本占物業費25%-35%，15年以上小區直接沖到70%-100%，再加上保安保潔工資從3000元漲到4500元以上，物業的收支平衡徹底被打破。

第三道坎是“僧多肉少”的行業內卷。

自房地產市場遇冷，物業行業亦從“賣方市場”轉變為“買方市場”。

為穩固小區服務項目，物業公司無奈卷入價格鏖戰，以低價策略力求在激烈競爭中留存，中小物業扛不住虧損只能撤場，就算是頭部企業也難逃壓力，部分暴雷房企的關聯物業更是直接擺爛，承諾的高端服務不了了之。

聽到物業要撤場，不少業主會拍手稱快，覺得“終于擺脫了黑心物業，我們自己也能管好小區”。可現實往往給這些業主潑了一盆冷水，沒了物業的小區，結局大多是“一片哀嚎”。

南京月牙湖花園的業主最有發言權，物業撤場半年，小區房價暴跌25%，有業主算了筆賬：省了三年物業費，卻虧掉了50萬首付，這筆買賣怎么算都虧。

徐州一小區境遇堪憐，短短五年間，物業更迭四次，如今，它仿若一塊燙手山芋，棘手異常，令各方望而卻步，無人敢輕易接手。

打開短視頻平臺，你能看到更扎心的畫面：物業撤場的小區，垃圾堆成小山沒人清，門崗空無一人成了“自由出入”的通道，消防系統癱瘓成了擺設，綠化帶雜草長得比人高，電梯壞了只能爬樓回家。安順某小區物業撤離僅一天，車輛擋桿就被破壞，小區瞬間陷入癱瘓。

業主們以為的“自治春天”，其實滿是坑。業主自治極大考驗集體意識，總有部分人妄圖“搭便車”，既拒絕繳納公共維護費，卻想享受保潔安保服務；又不參與小區決策，卻對管理事宜肆意指摘。

某自治小區內，部分業主拒不繳納電梯維護費，致使電梯停運，這一狀況引發業主間矛盾不斷升級，最終矛盾激化，眾業主不得不走上法庭，對簿公堂以求解紛爭。

業委會的專業能力與公信力存在嚴重問題，部分業委會成員監守自盜，把公共收益據為己有，其惡劣行徑遠超黑心物業，讓業主們失望透頂、心寒不已。

品牌物業撤場后，小區或長期無人接手，淪為“棄管社區”；或新物業以低價提供劣質服務。

無論哪種情況，最終資產受損的苦果皆由業主吞咽，那些當初喊著“趕走物業”的業主，最后反而開始懷念有物業的日子。

業主和物業的矛盾，像極了“雞生蛋還是蛋生雞”的爭論：物業說“收費低、收繳率低，根本沒錢做服務”，業主說“服務差，憑什么要交高額物業費”。

其實解開這個死結的鑰匙，就兩個字，信任。

要建立信任，讓業主覺得“物業費花得值”，南京鼓樓區某高端樓盤逆勢漲了15%物業費，卻沒遭業主反對，因為物業同步升級了智能安防系統和健康管家服務，精準戳中了高端業主的需求。

萬物云推出508項作業清單，158項基礎服務必做，350項增值服務按需選擇，做到“收多少錢辦多少事”；

目前只有23%的小區能做到物業費收支完全公開，而電梯廣告、車位出租這些公共收益，本就該歸全體業主所有。

佛山一小區業委會狀告物業勝訴，成功索回414萬元公共收益，此維權之舉，不僅維護了業主權益，更為行業樹立了積極典范，激勵更多業委會為業主利益而不懈努力。

諸多小區紛紛探尋新策：部分小區委托信托公司管理資金，物業僅負責事務執行而不涉錢財；部分小區推行“酬金制”，物業領取固定酬金，實際開支據實報銷，賬目清晰可查。

超七成物業為開發商下屬機構，兩成由房管所改制而來，真正獨立的物業占比不足一成。

諸多物業仍以“小區管理者”自居，而非將自身定位為“服務者”，其實物業只要多些主動，定期給業主寫工作匯報、和周邊商鋪談合作給業主謀福利、評選“最美物業人”拉近和業主的距離，就能慢慢消解對立。

小區是業主的家，也是物業的“戰場”，物業不該是業主的對立面，業主也不該把物業當成“敵人”。當服務有標準、賬目能透明、雙方懂體諒，才能跳出“物業擺爛→業主拒交→物業跑路→小區貶值”的死循環。

畢竟，安居才能樂業，一個干凈安全的家，才是所有人的終極訴求。