李伯喬：領航REITs新篇，華潤有巢擴募之路與未來展望

2025年12月11日，由北京中指信息技術研究院主辦，中國房地產指數系統、中國物業服務指數系統承辦的“2025中國房地產大數據年會暨2026中國房地產市場趨勢報告會”在北京召開。

作為央企深耕民生領域的重要探索，華潤有巢自 2018 年成立以來，始終以 “服務大國民生，助力新市民、青年人住有所居” 為使命，而此次REIT擴募，正是踐行這一使命、實現高質量發展的重要里程碑。

優質資產筑基：馬橋項目的硬實力與暖服務

本次擴募的底層資產 —— 華潤有巢公寓社區上海馬橋項目，是華潤有巢精耕細作的標桿之作，更是擴募成功的底氣所在。這個 2020 年取得土地權屬、2022 年獲得保障性租賃住房認定的項目，坐落于上海閔行區馬橋鎮，四大高能級產業園區環抱，周邊產業集聚程度高、能級高、增長潛力高。

在產品與運營上，華潤有巢始終以租客需求為核心。項目總建筑面積 10.7 萬平方米，規劃了 2475 間租賃住房與 1855 平方米配套商業，形成了 “一張床”、“一間房”、“一套房” 的全周期產品體系 ——138 間兩人間或四人間，守護城市一線建設者；2158 間開間，陪伴剛步入社會的新市民、青年人；179 間一居或兩居，滿足企業管理者、科創人才與家庭客戶的需求。截至2025年6月30日，住房出租率高達 96%。

項目聯合馬橋鎮政府打造 15 分鐘 “社區生活圈”，引入 13 家共建單位，提供政務辦理、醫療健康、日常餐飲等一站式服務；潤苑社區共治委員會定期組織超 50 場社群活動，讓租客的業余生活豐富多彩；創新 “租賃社區 + 黨建陣地” 模式，黨員帶頭成為社區 KOL（意見領袖），與租客共同參與社區治理，落地“美好租住生活” 模式。

創新擴募破局：重構 REITs 市場的配售邏輯

如果說優質資產是擴募的基石，那么模式創新就是本次擴募的亮點。在過往的 REITs 擴募中，定向發售是主流模式，即向不超過 35 名特定對象競價發售。本次擴募創新采用向原持有人配售方式發售（前6單擴募均為定向發售）。

向原持有人配售為權益登記日（2025年12月5日）登記在冊的持有人按所持份額比例進行配售，持有人可選擇棄購，從而形成市場定價機制。配售價格由投資人根據二級市場交易價格和擴募項目的市場價值等有關因素確定，一般設定單價折扣（本次擴募約8折）以吸引原持有人參與配售。

本次擴募進程高效，有序本次擴募于9月17日發改委推薦證監會，10月29日取得證監會批復，計劃年底完成發售及交割，26年1月擇時上市。

央企實力護航：全鏈條能力鑄就行業標桿

本次擴募的底氣，更源于華潤有巢深厚的央企底蘊與全鏈條核心能力。作為華潤集團旗下專注租賃住房的平臺，深度參與租賃住房建設與運營，始終積極落實國家戰略，服務大國民生，實現質量增長，助力新市民、青年人“住有所居”，深耕一線與強二線城市。

截至 2025 年 6 月末，華潤有巢已進駐 15 座城市，在管項目 69 個，在管房間數 8.5 萬間，管理規模位列央企第一，也是唯一在北京、上海、廣州、深圳四大超一線城市均有大型租賃社區布局的企業。

依托華潤系成熟制度體系，華潤有巢構建了標準化運營、高水平營銷、全周期成本、專業化供應鏈、系統化 EHS 五大管理體系，搭配營銷、運營、財務、成本四大數字化業務中心，以及有巢 APP 與運營管理 APP 兩端工具，實現了運營效率與服務質量的雙提升 —— 整體出租率達 95%，客戶滿意度高達96%。

租賃住房不僅是 “住的空間”，更是 “生活的載體”。因此，華潤有巢打造了全周期的租住資產價值賦能體系與全場景的美好租住生活服務，從產品設計到社群運營，從成本管控到安全保障，每一個環節都精益求精。正是這樣的 “六好” 核心能力 —— 好品牌、好資管、好產品、好運營、好服務、好安全，讓華潤有巢在市場中站穩腳跟，也為 REITs 的長期穩定發展提供了堅實保障。

展望未來：閉環賦能，共繪租住民生新藍圖

本次 REITs擴募不是終點，而是華潤有巢 “投融建管退” 閉環的重要一環，更是華潤有巢深耕租賃住房領域的新起點。此次擴募既是其 “運營 + 資管” 平臺的實力彰顯，更將助力公募 REITs 規模擴容，持續服務 “住有所居” 國家戰略。

華潤有巢始終堅守央企責任，以更優質的資產、更創新的模式、更專業的服務，為新市民、青年人的安居夢想保駕護航，為租賃住房行業的健康發展注入動力，為資本市場的高質量發展貢獻力量。

報告下載
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