河南
那場盼了很久的大會結(jié)束了，關(guān)于樓市有了新的指向 ：
簡單來說就是：
之前靠市場消化，明年開始加大財(cái)政入手干預(yù)，平衡供需，加快樓市回正。
但樓市在經(jīng)濟(jì)地位中的總基調(diào)并沒有變化，回歸民生和保障。
要理解這一點(diǎn)，必須回到一個(gè)根本問題上來 ：
房地產(chǎn)本質(zhì)上是城市化的產(chǎn)物，它的命運(yùn)與城市化進(jìn)程深度綁定。
1
我們先回想一個(gè)問題，過去十年，大家所在的城市都發(fā)生了什么？
是不是新城區(qū)在東西南北全面落地、全面開花 ？
全國核心城市基本都是這樣，可以稱之為全國城市化的狂飆時(shí)代！
但在這個(gè)狂飆時(shí)代，有一個(gè)共性的問題，那就是整個(gè)城市整體上是缺乏合理的統(tǒng)籌規(guī)劃的。
也就是說，并沒有一張統(tǒng)一的藍(lán)圖，從全局角度，高屋建瓴的籌謀規(guī)劃未來十年、二十年甚至更遠(yuǎn)的城市發(fā)展前景。
而是在土地財(cái)政主導(dǎo)之下，由海量的賣地所推動的城市無序擴(kuò)張。
這背后也是有政策支持的。
2015年12月20日至21日召開的城市工作會議，有一句話對此后十年定了一個(gè)大基調(diào)：
城市發(fā)展是農(nóng)村人口向城市集聚、農(nóng)業(yè)用地按相應(yīng)規(guī)模轉(zhuǎn)化為城市建設(shè)用地的過程。
核心：推動農(nóng)民進(jìn)城、農(nóng)地變性，擴(kuò)大城市邊界。
并在隨后發(fā)布的文件中，公布了一個(gè)城市發(fā)展計(jì)劃：
打好棚戶區(qū)改造三年攻堅(jiān)戰(zhàn)，……推動政府購買棚改服務(wù)……發(fā)揮開發(fā)性金融支持作用。
這就是赫赫有名的棚改貨幣化，也就是大家理解的定向往房地產(chǎn)放水。
所以，在這個(gè)維度上理解城市化的狂飆時(shí)代，就是一場從上到下、上下一體的城市大發(fā)展時(shí)代。
然后在2025年，也就是整整十年后，中央又開了一次中央城市工作會議，這次對城市的發(fā)展定義發(fā)生了巨大的改變：
城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴(kuò)張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。
最新的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也明確表示：
高質(zhì)量推進(jìn)城市更新
至此，從頂層設(shè)計(jì)上，城市政策的核心基調(diào)發(fā)生巨大變化。
直白說，就是城市化已經(jīng)結(jié)束了。
中國的城市正從外延擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)部優(yōu)化，一個(gè)持續(xù)收縮的階段已經(jīng)到來。這才是下一步最值得我們警惕的趨勢。
而這一切，也是 我們重新理解城市與樓市的原點(diǎn)。
2
這一點(diǎn)可以參照隔壁日本。
站在東京塔上眺望，城市大到浩瀚無涯、密密麻麻的房屋看不到城市邊界。大阪、福岡也是如此——這都是擴(kuò)張時(shí)代拉開的框架。
但走入街區(qū)深處，卻是另一番景象：房屋空置、街道冷清、設(shè)施老化，有些地方連人影都難見到。人越少，治安越差，形成空心化循環(huán)。
而這正是城市收縮后的真實(shí)樣貌。
與此形成鮮明對比的是，核心區(qū)的高端住宅依然在不斷新建，人口越來越密。
資源全部向中心聚集——這一點(diǎn)，從基建就能看出來。
東京地鐵網(wǎng)絡(luò)線路密布、快慢線并行，已經(jīng)修到“無路可修”。尤其是東京站附近，七條軌道并行，山手線環(huán)繞的“都心6區(qū)”，才是整座城市的心臟。
都心6區(qū)的房價(jià)，在日本樓市整體衰退中率先反彈，至今已超越1989年的高點(diǎn)。
這揭示了一個(gè)殘酷事實(shí)：城市收縮不等于全線衰退，而是價(jià)值的劇烈分化：核心區(qū)越來越貴，外圍區(qū)越來越?jīng)觥?/strong>
這一點(diǎn)，放回在國內(nèi)城市，以目前的市場數(shù)據(jù)，也能看出來：
擴(kuò)張時(shí)期，廣州45萬套成交中有35萬套位于增城、南沙等外圍，如今價(jià)格已近腰斬；
鄭州三環(huán)外十幾個(gè)新區(qū)，將城市向東拉大20公里，如今同樣大幅回落；
這些并非孤例，全國眾多的“環(huán)X新城”都在經(jīng)歷同樣命運(yùn)。
未來，很多新區(qū)面臨的不僅是價(jià)格下跌，更是交易價(jià)值的逐漸消失。隨著人口流失、物業(yè)失管，這些區(qū)域?qū)臉潜P到板塊整體老化，最終沉沒。
那么，這是否意味著房地產(chǎn)再無機(jī)會？并非如此。
城市收縮的本質(zhì)，不僅是土地與建筑空間的調(diào)整，更是人口分布與資源集聚的重構(gòu)。當(dāng)擴(kuò)張停止，人口不再普遍涌入，而是有選擇地向少數(shù)區(qū)域集中 。
這就引出了我們必須正視的下一層邏輯：
房地產(chǎn)的價(jià)值，究竟由什么決定的？
3
很多人用“人口下降、房子過剩”來解釋樓市悲觀預(yù)期，這其實(shí)陷入了一種“總量謬誤”。
房地產(chǎn)真正看的是人口流動的密度與質(zhì)量，而非全國人口總數(shù)。
全國人口確實(shí)在下降，但北上深杭核心區(qū)的人口密度降了嗎？并沒有。
日本總?cè)丝谶B續(xù)負(fù)增長，但東京圈人口常年凈流入，核心區(qū)房價(jià)持續(xù)上漲。為什么？因?yàn)闄C(jī)會收縮時(shí)，人和錢只會更瘋狂地向最高效的地方聚集。
即使中國人口總量下降，只要有人持續(xù)涌入北上廣深杭的核心地段，那里的資產(chǎn)就依然具有承載力。
未來的房地產(chǎn)不是全國游戲，而是“精英游戲”，只有能持續(xù)吸引人才和產(chǎn)業(yè)的城市，才有真正的房地產(chǎn)市場。
這將是一個(gè)持續(xù)而劇烈的分化過程：劣質(zhì)資產(chǎn)泡沫被擠壓，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)護(hù)城河加深。很可能，5%的核心地段會承載全社會大部分財(cái)富的沉淀。這不是猜測，而是人性，也是共識。
所以，未來95%的房子（老破小、遠(yuǎn)郊盤、收縮型城市房產(chǎn)）將回歸居住屬性，逐漸剝離金融價(jià)值；
而剩下5%的核心資產(chǎn)（一線核心地段、頂級學(xué)區(qū)、稀缺景觀資源）將成為財(cái)富容器，與普通人的收入水平脫鉤。
這構(gòu)成了我們理解未來樓市的基礎(chǔ)坐標(biāo)。
房地產(chǎn)作為大規(guī)模開發(fā)制造的行業(yè)確實(shí)在褪色，但不動產(chǎn)作為核心城市的金融資產(chǎn)，其價(jià)值邏輯才剛剛清晰展開。
因此，我們無需對樓市全盤悲觀，而應(yīng)清醒識別結(jié)構(gòu)性的分化。你需要做的不是逃離市場，而是對手中資產(chǎn)做一次盤點(diǎn)：它位于哪個(gè)城市、哪個(gè)地段、承載什么資源、吸引怎樣的人群。
無論股市還是房市，都已進(jìn)入由專業(yè)邏輯主導(dǎo)的時(shí)代。悲觀者往往正確，樂觀者往往成功——前提是，你的樂觀必須建立在理性認(rèn)知之上。
在資產(chǎn)配置的路徑上，保持清醒、聚焦價(jià)值、順勢而為，或許是這個(gè)收縮時(shí)代里最穩(wěn)妥的前行方式。
THE END
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