中央最新定調(diào)，房地產(chǎn)走向定了

臨近歲末，關(guān)于來年房地產(chǎn)怎么走，是一個(gè)備受關(guān)注的問題。

12月10日至11日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開。會(huì)議對(duì)2026經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行部署，其中關(guān)于房地產(chǎn)的表述，釋放出了重要信號(hào)。

本次會(huì)議，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容被列入“積極穩(wěn)妥化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”的任務(wù)項(xiàng)。也就是說，房地產(chǎn)仍是待化解風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域之一。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)怎么化解？政策的整體定調(diào)，是“托底+轉(zhuǎn)型”，突出強(qiáng)調(diào)中長(zhǎng)期的制度建設(shè)。

“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，是2026年房地產(chǎn)領(lǐng)域的工作基調(diào)。

回顧2024年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，當(dāng)時(shí)的提法是“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

兩者的政策基調(diào)是不一樣的。2024年強(qiáng)調(diào)“持續(xù)用力”和“止跌”，而2025年突出的“穩(wěn)定”，但新增“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”獨(dú)立句。

今年這意味著，中央認(rèn)為，房地產(chǎn)的止跌回穩(wěn)取得一定成效，那么，明年的重點(diǎn)是維持“穩(wěn)定”常態(tài)。風(fēng)險(xiǎn)色彩減弱，側(cè)重強(qiáng)調(diào)加快房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期制度，即房地產(chǎn)發(fā)展新模式的建設(shè)。

關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展新模式，此前明源君已經(jīng)多次分析，重點(diǎn)包括三個(gè)維度：

①"保障+市場(chǎng)"雙軌并行

②"人、房、地、錢"要素聯(lián)動(dòng)

③存量更新改造

這三者，從源頭改變供需錯(cuò)配關(guān)系，并推動(dòng)中國(guó)住房模式從"居者有其屋"到"居者有好屋"轉(zhuǎn)型。

供地控量、存量收儲(chǔ)、以及公積金改革等一些政策，本質(zhì)上都是服務(wù)于“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”的。

“因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給”，三者組成“三位一體”的組合拳。

與存量政策基本保持一致，反映出政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

我們知道，地產(chǎn)低迷的一大核心原因，是供應(yīng)失衡。

控增量和去庫存，就是要通過供應(yīng)端調(diào)節(jié)，讓住房供需逐步趨于平衡。線上獲客不停歇，點(diǎn)擊了解

在此基礎(chǔ)上，本次會(huì)議還強(qiáng)調(diào)“優(yōu)供給”。這里的供給，主要是土地供應(yīng)。

也就是說，明年供地依然會(huì)保持“量少質(zhì)高”的整體思路，優(yōu)先供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊。

這一點(diǎn)，其實(shí)在這兩年的土拍已有明顯表現(xiàn)。

比如今年全國(guó)土地供應(yīng)繼續(xù)縮量，各地的供地指標(biāo)紛紛集中投向核心區(qū)域的核心板塊。

例如深圳，自2024年底以來，單是深圳灣總部基地就出讓了兩宗宅地。要知道，深圳2024年全年總共才出讓了5宗宅地，2025年預(yù)計(jì)也就10來宗。

其他城市也紛紛拿出壓低箱好貨。比如上海出讓地塊多位于內(nèi)環(huán)內(nèi)或核心板塊，如徐家匯、北外灘、靜安區(qū)等；北京出讓地塊多集中在海淀、朝陽、豐臺(tái)等核心區(qū)域。

除了位置優(yōu)越外，這些地塊大多配套完善、容積率低、體量小，適合開發(fā)高端或改善住宅。從中央的部署來看，明年土地供應(yīng)依然保持縮量提質(zhì)，這意味著，市場(chǎng)將延續(xù)豪宅放量供應(yīng)的趨勢(shì)。線上獲客不停歇，點(diǎn)擊了解

存量收儲(chǔ)是明年的重點(diǎn)工作項(xiàng)。

存量收儲(chǔ)政策，最早由2024年7月30日的中央政治局會(huì)議提出，隨后10月份，財(cái)政部明確允許專項(xiàng)債券支持城市政府收購存量商品房用作保障性住房。

而地方真正開始執(zhí)行，則是從今年5月開始。截至目前，浙江、四川、湖南等地都有專項(xiàng)債收儲(chǔ)動(dòng)作落地。但據(jù)媒體報(bào)道，用于存量房收儲(chǔ)的專項(xiàng)債規(guī)模并不大，很多省份仍在推進(jìn)中。

“鼓勵(lì)收購存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”作為完整政策表述出現(xiàn)在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，標(biāo)志著這一舉措將成為2026年中央層面的重點(diǎn)工作，也就說，明年收儲(chǔ)工作還會(huì)持續(xù)有效推進(jìn)。

深化住房公積金制度改革。

從近年來各地在公積金方面動(dòng)作，可以預(yù)見公積金制度改革的整體趨勢(shì)。

比如，擴(kuò)大覆蓋面，將新市民納入公積金覆蓋范圍。江西新余、福州、揚(yáng)州等地都已出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)支持農(nóng)民工、城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)者等靈活就業(yè)人員繳納住房公積金。

提高公積金貸款額度。如北京將首套額度從120萬提高到150萬。深圳、南京、蘇州、洛陽等地的公積金貸款額度也都有不同程度的上浮。

優(yōu)化公積金使用。比如支持提取公積金用于支付房租、家裝、物業(yè)維修、共有產(chǎn)權(quán)房購房、支付契稅等等。這些舉措部分省市已經(jīng)開展，后續(xù)或?qū)⑦M(jìn)一步鋪開。

諸如此類的舉措，目的是更好的發(fā)揮公積金在降低購房門檻，助力城市更新等方面的作用。

會(huì)議也提到，有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)。

我們知道，今年5月份住宅新規(guī)已落地，各地的新規(guī)產(chǎn)品也都相繼上市。住建部也在開展好房子新技術(shù)征集等工作，這些都為明年的好房子進(jìn)一步鋪開打下基礎(chǔ)。

另外，雖然此次會(huì)議并未專門提及城市更新，但我們知道，此前中央工作城市會(huì)議已將城市更新列入城市工作總體要求，明確“2030年城市更新體制機(jī)制基本成熟，宜居、韌性、智慧城市框架初步建立”的目標(biāo)。

接下來，在新房建設(shè)和存量更新兩個(gè)領(lǐng)域，“好房子”戰(zhàn)略都會(huì)更快、更全面的推進(jìn)。

值得一提的是，盡管會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的著墨不多，但中央對(duì)明年經(jīng)濟(jì)的整體部署，也將深刻影響房地產(chǎn)的走勢(shì)。

如，會(huì)議提到，清理消費(fèi)領(lǐng)域不合理限制措施，釋放服務(wù)消費(fèi)潛力。

住房買賣也屬于消費(fèi)，而且是影響深遠(yuǎn)的大宗消費(fèi)。有這一政策的定調(diào)，部分城市現(xiàn)存的限購限售等限制政策，有望全面退出。

再如，會(huì)議提出的“繼續(xù)實(shí)施更加積極的財(cái)政政策”、“靈活高效運(yùn)用降準(zhǔn)降息等多種政策工具，保持流動(dòng)性充裕”等都表明，2026年將是財(cái)政政策寬松的一年，這對(duì)于房地產(chǎn)而言，也是一個(gè)積極信號(hào)。

總體而言，2026年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào)是在“穩(wěn)中求進(jìn)”下“提質(zhì)增效”。房地產(chǎn)則要在“著力穩(wěn)定”的前提下，加快中長(zhǎng)期機(jī)制建設(shè)，加快轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐。

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