說白了，我不想房價(jià)繼續(xù)跌下去，金輝淮安泊宮成交分析

不管你們信不信，我是不希望房價(jià)再跌下去了。

我的前半生學(xué)習(xí)，賺錢，買房；后半生，賺錢，養(yǎng)家，還月供。如果房子的價(jià)格再往下跌，我可能也會(huì)選擇“斷供”，畢竟，我不能把人生，全部給了房子。

我遇到一個(gè)客戶，現(xiàn)在差不多35歲，他給我打電話，咨詢房子的事情，講述了一段關(guān)于他的故事，我也給大家做個(gè)分享。

“2016，他在福州買了人生當(dāng)中的第一套房子，當(dāng)初花了30萬的首付，這些首付大部分是自己存下來的，少部分是家里人的支持。房子買完之后，房價(jià)開始暴漲，150萬的房子，漲到180萬，到2019年最高峰的時(shí)候，漲到了250萬。

由于是為了居家生活，他也沒太關(guān)注房子價(jià)格的變化，這次因?yàn)榉孔犹。拖胫灰獡Q一套。誰知，他了解了一下價(jià)格，竟然只能賣到110萬，比他當(dāng)初買入的價(jià)格還要低40萬，簡直不可思議。

現(xiàn)在他還在還著月供，每個(gè)月5000左右，銀行還錢款100萬，如果真的把房子賣掉，大概率是平賬，當(dāng)初的首付款，相當(dāng)于這十年的房租了。還讓自己背了十年的房貸，白給銀行每個(gè)月3000元的利息。

如果房價(jià)還要繼續(xù)跌下去，他也不想換房，甚至出現(xiàn)斷供的念頭，離開福州，回老家去做點(diǎn)小買賣，還不至于每個(gè)月背負(fù)著月供的壓力?！?/p>

這個(gè)故事很真實(shí)，現(xiàn)在有太多人和他一樣，當(dāng)初買的房子，現(xiàn)在拿去賣掉，不僅一分首付不會(huì)退還，甚至還有可能要倒貼給銀行十幾萬，幾十萬。

我看了很多成交房源的案例，今年成交的房子，幾乎是，這幾年幅度最大的一年，通過一套房子的成交，給大家做個(gè)簡單分析。

成交小區(qū)：金輝泊宮；

成交時(shí)間：2025年11月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)89.38平米，3房1廳，中樓層，南北朝向，精裝修，116萬，成交單價(jià)12979元/平米。

房源成交分析：

１、這套房子掛牌時(shí)間170天，這期間調(diào)價(jià)3次，成交前掛牌127萬，買家談11萬之后成交。帶看過該房源的客戶較多，總數(shù)超30多組，它的地段雖然偏遠(yuǎn)一些，但選擇在這里看房的人也不少，主要是來自于軟件園和金山西較多一些。

２、金輝泊宮這套房子的價(jià)格，已經(jīng)突破近幾年的新低，11月份小區(qū)內(nèi)成交3套房源，分別是：（1）110平米，150萬，單價(jià)13594元/平米；（2）107平米，145萬，單價(jià)14258元/平米；（3）89平米，116萬，單價(jià)12979元/平米。

追溯更早的時(shí)間，單價(jià)1.5-1.8萬之間較多，目前泊宮的價(jià)格，處于市場最低洼的階段。

３、泊宮有部分單元能夠有看江的效果，站在臥室或者客廳，能夠遠(yuǎn)眺烏龍江，也算是景觀房了。小區(qū)環(huán)境相對(duì)較好，2016年的時(shí)候交付使用，20棟樓，3462戶業(yè)主，體量相對(duì)較大，因此整個(gè)小區(qū)內(nèi)，在售的房源量也比較多。

４、由于是2016年的時(shí)間開盤，房源量又比較多，所以買入的業(yè)主從2016-2018年之間不等，一部分單價(jià)在12000元左右，一部分業(yè)主買入的單價(jià)在17000元左右，所以現(xiàn)在拿出來賣的業(yè)主，很難分清楚他們的原值是多少。

購房建議：

說說我個(gè)人對(duì)金輝淮安的看法，這里比較適合養(yǎng)老生活居家，對(duì)環(huán)境品質(zhì)要求高，周邊配套要求不高的群體。因?yàn)樯鷳B(tài)資源稀缺性?，雙江環(huán)繞?：坐擁閩江與烏龍江交匯景觀，部分樓棟享永久江景視野。原生山體公園?：3200畝淮安山地公園環(huán)抱，小區(qū)內(nèi)部綠化率達(dá)38%+，形成天然氧吧。休閑配套?：農(nóng)大沙灘公園（步行15分鐘）、古窯遺址公園（文化休閑）。

當(dāng)然，從供需關(guān)系角度是比較好判斷價(jià)格趨勢的一個(gè)方法，目前泊宮在售的房源138套，泊郡在售房源56套，保利西江林語108套，三個(gè)小區(qū)之間協(xié)同，出售房源大于購房群體，因此價(jià)格才會(huì)逐步走低。

淮安這個(gè)地方，由于地理位置的原因，三面靠江，且沒有地鐵直達(dá)，交通相對(duì)欠缺一點(diǎn)。未來比較難以有大的突破口，加上這里沒有商業(yè)產(chǎn)業(yè)，只有居民樓，關(guān)鍵還有很多別墅，就更難有人口流入了。

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