中國房地產市場2025總結&2026展望

2025年，全國房地產市場整體延續調整態勢。二季度以來新房銷售邊際轉弱，二手房市場持續“以價換量”，市場整體仍處于“止跌回穩”過程中。8月，國務院會議重申要“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”，釋放積極信號。10月，《“十五五”規劃建議》明確指出要“推動房地產高質量發展”，并提出清理住房消費不合理限制性措施。12月，中央政治局會議指出“明年經濟工作要堅持穩中求進、提質增效，繼續實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，發揮存量政策和增量政策集成效應，加大逆周期和跨周期調節力度，切實提升宏觀經濟治理效能。”并強調“要堅持內需主導，建設強大國內市場”，為2026年宏觀政策定調。

（1）市場供求：今年以來，核心城市在優質項目帶動下表現平穩，其中一季度市場延續修復態勢，但二季度以來市場動能有所轉弱，四季度在房企促銷、改善項目入市下，核心城市仍維持一定規模。在“以價換量”下，1-11月重點30城二手住宅成交套數同比小幅增長。同時，隨著開工及上市規模持續縮減，上半年重點城市可售庫存持續回落，但下半年下降趨勢放緩，出清周期有所延長。

（2）房價：2025年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌7.46%。部分核心城市改善樓盤入市帶動百城新房價格累計上漲2.29%，漲幅較2024年同期持平，但城市間分化顯著，三四線城市以消化庫存項目為主，價格整體面臨壓力。

（3）土地市場：2025年各地政府保持“縮量提質”供地策略，1-11月300城住宅用地成交規劃建面同比下降15.8%，出讓金下降6%。房企拿地進一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍熱度較高，帶動1-11月一二線城市出讓金同比增長4%。全年土地市場熱度“前高后低”，三季度以來，核心城市優質地塊供應放緩，土拍熱度有所下降。城市集中度方面，1-11月，TOP20城市住宅用地出讓金占全國比重為57%。央國企仍是拿地絕對主力，地方國資托底力度有所減弱。

（4）政策展望：短期政策將繼續聚焦推動房地產市場止跌回穩，圍繞穩定預期、激活需求和優化供給落實相關舉措。其中激活需求方面，一是北上深等城市限制性政策具備進一步優化空間；二是預計繼續通過降低房貸利率、降低中介費用、加大房貸利息抵扣個稅力度等方式降低購房成本。優化供給方面，“十五五”規劃建議強調“投資于人”，預計未來有望通過加大住房租金或購房補貼等“補人頭”方式落實住房保障，同時繼續加大存量商品房和存量閑置土地收儲力度，加速改善市場供求關系。

（5）市場展望：2026年是“十五五”開局之年，預計更多增量政策將加速落地，將有助于促進需求釋放。根據中指測算，中性情形下，預計2026年全國新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較今年有所收窄，市場分化態勢延續，“好城市+好房子”仍具備結構性機會。在控增量、優存量政策導向下，預計2026年新開工面積下降8.6%，降幅較過去幾年明顯收窄；預計房地產投資同比下降11%。供給端縮量將有助于市場庫存下降，推動供求關系改善。中長期來看，“十五五”新建商品住宅年均銷售面積預計將保持在7-8億平米左右，隨著市場庫存逐步回落，配合社會預期修復，預計“十五五”中后期，房地產有望逐步走出調整階段。

本報告涉及各項數據&完整版報告聯系索取

二季度以來市場轉弱，10-11月新房月均銷售面積維持一定規模；1-11月30城二手房成交套數同比小幅增長

圖：2015年以來全國新建商品房累計銷售面積以及銷售額同比增速

數據來源：國家統計局

全國新房銷售：2025年1-10月，全國新建商品房銷售面積、銷售額同比降幅較2024年明顯收窄，但二季度以來累計降幅有所擴大。根據國家統計局數據，2025年1-10月，全國新建商品房銷售面積為7.2億平方米，同比下降6.8%，商品房銷售額為6.9萬億元，同比下降9.6%，商品房銷售面積、銷售額同比降幅較2024年全年分別收窄6.1和7.5個百分點，但二季度以來降幅有所擴大。2025年1-10月全國新建商品住宅銷售面積同比下降7.0%，商品住宅銷售額同比下降9.4%，降幅較2024年全年分別收窄7.1和8.2個百分點。

圖：100個代表城市商品住宅月度成交面積走勢

圖：歷年前三季度各梯隊城市商品住宅月均成交面積及同比走勢（略）

（詳細數據請）

重點城市新房銷售：根據中指初步統計數據，2025年1-11月，重點100城新建商品住宅成交面積同比有所下降。其中，一季度受2024年9.26一攬子政策帶動，市場延續修復態勢，重點100城新房成交面積同比小幅增長；二季度以來市場逐步回落；進入三季度，市場面臨多重壓力，高溫、強降雨等極端天氣頻發疊加新房供應縮量，100城新房銷售面積同比降幅有所擴大；10-11月，在房企業績沖刺、優質項目入市帶動下，100城月均銷售面積維持一定規模。

圖：2022年以來重點30城二手住宅月度成交套數走勢

數據來源：

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重點城市二手房成交：市場整體延續“以價換量”行情，1-11月成交量同比增長2%。根據中指初步統計數據，2025年1-11月，重點30城二手住宅成交159萬套，同比增長2%。其中，一季度市場保持較高活躍度，30城二手住宅成交套數同比增長25%，而二季度市場有所降溫，同比小幅下降，9月二手房市場熱度有所修復，重點城市二手住宅成交量同比增長13%，帶動三季度同比小幅增長，10-11月月均成交量相比三季度有所回落，但以價換量下仍維持一定規模。成交總量來看，2025年1-11月，新房和二手房合計成交量同比基本持平。二手房占比來看，2025年1-11月，30城二手住宅成交套數占新房及二手房合計成交量的比重為65%，較2024年全年提升4個百分點。

表：重點城市2024及2025年1-11月新房和二手房成交套數和占比（略）

數據來源：

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重點城市來看，1-11月，過半數代表城市二手房成交量同比增長，成都、上海成交規模靠前。二手房方面，隨著房地產市場進入存量時代，重點城市二手房成交占比持續提升，成交量整體保持小幅增長態勢。2025年1-11月，成都、上海二手住宅成交量分別達21.1、20.0萬套，繼續位于全國城市前兩位，同比分別增長4%和7%；北京二手住宅成交15.7萬套，同比增長2%；廣州二手住宅成交9.1萬套，同比增長8%；深圳、寧波、蘇州均超5萬套，深圳成交量增長11%，增長較快。新房方面，2025年1-11月，一線城市中深圳新建住宅成交3.3萬套，同比增長7%，上海、廣州同比小幅下降；南寧、西寧等城市在低基數及部分項目集中備案帶動下，同比出現增長。

圖：2016年以來重點30城商品住宅各面積段成交套數占比變化

圖：2025年1-10月重點30城商品住宅各面積段成交套數占比

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從新房市場成交面積段來看，改善性住房需求仍為新房市場的重要支撐。根據中指監測數據，2025年以來，北京、上海、成都、寧波、合肥等城市高總價改善樓盤去化表現良好，帶動30城120平米以上戶型新房成交占比持續提升，其中120-144平米戶型占比超30%，改善需求成為新房市場供求主力。具體城市來看，與2024年同期相比，2025年1-10月，30個代表城市中，20個城市120-144平方米產品成交套數占比提升，其中上海、長沙、南昌等城市提升幅度較為明顯；22個城市144平米以上產品成交套數占比提升，其中合肥、寧波、無錫等城市提升幅度均超6個百分點。

從重點城市成交總價段來看，北京、上海1000-2000萬新房成交量保持較快增長，300萬以下二手房源成交占比進一步上升。2025年1-11月，在套總價千萬級以上新房產品中，北京、上海1000-2000萬總價段新房成交套數同比分別增長38%和22%，表現出一定韌性，占比分別升至16.3%和21.3%，而2000萬以上新房成交套數同比均出現明顯回落，分別下降8%、31%。整體來看，當前改善性需求繼續支撐新房市場。

二手房方面，2025年1-10月，北京、上海300萬以下二手房成交套數同比分別增長21%、29%，成交占比進一步提升至36.3%、48.6%。二手房高端市場需求保持平穩，北京、上海2000萬以上二手房成交套數同比分別小幅增長5%、7%。整體來看，近兩年二手房市場受市場預期轉弱、掛牌量持續增加等影響，價格持續調整，成交總價段有所下移，300萬以下剛需房源成交占比有所上升。

圖：50個代表城市商品住宅可售面積與出清周期（略）

可售庫存來看，上半年50城可售面積小幅下行，但下半年受銷售趨緩影響持續橫盤，平均出清周期22.2個月。今年以來，新房供應延續縮量態勢帶動上半年庫存規模呈小幅回落態勢，但下半年銷售趨緩，導致庫存規模壓降趨勢放緩。截至11月末，50個代表城市商品住宅可售面積為3.1億平米，同比下降6%，較2024年末下降4%。出清周期方面，截至11月末，按近12個月月均銷售面積計算，50城可售庫存出清周期為22.2個月。

1-11月百城二手住宅價格累計下跌7.46%，價格已調整約四年；部分核心城市改善型樓盤入市帶動百城新房價格累計上漲2.29%

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比變化

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二手住宅方面，根據中國房地產指數系統百城價格指數，2025年1-11月百城二手住宅價格累計下跌7.46%，跌幅較2024年同期擴大0.69個百分點。具體來看，一季度累計下跌1.51%，其中1-2月房價延續2024年四季度溫和修復態勢，3月跌幅有所擴大；進入四季度，月度價格環比跌幅進一步走闊，10-11月價格累計下跌1.78%。11月百城二手住宅均價為13143元/平方米，環比下跌0.94%，同比下跌7.95%。整體來看，今年1-11月二手房市場“以價換量”態勢未改，同時受掛牌量較高等因素影響，價格仍處博弈期。

新建住宅方面，1-11月百城新建住宅價格累計上漲2.29%，漲幅與2024年同期持平。分季度來看，一季度百城新建住宅價格累計上漲0.52%，二季度上漲0.64%，三季度上漲0.47%。進入四季度，部分核心城市高端樓盤入市節奏加快，10-11月累計上漲0.65%。11月百城新建住宅均價為17036元/平方米，環比上漲0.37%，同比上漲2.68%。

圖：2021年以來百城新建住宅、二手住宅價格環比下跌城市數量變化

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從漲跌城市個數看，新房方面，上半年百城新建住宅價格月度環比下跌城市數量在40-60個之間。二手房方面，一季度，成都等個別城市二手房價格環比出現階段性上漲，二季度以來，100個城市價格月度環比均下跌。

供地繼續“縮量提質”，1-11月300城住宅用地成交出讓金同比下降6.0%，市場熱度“前高后低”，TOP20城市出讓金占比57%

300城：今年以來，在“控制增量”政策導向及房企投資審慎下，300城土地推出、成交均延續縮量態勢。根據中指數據，2025年1-11月，成交規劃建筑面積為4.2億平方米，同比下降15.8%，300城住宅用地出讓金1.8萬億元，同比下降6.0%。土拍熱度方面，房企拿地進一步向核心城市聚焦，北上深杭等城市土拍熱度較高，其中深圳、杭州溢價宗數占比均超7成，上海占比近6成。但三季度以來，核心城市優質地塊供應放緩，市場熱度有所回落。

表：2025年1-11月各梯隊城市住宅用地成交情況

注：面積均指規劃建筑面積

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各線城市：各線城市住宅用地推出、成交面積同比均下降，一二線城市土地出讓金同比增速較平穩，平均溢價率在10%左右。根據中指數據，2025年1-11月，一線城市住宅用地推出、成交面積同比降幅均在兩成左右，但核心區地塊土拍熱度較高，平均溢價率達12%，土地出讓金同比基本持平。二線城市推出、成交面積相對平穩，主要由于今年以來，杭州、成都、西安等多個核心城市加大優質地塊推出力度，帶動整體土地出讓金同比增長7%，但城市分化延續。三四線城市土地市場仍處調整中，房企參拍意愿較弱，平均溢價率維持在低位，僅3.1%，土地出讓金同比下降19%。

圖：2020年以來不同城市住宅用地出讓金占全國的比重（全市）

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從城市集中度來看，根據中指數據，2025年1-11月，全國TOP20城市宅地出讓金占全國比重為57%，較2024年全年提升6個百分點，其中上半年TOP20城市出讓金占比高達67%，下半年隨著核心城市供地逐漸放緩，占比呈緩慢下行態勢。TOP20城市中，18個城市為核心一二線城市，1-11月上海、杭州、北京土地出讓金均超1300億元，杭州前七月出讓金已超2024年全年；成都超700億元，蘇州、西安在500億元左右。

圖：2023年以來300城住宅用地月度和季度平均溢價率走勢

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溢價率趨勢：隨著核心城市優質地塊供應力度減弱，300城住宅用地平均溢價率“前高后低”特征明顯。具體來看，2022年底重點城市取消土地限價后，300城宅地溢價率基本在6%左右，但分化現象持續，核心城市多競拍出高溢價，其余城市普遍底價成交。2025年初，受上年末新房市場回暖帶動，京滬深杭蓉等核心城市率先升溫，多宗地塊高溢價成交，帶動一季度300城宅地溢價率升至13.4%。進入二季度，尤其是5月以后，優質地塊供應節奏放緩、企業投資回歸理性，市場熱度回落，平均溢價率降至7.5%。三季度以來投資謹慎情緒延續，整體溢價率下滑至5.7%，11月溢價率進一步降至2.6%。

從1-11月土拍熱度來看，深圳、杭州、上海、成都、廣州、北京等地土拍熱度相對較高，具體來看：

上海：2025年1-11月，上海成交64宗宅地，37宗溢價成交，其中浦東、虹口地塊均觸發中止價，刷新區域地價紀錄；徐匯東安新村三宗地出讓金累計達523.03億元，刷新全國地價總價紀錄；徐匯地塊成交樓面價達20.03萬元/平，刷新全國宅地地價最高紀錄，但高單價主要是面積過小所致。

杭州：1-11月，杭州成交90宗宅地，67宗溢價成交，其中33宗溢價率超30%，20宗溢價率超50%。一季度杭州三次刷新地價紀錄，二季度以來優質地塊仍能保持一定熱度，11月27日，濱江24.62億元包攬兩宗蕭山宅地，均溢價10%以上成交。

北京：1-11月，北京成交37宗宅地，13宗溢價成交，核心區地塊房企參拍意愿高。一季度，北京土拍兩度刷新地價紀錄，但二季度以來出讓地塊質量一般，多底價成交。

深圳：1-11月，深圳土地供應較少，共成交9宗宅地，7宗溢價成交，其中5宗溢價率超30%，房企進駐意愿強。前海桂灣T201-0232地塊成交樓面價84180元/㎡，溢價率達86.1%，刷新深圳宅地地價最高紀錄；寶安區新安街道A002-0108地塊溢價率達34.8%，成交價約86.4億元，成交樓面價59586元/㎡，刷新寶中地價單價紀錄。

成都：1-11月，成都成交84宗宅地，41宗溢價成交，11宗溢價率在30%以上。優質地塊房企參拍積極，一季度兩次刷新單價最高紀錄，二季度以來優質地塊供應力度有所放緩，多數地塊底價或低溢價成交，市場分化延續。

拿地企業方面：央國企仍是拿地絕對主力，但地方國資占比小幅回落。根據中指數據，2025年1-11月，22個重點城市拿地金額中，央國企占比為48%，較2024年提升2個百分點；地方國資托底效應有所減弱，拿地占比為25%，較2024年降低7個百分點；民企拿地占比21%，較2024年提升4個百分點，其中濱江拿地力度較大，帶動整體民企占比提升，另外，今年以來成都、重慶、寧波等地本地民企也有補倉。

表：2025年1-11月重點房企拿地前十城市占比

數據來源：

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今年以來土地市場特征主要表現為少部分頭部房企聚焦少數核心城市拿地。2025年1-11月，TOP20企業拿地金額占前100企業比例為66.7%，相比2024年底提高11.8個百分點。拿地金額TOP100企業中80家為央國企及地方國資，其中前十企業中8家為央國企。從布局城市來看，1-11月共8家房企拿地金額超三百億，其中4家房企拿地最多的城市為上海，8-9月華潤、中海、招商均以收并購形式獲取大宗土地，帶動上海躍升為其拿地最多城市；北京、杭州各有2家房企拿地最多。需要注意的是，隨著核心城市拿地競爭日益激烈，地塊高溢價成交也將壓縮房企利潤空間，同時近幾年新房供應普遍高端化、改善化，或加劇此類產品供過于求壓力。與此同時，今年高總價大宗地塊成交量有所增加，成為資金實力較強的頭部央國企避免激烈競爭、直接補倉的重要方式。根據中指數據，2025年1-11月，全國重點城市住宅用地單宗地塊成交價超80億地塊共有12宗。

表：2025年住宅用地出讓金超80億元大宗地塊情況（略）

1-10月房地產開發投資額同比下降14.7%

圖：2015年以來房地產和住宅累計開發投資及其同比增速

數據來源：國家統計局，

房地產開發投資額同比下降14.7%，降幅持續擴大。2025年1-10月，全國房地產開發投資額為7.4萬億元，同比下降14.7%，較2024年全年擴大4.1個百分點，同比增速已降至歷史低位。其中，住宅開發投資額為5.7萬億元，同比下降13.8%，占房地產開發投資的比重為76.9%。

圖：房企到位資金同比增速及2025年1-10月各項資金來源同比增速對比

數據來源：國家統計局，

1-10月房企到位資金同比下降9.7%，房企資金端持續承壓。2025年1-10月，房地產開發企業到位資金為7.9萬億元，同比下降9.7%，今年以來降幅持續擴大。其中，國內貸款為1.2萬億元，同比下降1.8%，占到位資金的比重為15.4%。自籌資金為2.8萬億元，同比下降10.0%，占比為36.0%。定金及預收款為2.3萬億元，同比下降12.0%，占到位資金的比重為29.5%。個人按揭貸款為1.1萬億元，同比下降12.8%，占到位資金的比重為13.7%。

2026年是“十五五”規劃開局之年，擴內需各項政策預計將靠前發力；房地產政策短期預計聚焦穩定預期、激活需求、優化供給

宏觀經濟方面，全國GDP總量為101.5萬億元，同比增長5.2%，預計全年GDP規模在140萬億元左右。受物價持續低位影響，前三季度名義GDP增速為4.07%，GDP平減指數連續10個季度為負，反映出整體價格環境仍待改善。各季度來看，一季度GDP實際增速為5.4%，二季度為5.2%，三季度回落至4.8%。四季度增長4.5%即可完成全年5%左右的增長目標。在此背景下，盡管10月消費、投資等主要經濟指標增速普遍有所回落，但宏觀政策仍保持一定定力。預計增量政策將更多在“十五五”規劃開局之年推出，短期將主要依賴準財政工具托底經濟運行。10月底，國家發改委新聞發布會上通報，近期新增2000億元專項債券額度，專門用于支持部分省份投資建設。此前設立的5000億元新型政策性金融工具資金已全部投放到位，共支持2300多個項目，項目總投資約7萬億元。

2025年《政府工作報告》把“全方位擴大國內需求”作為首要任務，明確提出“要實施更加積極有為的宏觀政策”，且更加重視資產價格，把“穩住樓市股市”寫進總體要求，體現了穩定居民資產價格在宏觀調控全局中的重要性。隨后，4月政治局會議強調“要加緊實施更加積極有為的宏觀政策，用好用足更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”，5月降準降息同步落地。7月政治局會議進一步要求宏觀政策要持續發力、適時加力。要落實落細更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，充分釋放政策效應。加快政府債券發行使用，提高資金使用效率。

房地產政策方面，2025年，隨著房地產市場形勢的變化，中央對房地產的定調也出現階段性調整，整體延續推動房地產市場“止跌回穩”基調。

中央層面，3月兩會《政府工作報告》延續2024年底中央經濟工作會議對樓市的定調，明確“持續推動房地產市場止跌回穩”，從“促需求”“去庫存”“防風險”三方面部署重點工作，并指出要“有序搭建相關基礎性制度”；4月25日，中央政治局會議指出“持續鞏固房地產市場穩定態勢”，對前期政策取得的效果做出肯定，并提出“加大高品質住房供給”，強調“優化存量商品房收購政策”；隨著二季度市場邊際轉弱，6月13日國常會指出“進一步優化現有政策，提升政策實施的系統有效性”，“更大力度推動房地產市場止跌回穩”，并明確“穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險”的政策發力方向；7月15日，中央城市工作會議召開，定調“我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段”，并部署城市工作7個方面的重要任務；7月30日中央政治局會議強調“落實好中央城市工作會議精神，高質量開展城市更新”；8月18日國務院第九次全體會議上，李強總理再提房地產，強調“采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢”，并指出“多管齊下釋放改善性需求”。

10月，二十屆四中全會明確提出要“推動房地產高質量發展”，同月28日，“十五五”規劃建議發布，明確推動房地產高質量發展的五大方向，包括“完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度”“優化保障性住房供給”“因城施策增加改善性住房供給”“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’”“建立房屋全生命周期安全管理制度”等。

12月，中央政治局會議指出“明年經濟工作要堅持穩中求進、提質增效，繼續實施更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，發揮存量政策和增量政策集成效應，加大逆周期和跨周期調節力度，切實提升宏觀經濟治理效能。”并強調“要堅持內需主導，建設強大國內市場”，為2026年宏觀政策定調。

整體而言，中央和監管部門持續落地“穩樓市”政策，短期主要圍繞促需求、優化供給等方面，并同時兼顧中長期政策部署。其中，促需求方面，主要涉及調減限制性措施，有力有序推進城中村和危舊房改造等方面，多管齊下釋放改善性需求。優化供給方面，主要通過盤活存量、嚴控增量兩個方向共同推進。中長期來看，“十五五”規劃建議明確“推動房地產高質量發展”，中央將圍繞完善基礎性制度、優化保障性住房供給、建設“好房子”等方面持續發力。

圖：2023年以來各地因城施策頻次

表：2025年以來主要政策類型出臺頻次對比

注：合計列中一條政策可能覆蓋多個維度。

資料來源：中指研究院綜合整理

地方政策層面，根據中指監測，截至12月1日，2025年全國有超210省市（縣）出臺政策約560條，基于多數城市已全面放開限制性政策，政策優化頻次較2024年有所下降。從政策優化方向上看，2025年各地主要圍繞激活需求、優化供給兩方面落地具體舉措。

激活需求：優化公積金貸款、加大購房補貼力度，持續降低購房成本。核心城市限制性政策持續優化，釋放購房需求入市。2025年，多數城市限制性政策已放開，優化限制性政策的城市主要集中在核心一二線城市，具體來看，8月以來，北京、上海、深圳相繼優化調整限購政策，如北京符合條件的居民家庭，在五環外購房不限套數；上海符合條件的居民家庭在外環外購房不限套數，9月19日上海青浦區針對人才放松限購政策，明確社保/個稅未滿1年的非本市戶籍家庭可通過人才綠色通道申報購房資格；深圳收窄限購區域，鹽田區、大鵬新區放開限購，符合條件的居民家庭在非核心區購房不限套數，社保/個稅不滿1年的非本市戶籍居民家庭，在非核心區購房限購2套；信貸政策方面，長沙、河南等多地多孩家庭可核減住房認定套數，上海、深圳明確在利率定價機制方面不再區分首套和二套住房；核心城市相繼放松或取消限售，加速市場流通，今年以來，重慶、成都、蘇州等地相繼調整限售年限乃至取消限售，目前在重點一二線城市中，上海、杭州、北京部分房源仍執行限售。

優化供給：控制增量、去化庫存，雙管齊下改善供求關系。控制增量方面，多地遵循“人、房、地、錢”的要素聯動機制，實現以需定供，提高供應質量。今年以來，多地在住房發展年度計劃中，強調遵循“人、房、地、錢”的要素聯動機制，對供應規模、供應結構進行明確及優化。如北京明確加大站城融合力度，優先在軌道站點周邊等設施較為完備地區開發建設，適度提高建設強度，打造職住商活力中心；成都指出深化土地供應“三色”管理機制，建立商業樓宇空置率與新增商服用地掛鉤聯動機制，在不同區縣設定差異化的計容商服建筑面積持有比例等。

去化庫存方面，各地持續落實收回收購閑置存量土地、收購存量商品房。在收回收購閑置存量土地方面，根據中指不完全統計，截至9月27日，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數量超4600宗，總用地面積超2.4億平方米，總金額超6200億元，其中8個省市（均為“自審自發”試點地區）已經發行的專項債近2000億元，占比約31%；從發行節奏來看，三季度專項債發行加快，7月以來發行超990億元用于收購存量土地的專項債，高于上半年總量（合計發行約960億元）。在收購存量商品房方面，多地收購項目落地，據廣西自治區披露，截至9月初，廣西累計收購存量住房2.9萬套；9月8日，山東召開推動會，就利用地方政府專項債券、再貸款等資金收購存量商品房的工作進行安排部署。另外，根據中指不完全統計，2025年5月以來，浙江、四川先后發行合計27.9億元專項債券用于收購存量商品房，收購節奏整體較慢。

提高質量方面，今年各地持續出臺落地“好房子”建設技術標準，同時部分城市出臺文件對建筑設計規劃、計容規則等進行了規范。9月，上海發布《關于進一步促進本市住宅品質提升的規劃資源若干意見》，明確可局部提高建筑高度并放松陽臺計容面積計算規則；而成都、合肥等地出臺規范政策，對于住房項目的計容規則等進行完善和規范，如成都對去年出臺的《成都市城市規劃管理技術規定（2024）》發布補充規定（征求意見稿），政策將開敞式電梯前室、外廊、空腔、鏤空、花池等附屬空間納入板率統計范疇，對附屬空間的總面積管控更嚴謹，避免企業通過無限制提升得房率的方式無序競爭，以降低對在售項目的干擾，平穩提升整體住房品質。

表：各省市擬使用專項債收購閑置存量土地及發債規模

注：專項債“自審自發”試點地區：北京市、上海市、江蘇省、浙江省(含寧波市)、安徽省、福建省(含廈門市)、山東省(含青島市)、湖南省、廣東省(含深圳市)、四川省，河北雄安新區。

資料來源：中指研究院綜合整理

增量政策出臺有望促進需求釋放，市場分化仍將延續

自2024年9.26政治局會議定調“促進房地產市場止跌回穩”后，伴隨一攬子政策逐步落地，2024年四季度及今年一季度市場出現階段性修復，但二季度以來新房銷售再次轉弱，市場仍在調整階段。1-10月，商品房銷售面積、銷售額同比降幅較2024年全年分別收窄6.1和7.5個百分點，但二季度以來降幅有所擴大，同時房屋新開工面積、施工面積同比延續下降態勢，開工降幅仍較大。展望2026年，經濟基本面的好轉與居民就業收入預期的改善，仍是購房需求修復的重要基礎。當前市場整體仍處于“去庫存”階段，受近年新開工及土地成交面積整體明顯縮量影響，除部分核心城市新房供應保持一定規模外，多數城市新樓盤供應有限，市場以消化存量未售項目為主，新房銷售仍承壓，預計市場分化態勢將延續。

注：各級城市批準上市面積為該梯隊代表城市平均值，一線城市4個，二線、三四線城市各23個。

數據來源：國家統計局，中指調查，

銷售量價：自2021年下半年市場調整以來，房地產下行已有四年半左右，新房銷售面積較2021年峰值下降近五成。目前銷售規模已逐步接近中長期需求中樞水平，但當前住房需求特征已發生顯著變化，改善性需求占比提升，其購房決策更易受收入預期和市場信心影響。當前居民就業收入預期仍偏弱，短期銷售規模仍面臨下行壓力。

房價方面：根據中國房地產指數系統百城價格指數，2025年1-11月，百城二手住宅價格累計下跌7.46%，自2021年10月以來調整已約四年，今年下半年價格跌幅有所擴大。從新房價格來看，中指百城新建住宅價格指數1-11月累計小幅上漲2.29%，主要源于核心城市優質改善新盤入市拉動結構性上漲。從全國新房成交均價來看，根據國家統計局數據，2025年1-10月，全國新建商品房銷售均價為9588元/平米，同比下降2.8%。

圖：商品房待售面積及新開工累計同比

圖：全國土地（住宅+商辦）累計成交面積、房屋新開工面積、商品房銷售面積累計同比增速

數據來源：國家統計局，

新開工方面：2025年，受新房銷售仍在回落、過去兩年土地成交顯著縮量等因素影響，全國房屋新開工面積延續下行態勢，1-10月新開工面積同比下降19.8%。從趨勢來看，當前市場仍處于“去庫存”階段，截至2025年10月，全國商品房待售面積達7.56億平方米，同比增長3.5%，庫存水平較高疊加銷售端持續承壓，預計將繼續影響房企開工意愿。而作為新開工的先行指標，今年以來土地成交面積降幅呈現收窄態勢。根據中指數據，1-10月全國土地（住宅+商辦用地）成交面積同比下降9.7%，降幅較2024年全年收窄7.4個百分點。在房企整體拿地審慎態度下，其所獲取的優質地塊傾向于加快開工并銷售回籠資金；同時地方國資托底拿地情況減少（托底地塊往往開工節奏較慢），進一步推動了土地成交向實際開工的傳導效率。因此，2025年土地成交降幅收窄在一定程度上可對未來新開工量形成一定支撐。但需注意，新開工修復的先決條件仍是市場銷售的企穩，短期內新開工規模預計仍將處于低位。

數據來源：國家統計局，

投資方面：2025年1-10月，房地產開發投資額為7.4萬億元，同比下降14.7%。從結構來看，建筑工程投資與土地購置費合計占房地產開發投資92%，1-10月建筑工程投資同比下降16.6%，土地購置費同比下降11.3%，建筑工程投資回落較明顯。從趨勢來看，2025年房企拿地進一步聚焦核心城市，帶動土地出讓金規模有所趨穩，預計將對明年土地購置費形成一定支撐。而隨著“保交樓”工作持續推進，相關工程量將逐步減少，預計明年施工面積將延續回落態勢，進而對建筑工程投資及房地產開發投資形成拖累。

未來五年新建住宅年均銷售面積有望保持在7-8億平米

根據中指測算，“十五五”時期全國城鎮住房需求總量約為49.8億平米。對應住房供給端，除市場化的商品住宅外，保障性住房及多套房業主出售非自住房產等也會消化部分增量需求。綜合按照70%-80%的轉化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預計為7-8億平米。從住房需求構成來看：1）新增城鎮人口帶來的住房需求，這也是過去支撐房地產市場快速發展的核心動力，假設未來五年全國總人口每年減少約0.25%，城鎮化率年均提升0.7個百分點，則五年城鎮人口增加約3650萬人，帶動住房需求增加16.1億平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，本報告通過城鎮居民人均住房建筑面積增加趨勢來評估這一影響，按照五年累計增加2.1平米計算，“十五五”末全國城鎮居民人均住房建筑面積將達到45平米，帶動住房需求增量20.3億平米，占總需求比例約四成，是未來住房消費的核心增長點。3）拆遷改造帶來的住房需求，在“十三五”大規模棚改貨幣化安置階段，該因素曾是市場較快發展的重要支撐，但隨著城市發展階段轉變，拆遷改造帶來的住房需求預計將回落，但其仍將為市場提供一定支持，預計未來五年拆改需求約13.4億平米。

圖：“十五五”期間全國新建商品住宅銷售面積預測

數據來源：

市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/

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劃重點！未來五年房地產發展方向明確

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