行業提質擴容，住房租賃優秀企業以精細化運營帶動經營提質

2025年，中央定調優化保障性住房供給，各地通過收儲轉租、非居改租等存量盤活舉措拓寬保租房籌集渠道。《住房租賃條例》正式實施，引導行業規范化發展，市場化、專業化的政策導向下，長租公寓企業仍有較大發展空間。住房租賃金融支持體系基本形成，政策推動租賃住房公募REITs從試點到擴圍擴容，有助于住房租賃企業回籠資金、優化資產結構，形成規模效應。住房租賃行業提質擴容，規模化程度提升，優秀企業圍繞精細化運營等方向提升經營質量，精準把握細分客群需求，聚焦租住生活場景，打造優質產品，強化核心競爭力，實現可持續發展。

在此背景下，中指研究院秉承公正、客觀、全面的原則，基于對全國主要城市住房租賃企業和項目經營狀況的跟蹤研究，結合企業管理規模、經營能力、發展潛力和品牌影響力及重點項目運營成效、產品設計、服務質量等關鍵性指標，優選出“2025-2026中國住房租賃優秀企業”、“2025-2026中國住房租賃經營質量優秀企業”、“2025-2026中國住房租賃資產管理優秀企業”、“2025中國住房租賃可持續發展優秀企業”、“2025-2026中國長租公寓優秀項目”等研究成果，在肯定優秀企業/項目市場地位的同時，也為行業提供學習和借鑒的標桿。

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• 市場規模：行業加速擴容，新增開業規模較上年增長，地方國企系增速依舊領先

政策推動下，住房租賃行業提質擴容，規模化程度提升。“十四五”收官之年，我國“租購并舉”住房制度建設持續深化，保障性租賃住房建設穩步推進，“收儲轉租”“非居改租”等政策盤活存量、增加租賃住房供給的同時為住房租賃企業帶來發展機會，《住房租賃條例》出臺實施推動行業向規范化、市場化、專業化方向邁進。同時，保租房REITs邁入“首發+擴募”雙輪驅動階段，市場化長租房積極探索公募REITs發行路徑，拓寬企業融資渠道，為企業發展提供堅實的金融支撐。重點城市住宅租金房價比持續提升，住房租賃投資回報進一步改善，吸引更多市場主體積極布局。頭部企業加快資源整合與業務拓展，鞏固行業領先地位。

新增開業、管理規模均較上年有所增長。根據中指研究院監測數據，截至2025年11月，全國開業規模TOP30企業累計開業房源量達140.9萬間，較2024年末增加15.3萬間，增量較上年同期增加1.2萬間，管理規模TOP30企業累計管理房源量達200.7萬間，較2024年末增加18.7萬間，增量較上年同期增加4.7萬間。

表：截至2025年11月規模TOP30住房租賃企業開業與管理房源規模

數據來源：中指數據CREIS

分類型來看，住房租賃行業逐漸形成房企系規模領先，地方國企系主導保障，創業系、酒店系專注輕資產運營的格局，各類型長租企業優勢互補，滿足多元化市場需求，推動行業高質量發展。

房企系長租公寓企業精準布局增量市場的同時通過多元合作模式盤活存量資產，“輕重并舉”實現穩健擴張，規模領先。增量開發發面，部分房企系長租企業聚焦核心一二線城市，通過拿地開發并自持運營的方式擴張規模。存量盤活方面，房企系長租企業通過改造自持資產或與地方國企合作等方式實現管理規模擴張。整體來看，房企系長租企業規模優勢突出，行業領先地位較為穩固。根據中指院監測，截至2025年11月，開業規模與管理規模TOP30榜單中房企系長租企業規模占比均在45%以上。開業規模TOP30企業中，房企系長租企業合計開業規模達65.5萬間，較2024年末規模增加5.3萬間；管理規模TOP30企業中，房企系長租企業合計管理規模達95.8萬間，較2024年末規模增加8.1萬間。其中華潤有巢以“服務大國民生、踐行住有所居”為戰略引領，致力于打造行業領先的租住“運營+資管”平臺。在租賃市場規范化發展的背景下，企業依托央企資源與市場化專業能力，持續高質量推進租賃住房建設與運營，通過專業化、標準化的業務模式，樹立了“高品質租賃”的行業標桿，充分彰顯央企擔當與可持續發展實力。

地方國企系長租企業在政策支持下主導保租房供應，依托資源整合和平臺優勢，通過“收儲轉租”等方式增加保租房供應，開業、管理規模顯著提升。根據中指院監測，截至2025年11月，地方國企系長租企業的開業、管理規模占TOP30企業的比重均提升至22%以上。開業規模TOP30企業中，地方國企系長租企業數量增長至11家，開業規模為32.2萬間，較2024年末增加14.3萬間，管理規模TOP30企業中，地方國企系長租企業數量增長至10家，管理規模達47.3萬間，較2024年末增加11.6萬間。其中辰寓作為重慶首個市級國有住房租賃品牌，成立5年來累計盤活閑置國有資產42萬平方米，改造存量項目28個，運營房源約1萬間，累計服務新市民、青年人超2萬人次，已發展成為重慶市保障性租賃住房和市場化長租公寓領域的核心運營企業，為優化城市住房供給結構發揮了重要作用。

創業系、酒店系長租企業依托多年積累的運營經驗和品牌口碑，通過輕資產輸出、中資產托管等方式實現規模擴張。創業系長租企業通過積極參與國企存量資產改造、為產業園區/高校等特定場所提供人才公寓/員工宿舍等定制化住宿解決方案獲取項目。酒店系長租企業則利用會員體系、企業客戶等私域流量，融合酒店與公寓業態，實現內部客群共享與資源整合，長短租結合滿足不同人群的多元化住宿需求。根據中指院監測，截至2025年11月，管理規模TOP30企業中，創業系、酒店系長租企業管理規模分別為31萬間、21萬間，與2024年末相比，城家管理規模增量超1萬間，百瑞紀集團增長約8000間，城市家、樂乎集團、魔方生活服務集團管理規模增量超千間。

• 企業經營：圍繞精細化運營、產品升級等方向帶動經營提質，實現可持續發展

經營質量方面，優秀租賃企業圍繞強化合規體系建設、精細化運營等方向，提升經營質量，推動企業高質量發展。一方面，2025年《住房租賃條例》出臺實施，倒逼長租公寓企業建立從房源獲取、信息發布到房源驗收、合同簽訂、運營服務的全流程合規體系，降低合規風險，提升租戶對品牌的信任度。另一方面，當前住房租賃行業已從“規模擴張”轉向“運營深耕”，租客需求亦不斷升級，住房租賃企業通過運營前置、優化細化服務流程、數字化驅動管理決策等方式，全方位提升經營質量。如華潤有巢充分發揮央企基因與市場化機制的雙重優勢，前端獲取高品質優質項目，中臺通過標準化運營體系與數字化工具提升效率與服務體驗，后端則借助REITs等創新金融方式實現資產價值循環與持續增長。企業以多元化產品滿足不同客群需求，兼顧品質與社會責任，在實現穩健盈利的同時，已成長為行業合規運營與長期主義發展的標桿企業。保利公寓深耕上海、廣州、杭州、成都等多座核心城市，以穩健的資產經營能力為核心，通過標準化的運營服務體系與持續優化的出租表現，建立了具備韌性的租賃住房商業模式，并與多家金融機構達成合作，積極探索租賃住房資產的可持續發展模式。武漢安家保障性住房有限公司，是武漢市重點打造的保障性住房平臺，集開發建設、投資籌集、房源收購、資產經營、運營管理為一體。作為武漢首個實操利用保障性住房再貸款推進存量房改保障房的先行者，安家公司有效統籌存量房產消化和增量住房優化，推動構建房地產發展新模式，為吸引人才安居、激活城市動力，助力城市高質量發展發揮積極作用。

資產管理方面，2025年，“782號文”的出臺為租賃住房REITs擴圍擴容提供了政策支持，也為企業盤活存量、規模擴張帶來機遇。住房租賃優秀企業應強化投研能力、優化產品質量、提升運營效率，借助金融工具打通“投融管退”閉環，提升資金使用效率、資產增值潛力和抗風險韌性。如招商伊敦憑借四十年積累的深厚運營管理經驗，構建了穩健的資產規模、卓越的品牌影響力與持續的品質溢價能力。企業以“投、融、建、管、退”全生命周期資產管理為核心，依托專業的資產研判、精細化運營與品牌賦能，系統提升資產價值與回報水平，致力于成為中國領先的公寓及酒店資產管理運營服務商，持續引領不動產資管領域的創新與高質量發展。

可持續發展方面，優秀企業憑借專業化運營能力和行業口碑實現規模擴張，注重社會責任，深耕保租房建設，不斷打磨產品質量，完善服務體系，為青年人、新市民提供優質租住產品，切實助力人才安居的同時實現高質量、可持續發展。如珠海市安居集團已構建起高品質市場化租賃住房、人才住房與保障性住房三大類型住房并舉，以長租為主、銷售為輔的的新一代安居住房體系。2025年，安居集團被評為AAA級信用企業，累計運營房源超24000套，項目覆蓋珠海全域，有力托舉灣區奮斗者的安居夢想，成為推動珠海建設人才友好型城市的堅實力量，為住房租賃高質量發展提供了可復制、可推廣的“珠海范本”。

• 項目運營：精準把握細分客群需求，聚焦場景化、生態化，重塑長租公寓價值

項目運營層面，優秀長租公寓項目精準把握目標客群的核心需求，拓展服務場景，構建“居住+社交+服務”的社群生態，實現從“有房住”到“住好房”的提升，增強細分客群黏性。浦發有家·康橋社區位于浦東康橋工業區，總建筑面積約6.5萬平方米，提供1123套保租房，距11號線康新公路站步行可達，交通便捷。項目以“健康+寵物友好”為特色，自建健康中心、睡眠艙、微高壓氧艙等專業設施，并攜手上海國際醫學中心設“健康醫療守護站”；同時推出100套配寵物智能艙房源，致力于打造上海首個具備系統化寵物友好體系的保租房社區。中國車谷國際人才社區坐落于武漢經開區核心區域，定位為服務全球高層次人才的高品質國際化居住項目。社區依托便捷的地鐵交通，集成智慧化生活配套，提供從舒適公寓至服務式住宅的全品類居住產品，并融合共享辦公、休閑社交等復合功能，不僅為人才提供優質居所，更成為支撐區域創新發展的重要平臺，持續賦能車谷高質量發展。悅生活·武漢創寓青年社區由武漢市江夏科技投資集團與中國電建地產·南國置業聯合打造，是悅生活品牌首個集團外戰略合作項目。項目坐落于江夏智能制造產業基地，以“悅生活 悅安心”為服務理念，圍繞居住、服務、社交與智能四大場景，為青年人才構建集品質與活力于一體的租住新空間。

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劃重點！未來五年房地產發展方向明確

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