樓市寒冬里“二次創業”，碧桂園，勝算幾何？

最近碧桂園的消息，一個接著一個，區域合并、總裁更換、債務重組成功、保交付完成……這樣一連串舉措來看，不少人或許會覺得，忙活了挺久，碧桂園這下總算是可以歇一歇了吧。

但事情，可能沒那么簡單。

前些時候，碧桂園默默地把旗下的區域合并成10個。官方的表述相當正式，說是為了“提升組織和業務的適配程度”，簡單來講，就是人員變少、事務變多，得思索怎樣更高效地開展工作，接著，掌管碧桂園長達15年的總裁莫斌，調到董事會去擔任聯席主席這個職位，接替他職位的，是早就被當作接班人的程光煜。

為什么偏偏是這個時候換帥？外界猜測，很可能是因為碧桂園肩上的兩座大山，終于被搬開了。

一座是債務大山。就在調整前后，碧桂園最后一筆境內債券重組方案通過了，涉及約137億元；境外大約177億美元的債務重組，也獲得了香港法院的批準。里外里加起來，整體降債規模超過900億。更重要的是，未來五年，它都沒有集中還債的壓力了。這對任何一家企業來說，都像是從ICU轉到了普通病房。

另外一座是交付大山，從2022年到今年，碧桂園，4年一共交付房屋超過180萬套，特別是今年前11個月，又交付了14萬套，這就意味著，那幾年讓人挺擔心的保交樓任務，大致上算是完成了。

你看，債務重組差不多了，房子也基本交出去了。這個時候，老帥莫斌功成身退，新帥程光煜輕裝上陣，時機選得確實巧妙。按理說，劇本到這就可以落幕了。

可沒有想到到，集團剛完成調整，物業板塊的調整緊接著就降臨了。碧桂園服務的首席財務官換了人選，組織架構也重新進行了劃分，其目標就是朝著降本增效以及孵化新業務前行。這是什么意思，也就是說調整還沒有終止，集團的變革正在，往每一個小的方面滲透。

碧桂園的掌舵人楊惠妍，把接下來稱為“二次創業”。并且明確，2026年就是“二次創業”的元年。

其實，有這個想法的，遠不止碧桂園一家。過去這四年，幾乎所有出險的房企都在埋頭干兩件事：一是求債權人“緩緩”，重組債務；二是對購房者“保交”，挽回信譽。到了2025年尾，這兩件事，大家確實都取得了關鍵的突破。

可接下來呢？債暫時不用集中還了，該交的房子也交了，接下來呢？企業總得活下去，要活下去就得重新找到路。

“二次創業”，談何容易？

首先，市場早就已經不是之前的市場了，新房銷售規模要是想要回到以往，短時間內根本看不到有這樣的可能性。

其次，信任這玩意兒，打碎比較容易，重新建立卻挺難，投資人、買房的人、銀行，之后都會用更慎重、甚至更懷疑的目光去，看待他們。

最后，行業的蛋糕，已經被資金實力強、信用背景更佳的頭部，央國企切走了一大半，要是想要從他們手里搶食，那難度肯定是能夠想象的。

由此可見，那些打算重新起步的房地產企業，幾乎都默契地避開了過去那種重資產、高負債的住宅開發模式，紛紛轉向更為輕資產的方向，像是為他人代建房屋、提供城市運營服務的物業管理、商業綜合體的運營管理，以及老舊小區的改造升級等業務。

碧桂園在推進科技建造與代管代建，融創將重心放在文旅項目和代建業務上，其他幾家房企也都有各自不同的發展方向。這些新的布局有一個共同之處，是依靠以往積累的管理能力、品牌影響力以及實操經驗來獲取收益，并非依靠大量融資、激進拿地的老辦法。

聽起來是一條明智的出路，對吧？但這條路上，已經擠滿了想法類似的“難兄難弟”。大家的出身、思維、優勢都太像了。很可能，一場新的、關于輕資產運營的“內卷”，才剛剛開始。從高周轉的“土地戰場”，轉向高模仿、拼服務的“能力戰場”，競爭一樣會殘酷。

所以，當我們看到碧桂園這一系列大刀闊斧的調整時，與其說它是一個句號，不如說它是一個更艱難的冒號。債務和交付的歷史包袱卸下了，但如何在一個全新的、更苛刻的游戲中活下去并且活得好，才是真正的考驗。

對于碧桂園，以及所有和它站在同一條起跑線上的企業來說，最難的戰役，或許現在才真正打響。2026年的“二次創業”，不是華麗的轉身，而是一場必須贏下的生存之戰。

這條路能走多遠，沒有人知道答案。