不到4年累虧近80億，央企大悅城苦熬寒冬

出品 | 子彈財經

作者 | 吳磊

編輯 | 蛋總

美編 | 倩倩

審核 | 頌文

一場官司，將央企大悅城控股推到了聚光燈下。

近日，大悅城控股（以下簡稱：大悅城）披露，因一宗土地糾紛，控股子公司武漢地悅起訴了武漢市蔡甸區自然資源和城鄉建設局（以下簡稱：蔡甸區資建局）。

據悉，此次引發糾紛的地塊，是蔡甸區政府2019年引入的招商項目之一，也是大悅城重倉武漢的代表作品之一。

項目陷入僵局6年之后，大悅城不惜與蔡甸區資建局對簿公堂，訴求解除合同，返還土地出讓金3.61億元，并索賠各項損失約7.35億元，追討金額合計約11億元。

而面臨經營陣痛的大悅城，當前的確需要資金。數據顯示，2022年至2025年前三季度，大悅城已經累計虧損近80億元。

業績承壓之際，大悅城從2024年開始進行管理層大調整，從董事長到董事，再到董秘都進行了更替，但能否就此破局，還是一個未知數。

1、6年土地爭議未決，追討11億

6年前就敲定的項目，如今走到了訴訟的局面。

12月3日，大悅城發布公告稱，因行政協議糾紛，控股子公司武漢地悅起訴了蔡甸區資建局，近日收到湖北省武漢市蔡甸區人民法院出具的受理通知書等相關法律文件。

而產生糾紛的原因要回溯至2019年。

據媒體報道，2019年5月，在武漢國際經貿交流合作大會上，中糧旗下的大悅城與武漢市蔡甸區政府達成戰略合作協議，將在蔡甸區建設中糧國際營養健康城、大悅春風里城市綜合體等重點項目，計劃投資總金額超400億元。

5個月后（即2019年10月），大悅城聯合武漢地鐵集團以11.29億元底價，摘取武漢市蔡甸區一宗地塊，宗地編號為P（2019）130號，這里就是中糧祥云·地鐵小鎮一期項目。

當時，大悅城持股51%，需支付權益地價5.76億元。據大悅城在2019年財報中透露，武漢中糧祥云·地鐵小鎮項目的預計投資金額高達48.69億元。

（圖 / 大悅城財報）

次年3月，大悅城又聯合武漢地鐵集團，競得地鐵小鎮二期的約200畝地塊，編號為P（2020）004號地塊，總價13.87億元，溢價率24.72%。

（圖 / 大悅城控股官微）

據悉，柏林地鐵小鎮位于武漢市蔡甸新城腹地，是武漢市規劃的6大地鐵小鎮之一，總用地約3030畝，定位“國際營養健康城”。而中糧祥云·地鐵小鎮是柏林地鐵小鎮啟動區，涵蓋商業街、文化中心、學校、辦公及住宅等業態。

時隔6年，大悅城控訴，武漢地悅已按約支付全部土地出讓金及稅費，但蔡甸區資建局作為出讓人未按合同約定，向武漢地悅交付符合法律規定的項目地塊。

因項目地塊持續被壓占，多次催告、溝通未果，為維護公司合法權益，武漢地悅特提起訴訟，以解除土地出讓合同、收回壓占地塊土地出讓價款、獲賠逾期交付違約金及相應損失。

具體而言，武漢地悅訴求，蔡甸區資建局收回武漢地悅未能順利開發的地塊部分，同時返還收回地塊部分對應的土地出讓金3.61億元。

除此之外，武漢地悅要求賠償損失7.13億元，賠償已經繳納的稅金1464萬元、配套費738萬元。以此計算，大悅城追討的金額合計約10.96億元。

一邊是央企，一邊是政府部門，大悅城為何此時下場“開撕”？

2、不到4年虧損近80億，央企也要過苦日子

突然發難的大悅城，本身正在面臨經營陣痛。

2021下半年，恒大遭遇流動性危機，房地產市場就此“遇冷”。行業低迷之下，大悅城為了去化只能降價促銷，導致部分項目銷售價格未達預期。與此同時，公司又面臨計提資產減值準備，聯合營企業投資虧損增加等問題。

種種因素影響之下，大悅城業績掉頭直下。2022年，公司實現營業收入395.79億元，同比下降7.12%；歸母凈利潤直接由盈轉虧，虧損金額高達28.83億元。

自此之后，大悅城更是一發不可收拾。2023年和2024年，大悅城的營收一路下滑，歸母凈利潤又分別虧損了14.65億元、29.77億元。

（圖 / 大悅城財報）

而武漢地鐵小鎮一期，就是侵蝕大悅城利潤的典型項目之一。據「子彈財經」不完全統計，2022年，大悅城對武漢地鐵小鎮一期計提資產減值2.05億元；2024年，又對其計提了近3億元減值。

（圖 / 2022年、2024年計提存貨跌價準備（來源：大悅城公告））

那么，大悅城對武漢地鐵小鎮項目一共計提了多少減值？對利潤影響有多少？這是否是公司想要起訴退地，索賠資金的原因所在？對此，「子彈財經」試圖向大悅城方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

值得注意的是，直至現在，大悅城都還未擺脫虧損。財報顯示，2025年前三季度，公司實現營收206.48億元，同比增長0.83%；歸母凈利潤虧損5.33億元。

（圖 / 大悅城財報）

短短不到4年時間，大悅城的歸母凈利潤已經累計虧損了78.58億元。

其實，大悅城不是沒有凈利潤，只不過是更多流向了合作伙伴。與同為央企的保利、中海主攻住宅開發不同，大悅城是“商業+住宅”雙輪驅動的房企，而商業地產的開發周期長、沉淀資金多，為降低風險、緩解資金壓力，大悅城的不少項目都是合作開發。

而這種模式本就是一把“雙刃劍”，優勢是有利于以較少資金撬動更大規模，并降低項目開發風險，但弊端就是利潤也會分流。

今年前三季度，少數股東分走了6.62億元利潤，和大悅城歸母凈利潤虧損超5億元的情況形成鮮明對比。

（圖 / 大悅城財報）

而連年虧損的大悅城，其實一直在尋找增厚利潤、充裕現金流的機會。

例如，今年7月底，大悅城宣布擬以0.62港元/股的價格，私有化大悅城地產，總代價約29.32億港元。

而大悅城地產正是大悅城旗下的港股上市平臺，主要運營購物中心「大悅城」，是一只“現金牛”。

私有化之后，大悅城持有大悅城地產的股權比例將從64.18%上升至96.13%，剩余3.87%股權由中糧集團的全資子公司得茂持有。大悅城認為，這將增厚對大悅城地產的權益，有利于進一步提升公司歸母凈利潤。

11月27日，大悅城地產正式退市。只是，「大悅城」能擔當起提振利潤的重任嗎？

3、管理層大“換血”，「大悅城」出租率下滑

業績承壓的大悅城，調整不止于業務層面。

據澎湃新聞報道，2024年4月，大悅城曾進行過一輪組織構架調整，將東北區域公司、浙江區域公司和華中區域公司裁撤。

很快，管理團隊的變動次第展開。

同年6月，陳朗辭任大悅城董事長之職，繼續擔任董事。與此同時，董事會選舉姚長林為新任董事長。

在大悅城董事長的位置上，陳朗只停留了兩年。據悉，陳朗2019年進入中糧集團，曾擔任過蒙牛乳業的董事會主席。2022年，陳朗升任大悅城董事長，也是從這一年開始，大悅城的營收轉入下滑、利潤轉入虧損，至今未見明顯起色。

而新上任的姚長林在中糧集團任職超30年，是一位老將，曾出任大悅城地產的董事長。據媒體報道，上任之后，他再次推動組織構架調整，將原來的7個區域公司砍成4個：沈陽、西北等區域并入北京大區，浙江、南京區域則劃歸上海大區。

進入2025年，大悅城的人事調整動作更密集。2025年4月，郭鋒銳辭去總經理助理、董事會秘書之職，余巨川辭任總經理助理；6月，孫朱莉辭去董事、董事會專門委員會委員職務；11月，張鴻飛辭去董事一職。

一系列調整之后，大悅城的業績并沒有太大改善——今年前三季度，公司營收同比微增不足1%、歸母凈利潤則虧損超5億元。

與之相比，公司購物中心旗艦品牌「大悅城」的出租率開始下滑，背后的隱憂更是不容小覷。

大悅城是“商業+住宅”雙輪驅動的房企，在商業地產領域，「大悅城」、「大悅匯」是主要運營品牌。其中，「大悅城」面向18-35歲的年輕人，主打年輕、時尚、潮流、品味，是公司的核心旗艦品牌。

截至2025年中期末，大悅城地產在營商業項目有37個項目（含輕資產和非標準化產品），其中，大悅城購物中心（含輕資產，即輸出管理的項目）24個。

在公司投資的眾多「大悅城」中，北京朝陽大悅城是租金收入最高的一個，堪稱“扛把子”。就是這個“含金量”最高的「大悅城」，出租率、租金雙雙顯露下滑跡象。

2025年上半年，北京朝陽大悅城實現租金3.178億元，同比下滑0.3%；出租率從去年同期的95%下滑至94%。

（圖 / 大悅城地產財報）

而這并不是個例。大悅城地產披露的數據顯示，2025年上半年，購物中心實現租金收入14.68億元，同比下降3%；平均出租率93%，同比下降3個百分點。

（圖 / 大悅城地產財報）

與之相比，截止2025年中期末，同為央企的華潤置地在營購物中心達到94座，出租率達到97.3%，明顯高于大悅城購物中心的表現。

在這種情況下，私有化大悅城地產究竟能否帶來增厚利潤的預期效果？大悅城地產本就存在的資金壓力是否會轉移至母公司大悅城？北京西單、朝陽兩個「大悅城」租金為何下滑？未來是否會繼續壓降租金？如何改善購物中心租金、出租率雙雙下滑的局面？

對此，「子彈財經」試圖向大悅城方面進行了解，但截至發稿仍未獲回復。

兜兜轉轉，這一系列問題又落到了曾經大悅城地產“一把手”姚長林的身上，而能否改變這一局面就要考驗姚長林的眼光和手腕了。

*文中題圖來自：大悅城官方微博。