破解物業(yè)糾紛困局，守護(hù)和諧宜居家園——聚焦人民法院物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例

“因?yàn)榍方晃飿I(yè)費(fèi)，被限制使用小區(qū)門禁系統(tǒng)進(jìn)不去家門？”“以設(shè)計(jì)不合理等房屋質(zhì)量問題為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)怎么辦？”“老物業(yè)不走，新物業(yè)進(jìn)不來，小區(qū)管理交接一團(tuán)糟，該找誰評理？”

城市化浪潮下，小區(qū)成為億萬家庭的棲身之所，物業(yè)服務(wù)則是守護(hù)家園宜居度的關(guān)鍵。然而，隨著居民權(quán)利意識(shí)的提升，物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾糾紛日漸凸顯，從門禁使用到物業(yè)費(fèi)交納，從服務(wù)質(zhì)量到交接退場，一個(gè)個(gè)看似瑣碎的“小事”，卻直接影響著群眾的生活幸福感，成為社會(huì)治理的重要課題。

今日，最高人民法院發(fā)布了5個(gè)物業(yè)服務(wù)合同糾紛典型案例，透過一個(gè)個(gè)真實(shí)發(fā)生的民生故事，以清晰的裁判規(guī)則厘清權(quán)責(zé)邊界，用司法智慧化解行業(yè)痛點(diǎn)，既為當(dāng)事人提供了明確的行為指引，也為基層治理注入法治動(dòng)能，生動(dòng)詮釋了司法在平衡各方權(quán)益、守護(hù)和諧家園中的重要作用。

門禁“鎖”住業(yè)主路？法院劃清維權(quán)邊界

“嘀……”門禁卡失效的提示音，讓業(yè)主張某站在自家單元樓前犯了難。2021年9月的一天，因拖欠物業(yè)費(fèi)，她發(fā)現(xiàn)自己已被禁止使用所住單元電梯及門禁系統(tǒng)。在多次與小區(qū)物業(yè)公司交涉無果后，無奈之下，張某將物業(yè)公司告上法庭，要求恢復(fù)門禁和電梯的使用功能。

這起看似簡單的糾紛，實(shí)則折射出物業(yè)行業(yè)普遍存在的維權(quán)亂象。在業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的場景中，部分物業(yè)服務(wù)人采取限制門禁使用、停用電梯等極端方式催交，看似“高效”，實(shí)則侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。

法院經(jīng)審理指出，物業(yè)服務(wù)人不得通過影響業(yè)主正常生活的方式催交物業(yè)費(fèi)，門禁和電梯是業(yè)主正常生活的必需設(shè)施，限制使用本質(zhì)上是不當(dāng)侵犯了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，即便業(yè)主存在欠交行為，也應(yīng)通過調(diào)解、訴訟等合法途徑維權(quán)。這一裁判結(jié)果，劃清了債權(quán)主張與權(quán)利侵害的界限，杜絕了“以暴制暴”式的催交亂象，彰顯了司法對業(yè)主基本生活權(quán)益的保障。

與之相對應(yīng)，業(yè)主以房屋質(zhì)量問題為由拒交物業(yè)費(fèi)的情況同樣普遍。

“房子廚房設(shè)計(jì)不合理，排煙倒灌問題困擾著我家，物業(yè)公司沒解決，我憑什么交物業(yè)費(fèi)？”面對某物業(yè)公司的起訴，業(yè)主徐某某滿是委屈。2019年5月至2022年12月，他以房屋存在質(zhì)量問題為由，一直未交納物業(yè)費(fèi)，經(jīng)某物業(yè)公司催告后仍未支付，雙方最終對簿公堂。

徐某某的遭遇并非個(gè)例。現(xiàn)實(shí)中，不少業(yè)主遇到房屋質(zhì)量、設(shè)計(jì)缺陷等問題時(shí)，往往會(huì)將不滿發(fā)泄到物業(yè)公司身上，以拒交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)訴求。但這看似合理的維權(quán)方式，在法律上卻站不住腳。

法院審理后查明，某物業(yè)公司與小區(qū)建設(shè)單位簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》后，已按約定提供了相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)。而廚房設(shè)計(jì)不合理、排煙倒灌等問題，屬于商品房買賣合同法律關(guān)系中的履行瑕疵，責(zé)任主體是開發(fā)商而非物業(yè)服務(wù)人。兩者分屬不同的法律關(guān)系，不能混為一談。

最終，法院判決徐某某向某物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)費(fèi)4500余元。

交接“卡”在退場時(shí)？裁判規(guī)范市場秩序

“合同都到期了，老物業(yè)還不走，新物業(yè)進(jìn)不來，小區(qū)環(huán)境越來越差，我們業(yè)主該怎么辦？”某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的無奈，道出了許多小區(qū)面臨的交接難題。

該小區(qū)原物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主委員會(huì)依法選聘了新的物業(yè)服務(wù)人，但原物業(yè)公司卻拒絕辦理交接，繼續(xù)占用物業(yè)用房和相關(guān)設(shè)施，導(dǎo)致新物業(yè)長期無法進(jìn)場服務(wù)。更讓業(yè)主們不滿的是，原物業(yè)公司還向業(yè)主何某某索要合同終止后的物業(yè)費(fèi)，遭到拒絕后竟訴至法院。

物業(yè)服務(wù)合同終止后“拒不退場”，是物業(yè)行業(yè)的頑疾。部分原物業(yè)服務(wù)人出于利益考量，無視業(yè)主共同意愿，以“提供了事實(shí)服務(wù)”為由強(qiáng)占資源，不僅擾亂了小區(qū)管理秩序，也損害了業(yè)主的整體利益。

法院審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同終止后，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，辦理交接手續(xù)。這是基于誠信原則的后合同義務(wù)，必須嚴(yán)格履行。原物業(yè)公司拒不退場的行為已構(gòu)成違約，無權(quán)主張合同終止后的物業(yè)費(fèi)。最終，法院駁回了原物業(yè)公司的訴訟請求，有力遏制了“強(qiáng)占服務(wù)”的不良風(fēng)氣。

這一判決也給行業(yè)敲響了警鐘：物業(yè)服務(wù)不是“強(qiáng)買強(qiáng)賣”，合同到期后必須依法退場，任何“以服務(wù)之名行強(qiáng)占之實(shí)”的行為都將不受法律保護(hù)。它不僅規(guī)范了物業(yè)服務(wù)市場的退出機(jī)制，更保障了業(yè)主的共同管理權(quán)，為新老物業(yè)順利交接掃清了障礙。

業(yè)主大會(huì)作為業(yè)主自我管理的權(quán)力機(jī)關(guān)，其作出的選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人的決定，是業(yè)主行使共同管理權(quán)的核心體現(xiàn)。

在某物業(yè)公司訴某小區(qū)業(yè)委會(huì)一案中，某小區(qū)業(yè)主大會(huì)作出解聘原物業(yè)服務(wù)人、選聘新物業(yè)的決定后，沒想到原物業(yè)公司竟將小區(qū)業(yè)委會(huì)告上法庭，主張業(yè)主大會(huì)的表決程序不符合規(guī)定，請求確認(rèn)該決定無效。

法院經(jīng)審理后明確，業(yè)主大會(huì)作出的決定對業(yè)主具有法律約束力，而某物業(yè)公司并非該小區(qū)業(yè)主，與被訴決定不具有直接利害關(guān)系，無權(quán)提起訴訟。如果原物業(yè)公司認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同解除造成了損失，可依照相關(guān)法律規(guī)定另行主張權(quán)利，而非干涉業(yè)主的自治權(quán)。

這起案例的裁判，有力維護(hù)了業(yè)主大會(huì)決定的法律效力。它明確了物業(yè)服務(wù)人的訴訟主體資格邊界，杜絕了其通過訴訟阻撓業(yè)主行使共同管理權(quán)的行為，讓業(yè)主自治權(quán)得到了充分保障，也為小區(qū)治理中的“主人翁意識(shí)”撐腰打氣。

批量欠費(fèi)陷僵局？“巡回審判+示范調(diào)解”巧解紛

“物業(yè)公司服務(wù)不到位，衛(wèi)生沒人打掃，安保也形同虛設(shè)，我們當(dāng)然不愿意交物業(yè)費(fèi)！”“業(yè)主都不交錢，我們員工工資發(fā)不出來，怎么提升服務(wù)質(zhì)量？”某小區(qū)百余戶業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司陷入運(yùn)營困境，服務(wù)質(zhì)量下滑，進(jìn)而引發(fā)更多業(yè)主不滿，形成惡性循環(huán)。

某物業(yè)公司在向業(yè)主陳某催收無果后，將其訴至法院，而類似的潛在糾紛還有百余件。

面對這種批量型糾紛，簡單的“一判了之”顯然無法解決問題。審理法院沒有機(jī)械辦案，而是決定前往小區(qū)開展巡回審判，把法庭“搬”到業(yè)主家門口。庭審中，法官現(xiàn)場調(diào)查物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，向雙方釋明法律規(guī)定，讓物業(yè)公司認(rèn)識(shí)到自身服務(wù)的不足，也讓業(yè)主理解物業(yè)費(fèi)對小區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要性。

最終，在法院的主持下，物業(yè)公司與陳某當(dāng)場簽訂調(diào)解協(xié)議，陳某根據(jù)物業(yè)服務(wù)的實(shí)際情況支付相應(yīng)物業(yè)費(fèi)。庭審結(jié)束后，法院趁熱打鐵開展普法宣傳，促使物業(yè)公司與更多業(yè)主相互諒解，百余件潛在糾紛被成功化解。

這種“巡回審判+示范調(diào)解”的模式，成為了化解批量物業(yè)糾紛的“金鑰匙”。它不僅減輕了當(dāng)事人的訴訟負(fù)擔(dān)，節(jié)約了司法資源，更實(shí)現(xiàn)了“辦理一案、治理一片”的社會(huì)治理效果，推動(dòng)形成優(yōu)質(zhì)服務(wù)、按時(shí)交費(fèi)的良性循環(huán)，讓小區(qū)重新回歸和諧。

從門禁卡的使用權(quán)限到物業(yè)費(fèi)的交納爭議，從物業(yè)服務(wù)人的退場交接到業(yè)主大會(huì)的自治權(quán)利，5件典型案例雖聚焦不同場景，卻都圍繞著“權(quán)責(zé)對等、誠信履約”的核心。它們以小切口回應(yīng)大民生，用司法裁判破解治理難題，既為物業(yè)糾紛的化解提供了明確指引，也向社會(huì)傳遞了法治正能量。

和諧宜居的家園，離不開業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人的良性互動(dòng)，更需要司法力量的保駕護(hù)航。當(dāng)物業(yè)服務(wù)人堅(jiān)守誠信履約的底線，業(yè)主秉持理性維權(quán)的原則，各方在法治框架內(nèi)依法行事、互諒互讓，就能破解物業(yè)糾紛困局，讓小區(qū)真正成為充滿溫度的幸福港灣，為基層治理注入持久動(dòng)力。

來源：人民法院報(bào)·4版

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