“閃贖閃賣”一座萬達(dá)廣場(chǎng)，王健林也玩起“資本游戲”？

王健林出售80座萬達(dá)廣場(chǎng)后，突然回購(gòu)了一座。

近日，王健林回購(gòu)一座萬達(dá)廣場(chǎng)的消息瞬間引燃地產(chǎn)圈，盡管回購(gòu)的體量相比出售的總數(shù)來說仍面臨挑戰(zhàn)，卻釋放出一種極為積極的訊號(hào)，王健林是否已經(jīng)渡過了難關(guān)。

2024年7月出售的煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)近期股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生重大變化，新華保險(xiǎn)旗下坤華（天津）股權(quán)投資合伙企業(yè)、坤元辰興（廈門）投資管理咨詢有限公司兩大股東同步退出，接盤方為萬達(dá)商管旗下全資子公司上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司。

這座“出走”近1年半的萬達(dá)廣場(chǎng)，重新回歸至王健林手上，這點(diǎn)從芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)原董事長(zhǎng)朱欣、原董事兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人周純昊、原董事王軒、原監(jiān)事支小可等高管集體卸任就可以佐證，上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司執(zhí)行董事、法定代表人吳華出任經(jīng)理、董事及法定代表人。

天眼查顯示上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司是萬達(dá)商管全資子公司，王健林為實(shí)際控制人。

讓市場(chǎng)看不懂的是上海萬達(dá)銳馳企業(yè)管理有限公司接手芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)一天后就退出，接手者為蘇州聯(lián)商玖號(hào)商業(yè)管理有限公司，蘇州聯(lián)商玖號(hào)商業(yè)管理有限公司是一家2025年8月22日新成立的公司，注冊(cè)資金僅為1000萬元，法定代表人為牟舟，進(jìn)一步挖掘發(fā)現(xiàn)牟舟有37家關(guān)聯(lián)企業(yè)，基本都和萬達(dá)廣場(chǎng)相關(guān)。由此推測(cè)牟舟大概率是萬達(dá)體系內(nèi)部高管或受王健林信任的第三方管理人，負(fù)責(zé)執(zhí)行復(fù)雜的資產(chǎn)交易與法律架構(gòu)安排。

剛接手又退出，王健林頻繁更換法人代表的做法意欲何為？

被執(zhí)行金額69億

能有7.08億資金回購(gòu)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)說明王健林手中有了一定的資金，在回購(gòu)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)的第三天，大連萬達(dá)集團(tuán)又新增了一條恢復(fù)執(zhí)行信息，執(zhí)行標(biāo)的17億余元，執(zhí)行法院為甘肅礦區(qū)人民法院。至此，萬達(dá)集團(tuán)存在11條被執(zhí)行人信息，被執(zhí)行總金額超69億元。

1992年9月王健林在大連成立大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬達(dá)），注冊(cè)資本10億人民幣，業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、酒店、連鎖百貨的投資與運(yùn)營(yíng)，以及電影院線等文化產(chǎn)業(yè)。

包括商業(yè)地產(chǎn)投資及經(jīng)營(yíng)、酒店建設(shè)投資及經(jīng)營(yíng)、連鎖百貨投資及經(jīng)營(yíng)、電影院線等文化產(chǎn)業(yè)投資及經(jīng)營(yíng)等。股東信息顯示，該公司由大連合興投資有限公司、王健林共同持股。

憑借以萬達(dá)廣場(chǎng)為核心的城市綜合體模式，該模式帶來的規(guī)模化擴(kuò)張與穩(wěn)定現(xiàn)金流，疊加地產(chǎn)增值與多元業(yè)務(wù)協(xié)同。王健林很快成為地產(chǎn)圈舉足輕重的大佬，多次登頂中國(guó)首富。2013年王健林以1350億元成為中國(guó)內(nèi)地首富，福布斯同期以860億元凈資產(chǎn)登頂，彼時(shí)萬達(dá)已布局70余座萬達(dá)廣場(chǎng)，通過“售住宅+持商業(yè)”快速回籠資金并鎖定長(zhǎng)期收益。

2015年在胡潤(rùn)百富榜上，王健林以2200億元再奪首富，同年以2600億元身家超越李嘉誠(chéng)成為全球華人首富，萬達(dá)旗下萬達(dá)廣場(chǎng)達(dá)200余座，覆蓋商業(yè)、酒店、文旅等多元業(yè)態(tài)。

當(dāng)時(shí)王健林比較注重規(guī)模效應(yīng)與溢價(jià)，全國(guó)快速?gòu)?fù)制擴(kuò)張，讓萬達(dá)廣場(chǎng)形成品牌與招商壁壘，提升項(xiàng)目周邊土地與物業(yè)價(jià)值，同時(shí)依托商管能力降低運(yùn)營(yíng)成本、提高出租率，進(jìn)一步放大盈利空間。萬達(dá)廣場(chǎng)作為線下流量入口，帶動(dòng)文旅、影視、體育等業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，形成生態(tài)化盈利矩陣，助力其財(cái)富持續(xù)增長(zhǎng)，這種多元協(xié)同賦能，在“重資產(chǎn)開發(fā)+輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”的早期，確實(shí)讓萬達(dá)在城鎮(zhèn)化紅利期實(shí)現(xiàn)跨越式擴(kuò)張，萬達(dá)廣場(chǎng)成為城市商業(yè)地標(biāo)與資產(chǎn)增值的核心載體。王健林那時(shí)候確實(shí)意氣風(fēng)發(fā)，一個(gè)億在他眼中只是個(gè)“小目標(biāo)”。

過度擴(kuò)張導(dǎo)致債務(wù)累積，2017年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)板塊負(fù)債率高達(dá)70%以上，遠(yuǎn)超行業(yè)平均水平。同時(shí)，海外投資如AMC、傳奇影業(yè)等項(xiàng)目回報(bào)不及預(yù)期，進(jìn)一步拖累資金鏈。在2017年金融去杠桿政策收緊，銀監(jiān)會(huì)要求排查萬達(dá)等企業(yè)的境外融資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致其融資渠道驟緊，遭遇“股債雙殺”。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控直接影響了萬達(dá)項(xiàng)目的銷售回款。

王健林遭遇第一次危機(jī)不斷拋售資產(chǎn)，好在白衣騎士孫宏斌在關(guān)鍵時(shí)刻救了王健林，以631.7億元收購(gòu)萬達(dá)商業(yè)旗下13個(gè)文旅項(xiàng)目公司91%股權(quán)及76家酒店資產(chǎn)。這筆交易被稱作“地產(chǎn)史上最大并購(gòu)案”，極大緩解了萬達(dá)的流動(dòng)性危機(jī)。

自2023年起，因萬達(dá)商管上市不順，萬達(dá)再次遭遇危機(jī)，王健林期間多次被列為失信人，被執(zhí)行金額超69億。不過目前天眼查App上王健林“限高”風(fēng)險(xiǎn)已無顯示。

回購(gòu)到底是圖什么？

王健林罕見回購(gòu)資產(chǎn)，僅僅一天后就退出。這種操作引發(fā)較大關(guān)注。煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)有限公司成立2010年，直至2014年11月才開業(yè)，是萬達(dá)在山東布局的首批商業(yè)項(xiàng)目之一。2024年7月萬達(dá)將其出售，只是當(dāng)時(shí)萬達(dá)頻頻出售旗下萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，相關(guān)消息并未引發(fā)市場(chǎng)的太大關(guān)注。

12月2日，王健林通過實(shí)控公司上海萬達(dá)銳馳回購(gòu)煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)，12月3日，上海萬達(dá)銳馳入主僅一天便火速退出，接手的是蘇州聯(lián)商玖號(hào)商業(yè)管理有限公司，持股比例100%。這位接盤俠由浙商金匯信托股份有限公司旗下麗水聯(lián)睿榮通管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）和蘇州新聯(lián)管理咨詢有限公司共同持股。如此操作，也意味著芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)倒騰了一次手，卻仍未在王健林手中。

從市場(chǎng)反饋來看，王健林對(duì)煙臺(tái)芝罘萬達(dá)廣場(chǎng)的回購(gòu)，顯然提振了不少信心。畢竟在過去幾年，大連萬達(dá)商管始終籠罩在債務(wù)糾紛、流動(dòng)性欠佳、資產(chǎn)處置等陰霾之下。

為解決資金壓力，王健林再次拋售資產(chǎn)，其中萬達(dá)廣場(chǎng)作為萬達(dá)核心資產(chǎn)一次次被擺上貨架。太盟投資集團(tuán)（PAG）這次成了新的接盤俠，由其牽頭，聯(lián)合騰訊、京東、高和資本、陽光人壽等組成的財(cái)團(tuán)，在2025年5月以約500億元的交易金額，收購(gòu)了大連萬達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)旗下48家萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目公司的100%股權(quán)。這48座萬達(dá)廣場(chǎng)分布在全國(guó)39個(gè)城市，包括北京、上海、廣州等一線城市以及多個(gè)核心二線和三四線城市。交易回籠的500億元資金將顯著緩解大連萬達(dá)集團(tuán)的流動(dòng)性壓力。大連萬達(dá)商管的持股比例從99.9938%降至40%。這或?qū)е峦踅×质チ藢?duì)萬達(dá)商管的絕對(duì)控制權(quán)。

這讓長(zhǎng)期承壓的大連萬達(dá)商管暫時(shí)輕松不少。大連萬達(dá)商管依然面臨兩筆即將到期的債券，這兩筆債券分別為2026年1月12日、2026年2月13日到期，規(guī)模約7億美元。王健林或只是緩解危機(jī)而已。

萬達(dá)商管上市難

中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，王健林此番操作是為了隔離風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化報(bào)表、滿足IPO合規(guī)要求，主要目的還是為了讓萬達(dá)商管上市。

截至2025年12月，萬達(dá)商管的負(fù)債情況極為嚴(yán)峻，已成為其母公司大連萬達(dá)集團(tuán)整體債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的核心焦點(diǎn)。截至2025年5月萬達(dá)商管總負(fù)債約2990億元，部分統(tǒng)計(jì)口徑將關(guān)聯(lián)債務(wù)（如蘇寧、融創(chuàng)仲裁債務(wù)等）計(jì)入后，實(shí)際負(fù)債可能突破3200億元。其中有息負(fù)債1412億元。2025年到期債務(wù)約400億元，其賬面貨幣資金僅116億元，債務(wù)缺口約284億元。資金覆蓋率不足30%，遠(yuǎn)低于安全線（通常需≥100%）。其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債占比高達(dá)21.99%，現(xiàn)金僅能覆蓋其中38%。

自2021年成立以來，四次向港交所遞交IPO申請(qǐng)均未成功，2016年王健林將萬達(dá)從港股退市，成為萬達(dá)命運(yùn)的轉(zhuǎn)折，隨后萬達(dá)商管上市之路異常艱難。

投資人劉波認(rèn)為萬達(dá)商管上市難的核心原因在于“地產(chǎn)屬性”難以剝離，在監(jiān)管政策持續(xù)收緊的大環(huán)境下，A股明確限制房地產(chǎn)企業(yè)融資?！白?020年“三道紅線”政策出臺(tái)后，A股對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)含房地產(chǎn)開發(fā)或銷售的企業(yè)實(shí)行嚴(yán)格限制。盡管萬達(dá)宣稱轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)商管”， 其收入仍高度依賴萬達(dá)廣場(chǎng)的租金和管理費(fèi)，這些廣場(chǎng)多數(shù)由萬達(dá)集團(tuán)持有——本質(zhì)上仍是地產(chǎn)衍生業(yè)務(wù)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)認(rèn)為“換殼不換肉”，無法真正脫離地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。”

港交所雖允許商業(yè)地產(chǎn)公司上市，近年對(duì)缺乏科技屬性、增長(zhǎng)乏力的傳統(tǒng)服務(wù)型企業(yè)持謹(jǐn)慎態(tài)度。尤其在2022–2025年期間，港股IPO市場(chǎng)低迷，破發(fā)率超60%，投資者對(duì)高估值商管模型興趣驟減。萬達(dá)商管被質(zhì)疑為“重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)包裝”，難以獲得高估值支撐。加上王健林有從港股退市的“前科”，讓港交所對(duì)萬達(dá)商管的興趣大大降低?；?qū)е聦?duì)萬達(dá)商管這樣純商管公司估值低、審核更為嚴(yán)苛。

當(dāng)然最影響萬達(dá)商管上市的還是其財(cái)務(wù)的真實(shí)性，萬達(dá)商管在招股書披露，商鋪空置率在5%以下， 截至2025年第四季度初，根據(jù)仲量聯(lián)行、戴德梁行、高力國(guó)際、中指研究院等多家權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，中國(guó)北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的甲級(jí)寫字樓空置率普遍超過20%，萬達(dá)商管的披露數(shù)據(jù)明顯不太讓人信服。同時(shí)其通過關(guān)聯(lián)方“左手倒右手”制造流水，租金收入也被質(zhì)疑注水。同時(shí)萬達(dá)商管與大連萬達(dá)集團(tuán)、王健林控制的其他平臺(tái)之間存在大量資金往來、資產(chǎn)租賃、品牌授權(quán)等安排。港交所要求“業(yè)務(wù)獨(dú)立性”， 萬達(dá)商管高度依賴集團(tuán)輸血和資產(chǎn)供給，獨(dú)立運(yùn)營(yíng)能力存疑。這些成為IPO的實(shí)質(zhì)性障礙。

目前來看，萬達(dá)商管上市才是王健林的最優(yōu)解，王健林此番操作或是為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)謀求上市的資本運(yùn)作方式，但是如此一來關(guān)聯(lián)交易復(fù)雜透明度更低，或讓萬達(dá)商管背負(fù)“為上市 上市”的套利嫌疑。

萬達(dá)商管輕資產(chǎn)化使公司業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)更貼近服務(wù)型企業(yè)的資本市場(chǎng)定位，為其赴港上市掃清障礙。這一路徑既保障長(zhǎng)期收益質(zhì)量，又強(qiáng)化品牌控制力，但是這一切的前提是，萬達(dá)能厘清債務(wù)問題。

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作 者 |夢(mèng)蕭