48座萬達廣場易主背后，解讀中國商業地產輕資產轉型之路

從重資產到輕資產：萬達轉型之路給行業帶來哪些啟示？

騰訊京東入局萬達廣場，輕資產模式能否重塑商業地產格局？

五年出售近百座廣場，萬達輕資產戰略進入深水區

商業地產迎來轉型期，萬達輕資產模式探索成效顯著

近期，萬達集團將位于廣州、南京、武漢等城市的48座萬達廣場轉讓給由太盟投資、騰訊、京東、陽光人壽等機構組成的投資聯合體。這是萬達自2023年以來的第三次重大資產運作，累計通過資產轉讓獲得資金超過800億元。這一系列動作使萬達的負債結構得到明顯優化，短期債務覆蓋能力提升至40%，資產負債率從78.6%下降到65.2%，進入相對安全的區間。

這些交易背后，是萬達持續推進的輕資產轉型戰略。萬達的轉型歷程可追溯至更早時期。1993年，萬達從大連走向廣州，成為最早進行全國化布局的房地產企業之一。2000年左右，萬達開始從純住宅開發轉向商業地產，創新推出“城市綜合體”模式，將商業、酒店、辦公與住宅開發相結合，這一定位恰好契合了中國城鎮化快速發展的需求。

2008年，萬達進一步向文旅產業拓展，計劃投資建設多個大型文旅項目。而2015年則是一個重要轉折點，萬達明確提出了輕資產轉型方向。當時萬達集團董事長王健林表示，萬達要從房地產企業向服務型企業轉型，目標是到2020年使租金收入占總收入比重超過三分之二。

輕資產模式與重資產模式有著本質區別。在重資產階段，萬達需要自主完成土地獲取、項目開發、商業運營的全流程，資金主要來源于銀行信貸和住宅銷售回款。而輕資產模式則側重輸出品牌和管理，通過運營管理獲取收益。這種轉變帶來的直接影響是盈利能力的提升，2021年萬達商業管理集團的凈利率達到41.45%。

此次48座廣場的交易各方都有著清晰的戰略考量。對萬達而言，資產轉讓既緩解了債務壓力，也加速了向輕資產運營商的轉型。截至目前，萬達自持物業比例已從2017年的80%降至30%以下。對騰訊、京東等互聯網企業而言，萬達廣場的客流量是寶貴的線下流量入口，年超過60億的客流量為其智慧零售戰略提供了落地場景。保險公司則看中商業地產穩定的租金回報，在低利率環境下尋求優質投資標的。

輕資產轉型也影響著萬達與地方政府的關系。萬達廣場對三四線城市的商業升級仍有重要價值，如2011年開業的廊坊萬達廣場，當時廊坊市區人口僅40萬，但項目成功帶動了區域商業發展。在輕資產模式下，地方政府以土地等資源支持換取萬達的運營能力，降低了重資產投入的風險。

轉型過程中，萬達也探索著企業社會責任與商業利益的結合。貴州丹寨項目是典型例子，萬達投入21億元建設旅游小鎮、職業技術學院和扶貧基金，不僅幫助當地實現脫貧，項目本身也實現了良性運營，年接待游客超過550萬人次。這種將社會責任融入商業模式的做法，為輕資產運營提供了實踐案例。

當然，輕資產模式也面臨挑戰。品牌影響力能否在產權剝離后持續吸引客流？快速擴張下的管理能力能否跟上？科技賦能是提升體驗還是流量收割？這些問題都需要時間檢驗。萬達計劃每年新開50座輕資產廣場，這對人才儲備和標準化運營提出了較高要求。

從行業視角看，萬達的轉型反映了中國商業地產發展的新趨勢。隨著市場環境變化，單純依靠資產增值的模式難以為繼，運營能力和服務價值愈發重要。萬達的探索為行業提供了有益參考，即如何從開發商向運營服務商轉變，如何平衡短期收益與長期發展。

商業地產的轉型并非一蹴而就，需要企業、資本方、地方政府等多方共同努力。作為改革開放后成長起來的企業，萬達的轉型之路某種程度上是中國商業地產發展的縮影。其輕資產戰略的成效，還需要在市場實踐中繼續觀察和完善。但可以肯定的是，注重運營和服務的發展方向，符合商業地產可持續發展的內在要求。