酒店抵押資產(chǎn)處置困局破題：從“一拍了之”到“多方共贏”的路徑探索

簡單粗暴的司法拍賣，極易導(dǎo)致原運營體系斷裂、品牌價值受損、員工流失，本質(zhì)上是一種“去主體化”的清算邏輯，與“救項目、救企業(yè)”的初衷形成背離。

中房報記者 甘露 北京報道

12月8日10時，位于鄭州市金水區(qū)農(nóng)科路16號的鄭州富力萬達文華酒店以3.28億元起拍價正式進行首次整體拍賣，競價時間為24小時，截至當(dāng)天下午17時，拍賣無人出價。值得一提的是，位于合肥市包河區(qū)馬鞍山路150號的萬達廣場8幢相關(guān)資產(chǎn)，也將于一周后的12月15日進行司法拍賣。

近期以來，這類現(xiàn)象受到業(yè)內(nèi)關(guān)注。

11月22日，中國房地產(chǎn)報微信公眾號刊發(fā)的《富力酒店資產(chǎn)折價拍賣背后：隱形價值湮沒引發(fā)討論》一文，分析了此類酒店不動產(chǎn)低價拍賣背后被湮沒的隱性價值，拍賣后交接難、運營滯的實際困境，以及可能面臨的影響市場信心，甚至導(dǎo)致資產(chǎn)貶值等問題。

一名富力地產(chǎn)的內(nèi)部人士向中國房地產(chǎn)報記者直言，優(yōu)質(zhì)酒店資產(chǎn)被低價拍賣，表面上是企業(yè)債務(wù)違約后的常規(guī)資產(chǎn)清償行為，實則折射出當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期中，金融機構(gòu)處置邏輯與實體經(jīng)濟復(fù)蘇需求之間存在的深層矛盾。

中國商業(yè)聯(lián)合會專家、高級經(jīng)濟師董鵬在接受記者采訪時也表示，這種低價司法處置模式是一種典型的“價值漏損”機制，表面上加速了債務(wù)清償，實則是對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的系統(tǒng)性破壞。它將酒店“肢解”為磚瓦水泥，剝離其運營生態(tài)，導(dǎo)致資產(chǎn)價值在拍賣環(huán)節(jié)大幅折價，后續(xù)恢復(fù)成本高昂。

董鵬認為，這絕非“快速回血”，而是以犧牲長期社會財富為代價的“慢性摧毀”，最終極易損害債權(quán)人、業(yè)主乃至地方經(jīng)濟的整體利益。

法拍負循環(huán)：資產(chǎn)縮水與信心滑坡困境

在上述富力內(nèi)部人士看來，“一拍了之”的處置慣性，正在加劇市場信心的負反饋循環(huán)。

這一論述，在行業(yè)數(shù)據(jù)中或許能夠窺見一二。

亞洲旅宿大數(shù)據(jù)研究院《2023-2024亞洲（中國）酒店業(yè)年度發(fā)展報告》顯示，2023年至2024年間，酒店拍賣次數(shù)高達964起，其中億元以上拍賣數(shù)量達248起，2024年163家被拍賣酒店僅9家成交，流拍率飆升至95%。

邁點研究院統(tǒng)計顯示，2025年上半年國內(nèi)千萬元以上酒店法拍項目共259個，僅17個成功交易，成交率僅6.3%，且多數(shù)項目經(jīng)歷多次降價。

從南寧富滿地大酒店5年歷經(jīng)31次流拍、最終以近3折成交，到四川南充天來大酒店經(jīng)10次流拍后較首次起拍價降約75%出售，再到成都首家希爾頓酒店7次拍賣后5折出讓，批量酒店資產(chǎn)陷入“越拍越降、越降越冷”的惡性循環(huán)，成為資產(chǎn)持續(xù)縮水的典型注腳。

對此，董鵬表示，低價處置資產(chǎn)有一部分原因在于評估偏差，司法評估的“清算價值”思維，只聚焦不動產(chǎn)物理屬性，而忽略酒店作為持續(xù)運營整體的“有機價值”，這種偏差本質(zhì)是短期變現(xiàn)壓力與長期價值維護的沖突，反映出司法拍賣體系對經(jīng)營性資產(chǎn)特殊性的認知不足。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜也分析，資產(chǎn)價值縮水背后是評估價的系統(tǒng)性偏差——司法評估普遍“重硬件、輕運營”，僅對標(biāo)不動產(chǎn)重置成本或周邊商辦成交案例，忽略酒店商譽、會員體系、品牌溢價等無形資產(chǎn)，導(dǎo)致“賬面凈值”與“未來現(xiàn)金流價值”嚴(yán)重脫節(jié)。另一方方面，酒店真實現(xiàn)金流量、經(jīng)營合同、OTA 分銷條款等核心數(shù)據(jù)多掌握在業(yè)主和運營商手中，評估機構(gòu)難以取得完整運營數(shù)據(jù)；潛在買家也無法做充分盡調(diào)，只能按“最壞情形”出價，進一步壓低評估值。同時，債權(quán)銀行為了盡快回收現(xiàn)金，會主動接受更低評估值以換取“起拍即成交”的概率。

柏文喜認為，低價處置資產(chǎn)短期看能夠“快速回血”，中長期看則容易引發(fā)“負面效應(yīng)”。資產(chǎn)價格發(fā)現(xiàn)功能失靈，容易觸發(fā)“評估價—成交價”螺旋式下跌，拖累同區(qū)域同品類資產(chǎn)再融資；品牌撤牌、員工解散、客戶流失等隱性成本全部外部化，最終由地方稅收、小業(yè)主、供應(yīng)鏈共同承擔(dān)；這一情形若大規(guī)模復(fù)制，更會影響市場預(yù)期，令戰(zhàn)略資本和運營商不敢進場，反而拉長整個行業(yè)出清周期。

另一名接近富力的地產(chǎn)人士認為，簡單粗暴的司法拍賣，極易導(dǎo)致原運營體系斷裂、品牌價值受損、員工流失，本質(zhì)上是一種“去主體化”的清算邏輯，與“救項目、救企業(yè)”的初衷形成背離。“當(dāng)金融機構(gòu)將‘壓降不良率’作為唯一目標(biāo)時，容易陷入‘越處置、越惡化’的惡性循環(huán)——資產(chǎn)打折越多，市場估值中樞就越低；估值越低，房企融資就越困難。”

破局樣本：重整重生與主動處置的實踐

實際上，就在法拍市場持續(xù)遇冷的同時，部分地區(qū)和機構(gòu)探索的“保運營、促重生”路徑已顯現(xiàn)成效。

浙江湖州哥倫波城堡酒店的重生案例，為陷入債務(wù)危機的酒店資產(chǎn)提供了可借鑒的解決方案。

這家曾獲“國家級綠色飯店”稱號的網(wǎng)紅酒店，因1.2億元債務(wù)面臨整體拍賣風(fēng)險，但其核心價值在于多年積累的品牌口碑與運營資質(zhì)。在此背景下，湖州市中級人民法院并未簡單啟動法拍程序，而是以“府院聯(lián)動+資產(chǎn)預(yù)估+招募投資”三步走推動預(yù)重整：通過政府協(xié)調(diào)破解多主體糾紛，管理人精準(zhǔn)核查資產(chǎn)負債，最終公開招募優(yōu)質(zhì)投資人，要求意向投資人圍繞酒店經(jīng)營管理要求、保留城堡酒店西式經(jīng)營特色制作重整投資方案。僅用51天，重整計劃草案達成，億元債務(wù)有了著落，酒店特許經(jīng)營資質(zhì)也得以保留。最終，1.26億元投資款到位，抵押優(yōu)先債權(quán)、普通債權(quán)實現(xiàn)100%清償，百余名員工工資得以全部兌現(xiàn)。

“以股抵債”同樣是各類化債方案中的一個關(guān)鍵詞。

4月22日晚間，榮盛發(fā)展披露了債務(wù)重組最新進展，其計劃通過搭建“摯享平臺”及“至啟平臺”兩大輕資產(chǎn)運營主體，以平臺股權(quán)抵償約160億元債務(wù)，涉及酒店、代建、商業(yè)管理及產(chǎn)業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)板塊。

根據(jù)公告，榮盛發(fā)展已完成“摯享平臺”搭建，該平臺整合廊坊盛元臻享酒店管理公司99%股權(quán)及廊坊盛筑臻享建設(shè)工程公司100%股權(quán)，主要開展酒店管理及代建運營業(yè)務(wù)。第三方機構(gòu)預(yù)測,該平臺估值達460億元，榮盛發(fā)展債權(quán)人可將不超過92億元債權(quán)轉(zhuǎn)換為該平臺不超過20%股權(quán)或收益權(quán)。

房企主動剝離酒店資產(chǎn)的市場化路徑也十分成熟。

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2024年內(nèi)地酒店投資交易總額178.7億元，其中開發(fā)商主動出售占比達68%。

路徑探索：超越“一拍了之”的多元可能性

“我們理解銀行面臨監(jiān)管考核壓力，但也呼吁：大行與股份制銀行的區(qū)別，不應(yīng)只體現(xiàn)在規(guī)模上，更應(yīng)體現(xiàn)在戰(zhàn)略定力與社會責(zé)任的高度上。”上述富力內(nèi)部人士表示，金融的本質(zhì)是服務(wù)實體經(jīng)濟，真正的擔(dān)當(dāng)不該是“晴天借傘，雨天收傘”。而是在危局中幫助企業(yè)渡過難關(guān)，實現(xiàn)多方共贏。這既考驗專業(yè)能力，也體現(xiàn)政治站位。

他希望，銀行作為債權(quán)人，可以聯(lián)合原業(yè)主、品牌方、潛在投資者，推動“帶運營的整體轉(zhuǎn)讓”或“債轉(zhuǎn)股+引入戰(zhàn)投”的重組方案，保住酒店的品牌價值、客戶資源和就業(yè)穩(wěn)定。

董鵬表示，債權(quán)銀行完全有潛力從“被動執(zhí)行者”轉(zhuǎn)向“主動重組者”，這不僅是可行的，更是大勢所趨。銀行可牽頭成立債權(quán)人委員會，推動債務(wù)展期、資產(chǎn)證券化或共同引入產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)投，將抵債資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為具有現(xiàn)金流的投資組合。關(guān)鍵挑戰(zhàn)在于打破銀行內(nèi)部“風(fēng)險隔離”的傳統(tǒng)思維，并需要監(jiān)管在資本占用和不良處置上給予更靈活的政策空間。

在成熟市場經(jīng)驗借鑒方面，董鵬聚焦兩大核心機制，一是“預(yù)重整+資產(chǎn)整體打包”，如美國在司法拍賣前由法院牽頭協(xié)調(diào)各方制定重組方案，明確完整轉(zhuǎn)讓條件，避免拆分；二是 “專業(yè)不良資產(chǎn)服務(wù)商介入” 模式，歐洲很多銀行會將抵押物業(yè)委托給專業(yè)機構(gòu)，由其負責(zé)尋找運營方、優(yōu)化資產(chǎn)配置，再通過資產(chǎn)證券化或股權(quán)轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)退出，而非直接司法拍賣，這種模式能最大程度保留資產(chǎn)的經(jīng)營價值。

董鵬提出三個建議：一是重構(gòu)評估體系，將經(jīng)營性物業(yè)的“持續(xù)運營價值”納入司法考量；二是鼓勵“法庭內(nèi)重整”等制度創(chuàng)新，為整體處置提供法律路徑；三是推動設(shè)立行業(yè)性紓困基金，由專業(yè)管理機構(gòu)臨時托管資產(chǎn)，以時間換空間，實現(xiàn)有序轉(zhuǎn)讓或資本化。最終目標(biāo)是建立“止血—修復(fù)—增值”的全鏈條處置生態(tài)。