福建晉江市：從“沉睡空間”到“活力引擎”，解碼“晉江經驗”下的高效用地

【導語】

當前，新型城鎮化、工業化快速推進，經濟結構調整和產業轉型升級處于關鍵時期，突破土地資源約束“瓶頸”，向“存量”土地要發展已成為高質量發展的必經之路。2022年9月，經國務院批準，泉州市成為全國首個盤活利用低效用地試點設區市。

試點開展以來，在自然資源部和福建省自然資源廳指導下，泉州市持續完善一系列政策措施、執行機制，各地積極推進，大膽創新，勇于探索，總結形成了一批好的經驗做法，為全國低效用地再開發工作提供了經驗藍本。近期，泉州市自然資源和規劃局將陸續推出“盤活利用低效用地”系列宣傳，全面展示各地典型案例和工作成效。

晉江是全國民營經濟最具活力的地區之一，也是“晉江經驗”發源地。然而，土地開發強度已觸天花板，用地緊缺與土地利用效率低的矛盾日益突出。2023年以來，晉江市緊抓國家賦予的盤活利用低效用地試點工作這一重大政策支持和發展機遇，通過政策“窗口”，騰出發展空間、整出耕地資源、盤活低效資產，全面提高土地利用質效，破解制約發展最突出的空間問題，為項目落地、產業升級、城市提質、民生保障提供有力支撐。近年來，共摸排出10.25萬畝低效用地，結合實際累計出臺31份試點配套政策文件，覆蓋城鎮低效用地再開發、集體經營性建設用地入市、全域土地綜合整治等關鍵領域。在改革實踐中，涌現出一批可復制、可推廣的典型案例——3個全國典型案例、3個全省典型案例，在市級上報案例中數量穩居前列。

從石材廠到智能產業園的成功轉型

作為民營經濟活躍地區之一，晉江早期因企業自發式發展，私下土地流轉、合伙入股等行為普遍，導致“插花地”“邊角地”等一些歷史遺留用地問題突出，嚴重制約了產業升級與空間拓展。

在此背景下，晉江市鳳山石材退出改造置換入市項目應運而生。該項目以“國有與集體建設用地置換+集體經營性建設用地入市”的創新模式成功破解歷史遺留難題，憑借顯著的改造成效，成為同類地區推動土地集約利用、產業升級與鄉村振興協同發展的典范。

鳳山產業園項目位于晉江市磁灶鎮，總占地137.35畝。多年前場地大多是破舊廠房，產業技術相對落后，部分設施用于租賃。項目范圍原有土地規劃、權屬較為復雜，涉及國有、集體土地等權屬性質，導致項目無法進行整體規劃設計。

泉州獲批國家級試點后，泉州市自然資源和規劃局組織高層智庫專家到現場進行調研指導，明確將鳳山項目列為重點攻堅對象，采用建設用地置換后入市的路徑來盤活利用該地塊。晉江市迅速組建由晉江市自然資源局、磁灶鎮政府、村集體及企業代表組成的專項工作小組，按照“權屬置換、集中開發”的核心思路，制定“雙方自愿、價值相當”的置換規則。2024年9月，《晉江連片低效工業用地改造項目建設用地置換實施辦法》正式出臺，為項目推進提供了明確政策支撐。

經過多方努力，經政府、村集體、企業三方協商，達成權屬置換共識，專項工作小組從土地摸排、政策解讀到手續協調、方案制定提供“全流程”支持，僅用2個月便完成全部置換手續，較傳統流程大幅縮短?！罢罱ǖ钠脚_解決了最棘手的權屬問題，讓我們的改造計劃得以快速推進?！备＝P興產業園發展有限公司負責人說道。

2025年2月，整合后的地塊以集體經營性建設用地性質掛牌出讓，計劃投資8.6億元建設總建筑面積34萬平方米的智能智造產業園區，重點引進智能制造、新材料研發等新興產業。據悉，建成投產后預計可帶動上千人就業，村集體可獲得扣除土地增值收益調節金后的3285.25萬元收益，既增加了村財收入，又可將收入用于道路翻新、養老服務中心擴建、教育基金等民生工程。

“鳳山石材集團有限公司的石材退出改造項目既是入市政策與建設用地置換政策疊加下的生動實踐，更是全省首宗國有土地和集體土地置換案例”。晉江市自然資源局有關負責人表示。

從邊角地到高產出產業園的創新之路

同樣由石材行業退出后的舊廠房更新升級改造而建的晉江市恒欣云谷新材料智造產業園，也是用地政策靈活運用保障產業規劃落地的成果。作為全省首宗農村低效用地再開發“邊角地”農轉用后整體入市的典型案例，該項目通過整合零散地塊、創新開發模式，將112.59畝閑置舊廠房升級為標準化產業園區，不僅破解了土地低效利用難題，更走出了一條“土地增效、產業升級、村集體增收”的共贏之路。

據了解，該項目位于安海鎮仁壽村與下洪村交界處，原址為8家石材企業的舊廠房片區。長期以來，這里的廠房多處于停產半停產狀態，部分建筑被用來堆放煤渣、廢塑等雜物，103.45畝存量建設用地的容積率僅0.22，土地利用效益極低，嚴重制約了當地經濟發展。

為盤活這片低效用地，在福建省自然資源廳和泉州市自然資源和規劃局的指導下，晉江創新構建“市級統籌、鎮級引導、村級協同、企業參與”的四級聯動體系，打出政策組合拳：一方面運用《泉州市盤活利用低效用地試點工作方案》政策，將9.14畝非建設用地“邊角地”成功獲批轉為建設用地；另一方面依托農村集體經營性建設用地入市機制，由下洪村、仁壽村集體牽頭收回土地承包權、完成補償協商，將整合后的112.59畝土地整體掛牌出讓。2025年2月，泉州晉集產業園管理有限公司以3352萬元競得該地塊，正式啟動標準化產業園建設。

如今，這片曾經的“閑置地”正煥發新生。項目規劃建設28棟標準廠房、重點引進智能智造、新材料等上下游企業40余家。通過地塊整合，片區建筑密度從35.07% 提升至54.75%，單棟廠房長度從65米延長至162米，不僅空間利用率大幅提升，更為高端產業落地提供了適配載體。

據悉，產業園建成后預計年稅收超2000萬元，新增就業崗位500余個，將帶動周邊村民就近就業，構建“土地盤活—產業集聚—就業增收”的鄉村振興良性循環。

此次探索還為全省低效用地再開發提供了可復制的“晉江經驗”。出臺了《晉江市集體經營性建設用地入市地塊邊角地、插花地、夾心地等非建設用地農用地轉用報批操作規程》，填補了不規則地塊開發的政策空白，其“邊角地整合—農轉用審批—整體入市”的全鏈條模式，為破解農村土地細碎化難題提供了重要實踐樣本。

從老舊小區到“新家園”的蝶變之路

2023年8月，晉江市青陽街道陽光東環南片小區項目正式啟動征收工作，該項目是青陽街道盤活利用低效用地、推進城市更新改造的示范項目。

陽光東環南片小區，是晉江眾多建成于上世紀90年代的老舊小區的縮影。32.34畝的土地上，11幢樓房擁擠排列，5.9萬平方米的建筑面積里不僅擠著284套住宅，還穿插著229間臨街店面，墻體開裂、線路老化……因歷史遺留問題導致的產權模糊，是業主們多年來的一塊心病。

2023年6月，晉江將陽光東環南片小區列為民生改造重點項目，創新推出“政府主導、居民出資、市場開發、自求平衡”的自主更新路徑，一場從“要我改”到“我要改”的轉變悄然發生。

“傳統老舊小區改造多是政府大包大攬，不僅財政壓力大，還容易出現‘政府干、群眾看’的脫節問題。我們的核心是把話語權還給居民?！鼻嚓柦值擂k事處負責該項目的工作人員介紹，項目啟動之初便引入“模擬征遷”機制，召開多場業主大會、黨員大會和居民代表大會，傾聽居民意見和建議。

“以前小區沒電梯、沒產權、沒學區，下雨漏水、線路老化，住得提心吊膽；現在新房快蓋好了，還能上實驗小學，我們終于盼來了好日子！”晉江市青陽街道陽光東環南片小區居民感慨道。這場由“模擬征遷”與“自主更新”雙輪驅動的老舊小區改造，正讓284戶居民的“安居夢”照進現實。

如今，陽光東環南片小區的改造已進入外墻裝修階段，預計2026年3月即可交付分房。這場改造帶來的，不僅是居住環境的升級，更是“三無”小區向“三有”新生活區的徹底蝶變：“有便利設施”，智慧化管理與完善的配套讓生活更舒心；“有明晰產權”，歷史遺留的產權問題逐一厘清，業主們終于能拿到屬于自己的房產證；“有優質教育”，通過與教育部門協調，小區成功納入實驗小學、華僑中學的招生范圍，解決了“上學難”的痛點。從“住有所居”到“住有宜居”，陽光東環南片小區的改造實踐，不僅為晉江老舊小區更新提供了可復制的樣本，更彰顯了城市發展中始終不變的民生溫度。

從“邊角地”的“低效喚醒”到政策體系的“創新突破”，從老舊小區的“民生蝶變”到工業用地的“產業升級”，正是晉江以低效用地再開發為抓手破解土地資源緊缺瓶頸的改革實踐。

2025年以來，在省自然資源廳的關心指導下，泉州市委市政府的大力支持下，晉江市全面推進盤活利用低效用地試點，為破解權屬置換、集體用地入市等難點問題提供了政策支持和具體方案，為“晉江經驗”注入了土地高效利用的內涵。晉江市自然資源局有關負責人表示，晉江將繼續深化拓展盤活利用低效用地試點，全力攻堅，改革創新，破解制約發展最突出的空間問題，讓更多“沉睡”的低效用地變身“發展熱土”，助力晉江打造中國式現代化縣域示范。（陳偉真康偉強）