利息比本金還高，曾經(jīng)咬牙還的貸款，現(xiàn)在可以買兩套房！

如果我說，房價(jià)不得大跌了，你會不會信？如果我又說，現(xiàn)在買房成本大大下降了，你又會不會信？

這兩個(gè)問題密切相關(guān)。

先來說第一個(gè)問題，我曉得，現(xiàn)在還有很多朋友在觀望，在等房價(jià)再降一點(diǎn)，但是說句實(shí)話，德陽樓市目前基本上已經(jīng)趨于平穩(wěn)，還想等跌，兩個(gè)字：很難。

首先，我們說一個(gè)樓盤的定價(jià)，絕對不是想定好高就定好高，也不是想賣好低就賣好低，原因有兩方面：

一個(gè)是市場大趨勢決定，整體房地產(chǎn)的大環(huán)境，我就不過多分析了，就說我們德陽，前5年的樓市均價(jià)7100多，5年之后的現(xiàn)在，均價(jià)依然在7000左右，再一個(gè)，現(xiàn)在很多人都說房子賣不出去了，但是旌北新區(qū)均價(jià)7000多，依然有些樓盤一個(gè)月能賣上百套，有的片區(qū)單價(jià)4.5千都賣不出去。

這就是市場大趨勢，其中包含城市發(fā)展規(guī)劃重點(diǎn)、土地成本、城建配套、樓盤供應(yīng)、人口流向等等很多因素，不是一句想降就降，想漲就漲就可以的，哪怕某一個(gè)月，某個(gè)片區(qū)因?yàn)橐粋€(gè)高價(jià)樓盤銷量好一點(diǎn)，把當(dāng)月的均價(jià)拉上去了，但是最后，片區(qū)均價(jià)依然會回歸到本來位置。

二個(gè)是樓盤自身的成本，我們之前說過，一個(gè)樓盤的房價(jià)，基本上從拿地起，你大概就知道它會賣什么價(jià)格，因?yàn)樗姆績r(jià)是由土地成本+建安成本+稅費(fèi)成本+銷售管理成本+開發(fā)商利潤這幾部分組成的，而土地成本占比房價(jià)的30-40%，比例還是很高的。

舉個(gè)例子，前5年，旌北新區(qū)的土地成交樓面價(jià)99%都在3000元/㎡以上，只有邦泰·翡翠城便宜點(diǎn)約2800元/㎡，最貴的地是現(xiàn)在的旌興·和悅雲(yún)岸成交樓面價(jià)約5000元/㎡，比當(dāng)年的地王項(xiàng)目世茂璀璨天城樓面價(jià)還高。

然后你再來看這5年來，旌北新區(qū)的房價(jià)，單價(jià)基本上都在7000左右。

包括今年初，邦泰攬境的土地成交樓面價(jià)是3000元/㎡，前段時(shí)間，旌北新區(qū)又上新了一塊湖景地，起拍樓面價(jià)就是3750元/㎡，再說其他片區(qū)，成交樓面價(jià)近5年以來，基本上沒有太大起伏，所以片區(qū)均價(jià)也沒有太大起伏。

所以，從房地產(chǎn)這端看，跌是不太可能大跌的，那會不會大漲呢？目前在德陽，暫時(shí)還沒得支撐點(diǎn)能夠讓房價(jià)大漲。

那么，第二個(gè)問題就更好理解了。

首先，房價(jià)趨于平穩(wěn)，至少說現(xiàn)在你不會為房價(jià)大跌大漲買單，而你的試錯(cuò)成本也會降低。

其次，政策上放寬已經(jīng)是史上最低：

PART 01

利率低、首付低

5年前，我有個(gè)朋友買世茂璀璨天城，二套房商貸利率6點(diǎn)幾，房價(jià)也不便宜，8200多元/㎡，真的是買在了高峰。

但現(xiàn)在，德陽首套房商貸利率是3.0%，公積金利率是2.6%，直接對半砍。

假設(shè)按照德陽11月最新的整體均價(jià)6873元/㎡ ，以2020年工商銀行首套房商貸利率5.75%來算，貸款50萬，貸30年，等額本息利息總額都是55.04萬，比你本金還高，太嚇人了。

但如果以現(xiàn)在首套房的商貸利率3.0%來算，所有前提條件都一致，利率總額是25.89萬，直接少一半，這相當(dāng)于為房子變相“打折”，你都可以買兩套房了。

可能你會說，5年前的房價(jià)都不一樣，那我不妨再提醒你一句，5年前，也就是2020年，房價(jià)比現(xiàn)在還高，所以可想而知你多付了幾十萬。

5年前，首套房商貸首付不低于30%，但現(xiàn)在首付最低可以達(dá)到15%，直接降低了購房的門檻，對于積蓄有限的年輕家庭而言，首付少幾萬，可能就是能不能湊齊“上車”的關(guān)鍵資金。

PART 02

公積金的套數(shù)認(rèn)定以及額度放寬

5年前的公積金套數(shù)認(rèn)定是：只要你有一套公積金貸款記錄，你再買房就算二套房，第三套不予支持，但是現(xiàn)在你只要沒有正在還的公積金貸款，再買房都算首套房。

額度就不用細(xì)講了，現(xiàn)在三孩家庭，貸款額度最高都可以貸到120萬了。

PART 03

購房補(bǔ)貼是去年以及今年都連續(xù)出的促進(jìn)購房者買房的政策，今年的時(shí)間是：2025年9月19日（含）起至2026年9月18日（含）止（以購房合同網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)）。【】

以上這些都是樓市最明顯的購房成本變化，房價(jià)起伏不大，政策給力，依然會在很大程度上降低大家的成本。

除了政策上的支持，產(chǎn)品力的提升，也是一種“成本”，新規(guī)盤一出，得房率大大升高，再一個(gè)很多樓盤越來越注重社區(qū)內(nèi)部的公共空間營造、兒童游樂設(shè)施、智能化管理系統(tǒng)的配置，相當(dāng)于你花同樣的錢買到了更大的空間，也獲得了更完整、更現(xiàn)代化的居住產(chǎn)品。，那么這算不算購房成本的降低呢？我覺得是算的。

最后，就是一個(gè)市場心態(tài)也在發(fā)生根本轉(zhuǎn)變。

過去，許多購房者將房子視為快速增值的資產(chǎn)，甚至出現(xiàn)“買到即賺到”的投機(jī)心理。如今，購房者更關(guān)注房屋本身的居住屬性。

有的片區(qū)樓盤因其生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，持續(xù)受到改善型家庭的青睞；而有的片區(qū)樓盤則因生活便利性，成熟商圈，始終保持著穩(wěn)定的市場需求。

所以，綜合來看，在德陽，近五年房價(jià)的賬面數(shù)字雖有調(diào)整，但結(jié)合利率下調(diào)、門檻降低、產(chǎn)品升級等因素綜合考量，普通家庭的實(shí)際購房負(fù)擔(dān)確有減輕。

尤其對于首次置業(yè)者，當(dāng)前不僅是近五年來資金成本最低的時(shí)期，也是能夠以更合理價(jià)格，買到更高品質(zhì)住房的機(jī)遇期。

房子，終究是安放生活的容器。當(dāng)市場褪去喧囂，它最本質(zhì)的價(jià)值：承載家庭的溫暖與安定，才愈發(fā)清晰動(dòng)人。

最后的最后，再送大家一句話：有住房需求的，看到喜歡的就買，想要靠買房投資的，早點(diǎn)洗洗睡吧。

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