深圳樓市，真正的拐點(diǎn)來(lái)了

香港房?jī)r(jià)漲了。

據(jù)最新統(tǒng)計(jì)，香港樓價(jià)指數(shù)已連升6周，9月樓價(jià)指數(shù)創(chuàng)下18個(gè)月以來(lái)最大單月升幅，10月一手住宅成交2031宗，創(chuàng)下21年來(lái)的成交紀(jì)錄。（數(shù)據(jù)來(lái)源：香港差估署、美聯(lián)物業(yè)研究中心）

中原集團(tuán)主席施永青預(yù)測(cè)，香港房?jī)r(jià)將在未來(lái)6年上漲85%。

如果香港樓市的拐點(diǎn)到了，一河之隔的深圳，還會(huì)遠(yuǎn)嗎？

01

一條隱形的“紅線”

事實(shí)上，深圳樓市已經(jīng)迎來(lái)真正的拐點(diǎn)。

這個(gè)拐點(diǎn)不是價(jià)格，而是源于國(guó)家層面的紅線：新建住宅容積率不得超過(guò)3.1，建筑高度不得超過(guò)80米。

這對(duì)于其他城市來(lái)說(shuō)或許不算什么。但對(duì)于深圳來(lái)說(shuō)，絕對(duì)是一場(chǎng)顛覆。

今年3月住建部發(fā)布《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，深圳屬四類地區(qū)

眾所周知，深圳的高層建筑在全國(guó)、全球都是最多的，深圳住宅的密度、高度也位居全國(guó)、全球前列。

過(guò)去，我們的住宅容積率普遍在5.0、6.0，甚至在一些舊改項(xiàng)目中，10.0容積率也見(jiàn)怪不怪。

如果當(dāng)下的深圳，突然出現(xiàn)一個(gè)容積率僅為3.1的項(xiàng)目，市場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么？

容積率3.1和容積率6.0，究竟有什么區(qū)別？你可以算一筆賬：

在同一地塊，3.1的容積率意味著居住人口直接減少一半，意味著電梯不擠、綠地更多、車位更充裕、樓距更大。

這是兩種截然不同的生活狀態(tài)，高容積率下的生活是“折疊”的，而低容積率的生活是“舒展”的。

在同一片區(qū)，花同樣的價(jià)錢(qián)，低密度資產(chǎn)相當(dāng)于買(mǎi)到更多的土地份額，更好的居住體驗(yàn)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，低密度資產(chǎn)的價(jià)格上限會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開(kāi)周邊那些高密度產(chǎn)品。

更重要的是，舊改項(xiàng)目因容積率限制被大面積按下暫停鍵，深圳未來(lái)3–5年的可開(kāi)發(fā)土地銳減，真正符合新標(biāo)的好房子將成為稀缺中的稀缺。

過(guò)去10年，我們?yōu)榈囟钨I(mǎi)單；但從2025年起，我們將為好產(chǎn)品付費(fèi)。

2025年就是深圳樓市的產(chǎn)品力元年，也是深圳樓市真正的拐點(diǎn)。

02

破局者來(lái)了

在過(guò)去一年多時(shí)間里，深圳“好房子”概念經(jīng)歷了快速迭代。

1.0版：是取消“7090”政策，各大開(kāi)發(fā)商通過(guò)增加飄窗來(lái)提高使用率。

2.0版：是上面提到的，住宅容積率不得超過(guò)3.1，建筑高度不得超過(guò)80米。

3.0版：則由開(kāi)發(fā)商主動(dòng)升級(jí)，注重整體產(chǎn)品力，包括顏值、社區(qū)配套和生活舒適度。

但長(zhǎng)期以來(lái)，這種“3.0版”的居住體驗(yàn)，在深圳往往只屬于深圳灣、香蜜湖等10萬(wàn)+的豪宅市場(chǎng)。

而在需求最旺盛的剛改市場(chǎng)，我們看到的更多是受限于成本和高周轉(zhuǎn)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品——能住，但談不上享受。

市場(chǎng)的斷層，往往意味著機(jī)會(huì)。當(dāng)購(gòu)房者開(kāi)始覺(jué)醒，不再滿足于簡(jiǎn)單的“性價(jià)比”，而是追求每一分錢(qián)都能換回實(shí)打?qū)嵉纳钯|(zhì)量時(shí)，錦和玉鳴的出現(xiàn)，恰恰填補(bǔ)了這塊拼圖。

錦和玉鳴，由綠城和越秀聯(lián)手打造，光是品牌陣容就期待值拉滿。

綠城是誰(shuí)？行業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“產(chǎn)品主義”教父，連續(xù)16年蟬聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品力TOP1。

曾在廣州參觀過(guò)綠城項(xiàng)目，產(chǎn)品細(xì)節(jié)至今印象深刻：為了融入在地文化，大堂特意鋪設(shè)了南洋花磚；為了防止老人孩子磕碰，把洗手臺(tái)磨成圓弧；甚至連空調(diào)檢修口，都換成了更貴但易清洗的卡扣式。

如果說(shuō)綠城勝在對(duì)細(xì)節(jié)的打磨，那么越秀作為老牌國(guó)企，則展現(xiàn)了極為硬核的工程標(biāo)準(zhǔn)。

在廣州琶洲項(xiàng)目的交付現(xiàn)場(chǎng)，更見(jiàn)識(shí)了什么叫“不計(jì)成本的投入”：為了入住即成林，動(dòng)用200噸吊車，跨省移植近50年樹(shù)齡的樹(shù)王；地下車庫(kù)鋪滿安格拉黑等奢石，把車庫(kù)修成了“嶺南四大園林式車庫(kù)”；從醫(yī)用級(jí)不銹鋼水管，到比國(guó)標(biāo)嚴(yán)苛10倍的芬琳漆，看不見(jiàn)的地方全是真金白銀。

當(dāng)綠城遇上越秀，這個(gè)組合在深圳市場(chǎng)推出的3.1容積率、限高80米的錦和玉鳴，無(wú)異于是對(duì)市場(chǎng)的一次“降維打擊”。

如果不看價(jià)格，單看這群在背后執(zhí)筆的設(shè)計(jì)師——天華（上海仁恒靜安世紀(jì)、上海大寧金茂府操刀者）、CCD（廣州鵬瑞1號(hào)、上海壹號(hào)院設(shè)計(jì)方）、矩陣縱橫（全球權(quán)威媒體百大設(shè)計(jì)巨頭NO.1）、觀己景觀（綠城御用團(tuán)隊(duì)），你可能會(huì)誤以為這又是一個(gè)深圳灣或香蜜湖的千萬(wàn)級(jí)豪宅。

示意圖

但把這些行業(yè)內(nèi)的頂尖團(tuán)隊(duì)聚在一起，初衷其實(shí)很樸素：在這片低密的空間里，給居住者多一點(diǎn)體面和舒適。

對(duì)于房子來(lái)說(shuō)，審美不僅僅是好看，更是對(duì)抗時(shí)間的力量。

錦和玉鳴不惜工本，在立面設(shè)計(jì)中大量融入了香檳色鋁板與大面積玻璃。

這不僅僅是為了第一眼的“高級(jí)感”，更是為了十年、二十年后，當(dāng)周圍的房子外墻開(kāi)始斑駁褪色時(shí)，你的家依然平整、如新。這種歷久彌新的質(zhì)感，才是房子保值底氣。

效果過(guò)程稿，以最終交付為準(zhǔn)

回家的路，也不該只是一條冷冰冰的通道。

在這里，歸家的起點(diǎn)是一座長(zhǎng)約51米的恢弘門(mén)頭，兩側(cè)采用了大面積的維多利亞綠寶石鑲嵌在墻壁里，20根約7米高的巨大香檳金色立柱撐起了歸家的奢侈感和儀式感。

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步入大門(mén)，就是被稱作“金風(fēng)玉廊”的歸家大堂，6米的凈高開(kāi)闊舒展，香檳色光影透過(guò)藝術(shù)天窗，灑下溫潤(rùn)的底色，由多種花卉組合而成的寶相花紋在腳下蔓延，寓意得寶而安。

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透過(guò)大面寬的超白鋼化玻璃，可以直面深達(dá)15米的四層垂直下沉水院——“錦瑟棲谷”。名為“逍遙游池”的無(wú)邊界泳池懸于上方，化作凌空垂落的飛瀑。聽(tīng)著潺潺水聲，你會(huì)感覺(jué)整座城市的喧囂都被關(guān)在了身后。

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不同于傳統(tǒng)地庫(kù)的幽閉，項(xiàng)目將社區(qū)底盤(pán)整體抬高，在架空層打造為綠城獨(dú)有的“洄游車馬院”。

當(dāng)車緩緩駛?cè)耄銠壣慕饘倬€條與溫潤(rùn)的米白石材，在柔光下交織出安穩(wěn)的基調(diào)。更妙的是，它與下沉庭院緊密相連——?dú)w家途中，迎接你的是毫無(wú)遮擋的山谷綠意。

走出車馬院，頭頂?shù)奈蓍芤亚娜谎由欤骰乩?strong>無(wú)縫串聯(lián)起會(huì)所和下沉庭院。在這里，天氣不再是出行的阻礙，反而是風(fēng)景的點(diǎn)綴。

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當(dāng)你結(jié)束一天的忙碌，停好車穿過(guò)回廊，不必急著上樓，不妨先踱步至靜謐的水院。看著月光倒映在鏡面水池，發(fā)一會(huì)呆，聽(tīng)聽(tīng)潺潺水聲。在推開(kāi)家門(mén)之前，把職場(chǎng)的疲憊留在這里，整理好心情，再做一個(gè)溫柔的丈夫或父親。

周末的午后，一家人驅(qū)車歸來(lái)，孩子們歡笑著穿過(guò)連廊，你和愛(ài)人則在水院邊的長(zhǎng)椅上閑坐片刻，看云卷云舒。在這條風(fēng)雨無(wú)阻的回廊之下，生活的松弛感與陪伴的幸福感，就在這短短的歸家途中悄然彌漫。

深入社區(qū)內(nèi)部，你會(huì)發(fā)現(xiàn)錦和玉鳴對(duì)于公共空間（架空層和園林）的利用，展現(xiàn)出一種“全齡生活覆蓋”的溫柔。

閑暇時(shí)，女主人可以在“女王空間”里練瑜伽、品下午茶，亦或是做個(gè)精致的美甲。看著窗外的綠意舒緩身心，享受一段不被打擾的獨(dú)處時(shí)光。

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孩子們則在“童夢(mèng)空間”里自由穿梭，盡情撒歡、探索，結(jié)交鄰家玩伴，釋放童年的多巴胺。

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而綠城獨(dú)創(chuàng)IP“春知學(xué)堂”，打造了一方專屬的植物花園，讓孩子在趣學(xué)、樂(lè)玩、妙用的體驗(yàn)中，潛移默化地收獲對(duì)自然、人文、生命和美的認(rèn)知。（春知學(xué)堂更多美好細(xì)節(jié)，即將揭曉）

還有一方靜謐“冥想空間”，專為忙碌的都市靈魂而設(shè)。在這里，你可以于喧囂之外放空思緒，為緊繃的身心尋得一處安寧的歸處。

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根據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目架空層將呈現(xiàn)更多元的生活場(chǎng)景，如特設(shè)的“休閑棋牌區(qū)與活動(dòng)區(qū)”，為鄰里搭建了風(fēng)雨無(wú)阻的社交場(chǎng)，下樓即遇知己，讓鄰里生活和諧融洽；甚至還奢侈地預(yù)留了一個(gè)“小劇場(chǎng)”，未來(lái)的某個(gè)周末，這里或許會(huì)是鄰居們的電影之夜，也可能是孩子們自導(dǎo)自演匯報(bào)演出的舞臺(tái)。

一家多代人雖身處不同的空間，卻各自安頓、各得其樂(lè)，這便是歲月靜好。

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當(dāng)然，房子最終是要落回到柴米油鹽里的。

錦和玉鳴能打動(dòng)人的地方，在于它把生活所需的半徑，壓縮到了剛剛好的尺度。

距離11號(hào)線沙井站約300米，這對(duì)通勤族來(lái)說(shuō)，意味著每天早上可以多睡半個(gè)小時(shí)；

下樓即是佳漾匯購(gòu)物中心，不遠(yuǎn)處還有海岸城與山姆會(huì)員店，無(wú)論是日常的一杯咖啡還是周末的采購(gòu)囤貨，都從容有度；

更重要的是，項(xiàng)目位于深外寶安分校學(xué)區(qū)范圍內(nèi)（具體以教育局當(dāng)年招生政策為準(zhǔn)），這份對(duì)優(yōu)質(zhì)教育資源的占有，不僅關(guān)乎孩子的教育成長(zhǎng)，更是資產(chǎn)穿越周期的關(guān)鍵。

錦和玉鳴，既給足了生活的確定性，又保留了難得的品質(zhì)感。

住在這里，不僅僅是獲得了心理上的滿足，更是居住舒適度的實(shí)質(zhì)提升，這才是真正能提高幸福感的生活。

對(duì)于那些既想要在這個(gè)城市扎根，又不愿在生活質(zhì)量上將就的深圳家庭來(lái)說(shuō)，這或許是2025年，一個(gè)值得停下來(lái)認(rèn)真思考的答案。

03

深圳的“確定性”

在未來(lái)的房地產(chǎn)邏輯里，一個(gè)真正優(yōu)質(zhì)的標(biāo)的，必須依靠“產(chǎn)品+產(chǎn)業(yè)”的雙輪驅(qū)動(dòng)，兩者缺一不可。

當(dāng)香港房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)時(shí)，很多人在問(wèn)：深圳還有多遠(yuǎn)？

其實(shí)，作為粵港澳大灣區(qū)龍頭城市，深港區(qū)別在于：

香港聚集財(cái)富，深圳創(chuàng)造財(cái)富。

過(guò)去二十年，從香港的“維多利亞港時(shí)代”，到深圳河和深圳灣的崛起，再到現(xiàn)在的珠江口時(shí)代，大灣區(qū)的中心已逐漸從香港轉(zhuǎn)移到深圳前海。

前海擴(kuò)容后，最生猛的還是寶安，且戰(zhàn)績(jī)可查：

超過(guò)100萬(wàn)戶商事主體，其中企業(yè)占比超6成，擁有5.9萬(wàn)家制造業(yè)企業(yè)；82家境內(nèi)外上市公司、45家沖刺IPO的準(zhǔn)上市公司和超800家的上市后備軍。

近5600家規(guī)上制造業(yè)企業(yè)，近7400家國(guó)高企業(yè)（連續(xù)8年全國(guó)第一），277家專精特新“小巨人”（全國(guó)第三）；35家企業(yè)的細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)占有率位居全國(guó)第一，其中21家的細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)占有率位居全球第一。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者任澤平團(tuán)隊(duì)發(fā)布了過(guò)去10年中國(guó)住房最保值榜單，深圳名列第一。他總結(jié)深圳房產(chǎn)最保值的原因，主要就是科技創(chuàng)新，以及由此引發(fā)的青年才俊的不斷流入。

如果說(shuō)行情的拐點(diǎn)是信心的博弈，那么資產(chǎn)的分化和拐點(diǎn)，就是從“有房住”到“住好房”的代際跨越。

在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境里，買(mǎi)房最大的風(fēng)險(xiǎn)不是價(jià)格波動(dòng)，而是“買(mǎi)錯(cuò)產(chǎn)品”。

錦和玉鳴，有著“綠城+越秀”的品牌背書(shū)，有著“西部中心+地鐵口+深外”的地段底盤(pán)，更有著“新規(guī)低密+豪宅配置”的產(chǎn)品溢價(jià)。

這不僅是居住的選擇，更是我們?cè)?025年——這個(gè)深圳樓市真正的“產(chǎn)品力拐點(diǎn)”之上，能抓住的確定性答案。