溢價(jià)27%！激戰(zhàn)76輪！海珠西的攪局者來(lái)了！

搶地大戰(zhàn)開始！

今天，經(jīng)過(guò)76輪競(jìng)價(jià)，保利最終以35億元總價(jià)競(jìng)得海珠區(qū)南泰路AH0124032地塊。

較27.5億元起拍價(jià)溢價(jià)27%，折合名義樓面價(jià)約2.4萬(wàn)/㎡。如果扣除配建的話，實(shí)際樓面價(jià)去到約3.7萬(wàn)/㎡。

據(jù)悉，這宗被業(yè)內(nèi)稱為“海珠西王炸”的地塊，從掛牌起就吸引了保利、越秀、華潤(rùn)等5家頭部房企關(guān)注。

其成交結(jié)果不僅印證了核心區(qū)土地的稀缺價(jià)值，更將重塑海珠西的市場(chǎng)格局。

作為海珠近十年罕見的中大型綜合地塊，地塊的基本質(zhì)素堪稱硬核。

其出讓建面約143507㎡，容積率僅3.4，限高100米（約33層）。

遠(yuǎn)低于區(qū)域內(nèi)在售新盤的容積率，居住舒適度優(yōu)勢(shì)顯著。

根據(jù)出讓要求，競(jìng)得人需配建約20萬(wàn)方回遷安置商業(yè)、27班昌崗中路小學(xué)（省一級(jí)梯隊(duì)），整體建成后將形成約35萬(wàn)㎡的綜合體社區(qū)，填補(bǔ)海珠西缺乏大型優(yōu)質(zhì)住區(qū)的空白。

地塊的核心優(yōu)勢(shì)，我覺得集中在“全能配套+稀缺低密”兩大維度。

交通上，周邊環(huán)繞2號(hào)線、8號(hào)線、11號(hào)線及廣佛線4條地鐵。

步行10分鐘內(nèi)可達(dá)寶崗大道站、江泰路站，30分鐘地鐵直達(dá)珠江新城、琶洲等核心板塊。自駕經(jīng)昌崗中路、內(nèi)環(huán)可快速通達(dá)全城；

教育配套是最大亮點(diǎn)，配建的昌崗中路小學(xué)新校區(qū)將分流本部學(xué)位壓力，共享優(yōu)質(zhì)師資，解決了區(qū)域內(nèi)學(xué)位緊張的痛點(diǎn)；

商業(yè)方面，除自身20萬(wàn)方大型綜合體外，3公里內(nèi)已有燕匯廣場(chǎng)、萬(wàn)科里等成熟商圈，日常消費(fèi)需求無(wú)需遠(yuǎn)行。

更難得的是，地塊處于“海珠二環(huán)”核心區(qū)，周邊是翠城花園、光大花園等成熟社區(qū)，既避開了老城區(qū)的陳舊界面，又不像新區(qū)那樣配套待培育，地緣客認(rèn)同度極高。

另一方面，南泰路地塊還是海珠西稀缺的低密大盤。

海珠西新房市場(chǎng)多以“蚊型盤”、“超高層” 為主，在售主力樓盤如保利燕語(yǔ)堂悅、綠城馥香園等規(guī)模也不過(guò)5-8棟樓。

還有如中建天玨、越秀桂悅東曉、中旅天宸府府等項(xiàng)目大多在2-4棟樓，君曜府則為單體樓。

可見如今海珠西的大盤之稀缺。

二手房市場(chǎng)則以20年左右樓齡的小區(qū)為主，翠城花園、保利紅棉等小區(qū)普遍存在密度高、戶型老舊等問(wèn)題，置換需求強(qiáng)烈但缺乏優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。

這種供需錯(cuò)配，正是南泰路地塊引發(fā)房企爭(zhēng)搶的核心原因。

預(yù)計(jì)后續(xù)項(xiàng)目產(chǎn)品會(huì)圍繞剛改及改善去規(guī)劃，這樣既能填補(bǔ)總價(jià)真空帶，又能以低密大社區(qū)、新規(guī)高使用率的優(yōu)勢(shì)，滿足地緣客的升級(jí)需求。

當(dāng)然，地塊成交后對(duì)周邊市場(chǎng)也會(huì)有很大的影響。

短期來(lái)看，溢價(jià)成交將強(qiáng)化區(qū)域價(jià)值預(yù)期，周邊二手業(yè)主心態(tài)或趨穩(wěn)。

對(duì)新房市場(chǎng)而言，按現(xiàn)在的市場(chǎng)快節(jié)奏，該地塊很可能明年就入市，屆時(shí)將直接與保利燕語(yǔ)堂悅、綠城馥香園的剩余庫(kù)存形成直接競(jìng)爭(zhēng)。

或倒逼周邊項(xiàng)目加快去化節(jié)奏，部分樓盤可能推出優(yōu)惠政策搶占先機(jī)。

長(zhǎng)期來(lái)看，20萬(wàn)方商業(yè)綜合體的落地將重塑海珠西商業(yè)格局，填補(bǔ)區(qū)域缺乏高端商業(yè)的空白，帶動(dòng)周邊物業(yè)增值；

而昌崗中路小學(xué)新校區(qū)的建成，將進(jìn)一步提升區(qū)域教育資源能級(jí)，形成“名校+商業(yè)+地鐵”的價(jià)值閉環(huán)。

更重要的是，該地塊的成功出讓將打破海珠西“小盤主導(dǎo)”的市場(chǎng)格局。

3.4容積率的低密標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒊蔀閰^(qū)域改善盤的新標(biāo)桿，推動(dòng)后續(xù)地塊出讓向高品質(zhì)、全配套方向升級(jí)。

對(duì)購(gòu)房者而言，南泰路地塊的入市將提供更多改善選擇，盯緊海珠西的，不妨等等該項(xiàng)目。

而持有周邊老舊二手房的業(yè)主，可抓住板塊價(jià)值提升的窗口期優(yōu)化資產(chǎn)配置。

歸根結(jié)底，此次能溢價(jià)出讓，也說(shuō)明了核心區(qū)的稀缺土地永遠(yuǎn)是市場(chǎng)硬通貨。

今年最后一個(gè)月，廣州也是掏家底掏好貨了，后續(xù)還有金融城地塊、天河棠下地塊、羅沖圍發(fā)電廠地塊等陸續(xù)有來(lái)。

關(guān)注我們，一起看收官月廣州土拍能否逆風(fēng)翻盤。