不好！悉墨房價漲幅下降，負擔能力已達極限，2025年全澳各首府房價大漲！

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2025年全澳各首府房價大漲，領漲的是中低價區

2025年，一批相對還算便宜的全澳各首府的中低價區房價大幅上漲。

原因是原本鎖定高價城區的中高收入買家，被這些高不可攀的社區“擠”出來，只能把目光投向更遠、更便宜的地區。

有些買家干脆搬到自己買得起的遠郊居住；也有人選擇在這些郊區買投資房，同時在自己真正想住的地段租房住，實現“買一處、住一處”的分離。

Cotality公司的《Best of the Best 2025》報告顯示，今年前11個月，全國房價中位數上漲了7.7%。不過，不同城市和不同區域之間的表現差異很大。

今年悉尼房價漲幅最大的是西南外圈、靠近Campbelltown的Menangle Park，房價上漲20.7%，中位數約121萬澳元。旁邊的Gilead則上漲20%，中位數約106萬澳元。

Cotality數據顯示，在悉尼房價漲得最快的10個郊區中，有7個的中位房價仍然低于悉尼整體約160萬澳元的獨立屋中位房價，說明漲得快的多是相對更“便宜”的區域。

墨爾本房價漲得最快的社區同樣在城市外圍。外郊Frankston North今年上漲21%，獨立屋中位價約72.5萬澳元，附近的Frankston也上漲了15.1%。

在墨爾本漲幅前十的區域中，只有一個地區的房價高于該市約98萬澳元的獨立屋中位價，其它漲幅靠前地區的房價都比全市中位價更便宜。

“往更便宜的地方跑”的趨勢在全國范圍也很明顯：

全國房價漲幅前十的郊區里，有8個位于達爾文，漲幅介于23%到接近29%之間，這些地區的獨立屋中位價都遠低于80萬澳元。

Cotality澳洲研究主管伊麗莎·歐文（Eliza Owen）原本預計，澳洲央行今年三次降息、將現金利率降到3.6%，會對高端房市帶來更明顯的提振。

她說：“但從負擔能力的角度看，這種結果就不那么令人意外了。要看的是，普通人還能在悉尼市場哪里買得起房，以及悉尼很多房市和居民平均收入之間已經拉開了多大的距離。”

她指出，墨爾本也出現了類似的負擔能力趨勢。

她說：“同樣地，這反映出買家整體更集中在價格分布的低端區域。”

Owen表示，由于房價上漲速度長期快于收入增長，結果就是各個收入層的潛在買家，都只能在一個越來越小的“可買房”范圍內找機會。

“這會最快把低收入家庭‘擠’出買房市場，他們只好在租房市場里待更長時間。”她說。

歐文還表示，過去一年在新州，“rentvestment（租住+投資）”現象有所增加：

一些買家在自己買得起的區域購買投資房，同時在真正想住的地段租房居住。

她說，澳洲統計局ABS最新數據顯示，接近10%的首次購房者貸款，其實是用來買投資房的。

Domain提供的另一組數據顯示，新州潛在買家里，幾乎每10個就有1個在跨州看房：他們在網上搜索其它州的房產，其中很多來自州際的搜索是去維州，但反向的情況也同樣存在。

Domain的《End of Year Wrap》年終報告（同樣在周四發布）指出，在domain.com.au網站上，新州用戶今年9%的房產搜索投向維州，6.9%投向昆州。

在悉尼潛在買家當中，有25.3%的詢盤針對的是新州偏遠和非都市地區的房產，而不是大城市本身。

維州用戶中，有9%的搜索是看新州的房產，4.6%搜索昆州，3.6%搜索塔州。

而墨爾本居民則有27.6%的詢盤指向維州偏遠和非都市地區，說明他們也在向城市外尋找更便宜的住房選擇。

Domain研究與經濟主管尼古拉·鮑威爾博士（Dr Nicola Powell）認為，這種跨州看房的興趣，可能與“rentvestor（租住型投資者）”的增多有關：這類人想先通過投資房“上車”，而不是直接買自住物業。

她說，另外一些人是在尋找未來自住并搬遷的住房，還有一些單純是投資者。

她說：“歸根結底，是澳洲人都在尋找負擔得起的住房，而這往往意味著要跨越州界去找”。

她補充說，就業機會、生活方式，以及是否能更靠近親友，也會促使人們搬家。

一些移民剛到澳洲會先落腳在悉尼，住一段時間后再搬往其它地方；有的買家會因為生活方式選擇昆州，或者因為工作機會和相對悉尼更便宜的房價選擇墨爾本。

鮑威爾還說，過去幾年西澳房市大漲后，東海岸買家也在當地尋找購房機會，不過最近這股熱度開始有所降溫。

今年，新州買家當中，只有1.9%的搜索是看西澳的房產。

她說：“我們之所以知道這些，是因為投資者會追逐資本增值。之前那些默默無聞的地區，反而出現了最強勁的漲幅，我認為這種高速增長正在開始放緩。”

02

降溫信號出現？悉墨11月房價漲幅收窄，專家：負擔能力已達極限

據Domain報道，由于房價高企令不少買家望而卻步，悉尼和墨爾本房地產市場出現初步降溫跡象，而與此同時，澳洲房貸持有人也在加速還款，提前還清貸款的金額創下歷史新高。

房地產數據機構Cotality本周一發布的最新數據顯示：

11月澳洲首府城市住宅價格整體上漲1%，略低于10月的1.1%。

悉尼房價環比上漲0.4%，達158.4萬澳元，中止了此前0.6%的增速。

墨爾本的房價上漲0.3%，達到97.8萬澳元，也低于10月0.9%的漲幅。

相較之下，中小城市的市場熱度依然高漲。

布里斯班11月房價上漲1.8%，至110萬澳元。

珀斯上漲2.4%，至95.6萬澳元。

堪培拉上漲0.7%，至103.5萬澳元。

Cotality研究總監Tim Lawless指出：悉尼和墨爾本正在與其他城市出現 “分化” 。

他表示：

房價漲幅已是工資增長速度的四倍，這種不可持續的負擔能力問題，將對后續漲幅構成天然制約。

他說：

雖然目前來看支撐房價上漲的動力仍大于下行風險，但本月的漲幅放緩可能預示著部分阻力開始顯現。

11月澳洲高于預期的通脹數據打破了市場對進一步降息的預期，而審慎監管局APRA也宣布將收緊對投資者的貸款審查。

Lawless認為：

這兩個因素都表明2026年的房價漲勢可能不如先前預期強勁。

在住房負擔能力持續惡化的背景下，信貸可得性會下降，貸款償還能力門檻將更加突出。

在澳洲各地，房價漲幅最猛的仍是偏遠地區。

其中，維州西北的Mildura年漲幅達18.5%，昆州Granite Belt達19.7%，西澳南部沿海城市Albany更是高達22.6%。

澳央行貨幣政策委員會將在下周舉行年內最后一次會議，市場普遍預計不會再次加息。

但自2月以來，央行已累計降息0.75個百分點，相當于為一筆60萬澳元的房貸每月減少近300澳元的還款壓力。

不過，數據顯示：

許多房貸人并未減少月供，而是選擇利用利息下降的空間加速還貸。

自住房的利息支出在今年6月季度一度飆升至超過200億澳元的峰值，年增幅高達166%。

不過在9月季度，這一利息總額首次出現回落，減少了7億澳元，至193億。

利息支出減少，加上工資增長，使得澳洲房貸人用于 “額外還款” 的金額大幅攀升。

9月季度的這類 “超額還款” 總額達到141億澳元，環比增長近三成，為除疫情期間以外的歷史最高紀錄。

過去一年中，房貸人總共多還了516億澳元，同樣創下歷史新高。

這類大額提前還款通常意味著消費支出會同步減少，而這也將成為本周即將公布的GDP數據中重要的觀察指標之一。

不過分析師預測：

在新業務投資（尤其是數據中心）和新建住宅增長帶動下，澳洲第三季度消費支出仍可能增長0.5%。

整體GDP預計將錄得2.1%以上的年增速，為自2023年初以來的最強表現。

03

告別70年代思維！維州推動住房新政，公共交通旁建房不再強制配車位

據澳洲九號臺新聞12月3日報道，維州政府承諾通過放寬靠近公共交通區域的新建住宅停車要求，釋放更多住房空間。

Allan政府今日公布了對“過時”停車規定的修改，稱此舉將使在交通便利的地區建房更容易、成本更低。

現行立法制定于上世紀70年代，要求每戶住宅都必須配備停車位。 但政府誓言要讓這些規定“與現代接軌”，并指出住在靠近公共交通樞紐的居民可能 并不需要擁有車輛。

州長Jacinta Allan表示：“維州火車使用率最低時期制定的舊規矩，如今正在阻礙那些依賴公共交通的居民獲得新住房。”

根據新規定，建在“高頻公共交通”附近的住宅將不必像遠離火車站的住宅那樣提供那么多停車位。

無障礙停車位的要求將保持不變。

Grattan Institute的數據表明，在墨爾本新建一棟六層公寓樓時，每套住宅增加停車位的成本約為7萬澳元。

政府表示，目前若要規避停車要求，需經過一項冗長的申請程序。

Allan政府還在擴大開發商需繳納基礎設施費用的區域范圍，以支持當地社區的公共設施。

自2027年7月起，在額外50個交通便利的區域，開發商將在每套新建住宅上繳納 11,350澳元的費用。

這筆費用是在政府去年指定的10個試點活動中心之外的新增部分。

政府預計，截至2051年，該項目將通過這項費用籌集到40億澳元。

據政府表示，這筆資金將用于公園、道路升級、學校擴建以及改善公共交通等基礎設施項目。

Allan表示：“當我們在公共交通附近建設更多住房的同時，也在為當地的公園、道路、學校和設施提供資金，讓這些社區繼續成為宜居之地。”

“總體而言，這對在公共交通附近興建新住宅的建筑業而言是利好，對將購買這些住房的年輕人而言是利好——對當地社區的鄰居們同樣是利好。”

04

成交暴漲200%！澳洲冷門區突然爆發，投資者連夜搶房

房產市場升溫引發部分意外區的拋售熱潮，業主趁房價上漲之際順勢出售，買家則踴躍入市搶購房源。

PropTrack最新數據顯示，部分區過去一年的房產成交量較前12個月增長高達兩倍。

成交增幅最大的區域集中在實現重大復蘇的房產市場，其中達爾文表現尤為突出。

達爾文今年吸引了大量投資者關注，買家紛紛尋覓下一個即將爆發的市場。

受跨州買家涌入影響，北領地的投資者貸款量飆升至歷史新高——這些買家瞄準的是收益率高、房價漲幅有望跑贏大盤的區域。

投資者的熱烈追捧推動達爾文房價快速上漲，過去一年該地區獨立屋中位價攀升約 14%，這一漲幅已與珀斯、阿德萊德及布里斯班持平，而這三座城市正是過去幾年澳洲表現最佳的首府城市。

REA集團經濟部執行經理Angus Moore表示，2025年達爾文房產市場勢頭強勁，投資 者活躍度處于極高水平。

“北領地的新增貸款中，投資者占比創下歷史紀錄，新增投資者貸款數量更是達到此前峰值的兩倍。”

在Moulden、Driver和Gray等區，過去一年的獨立屋成交量幾乎是前12個月的三倍。

房產中介Joshua Pucci指出，強勁的投資者需求及由此帶動的房價上漲，是這些區成交量激增的主要原因。

“這三個區曾是達爾文最具投資性價比的區域，過去15年里，這里的房價幾乎沒有太大波動。”

“很多人在這里購置了首套房，但由于房價增長停滯不前，長期以來一直難以轉手。”

然而，投資者需求的爆發式增長改變了這一切。在業主紛紛趁市場上漲套現的帶動下，這些區的房價年度漲幅達到16%至19%，成交活躍度大幅提升。

“大量業主選擇退出這些市場，換購更大戶型的房產。”

阿德萊德多個區的成交量也出現顯著增長，其中Fulham Gardens（上漲111%）、 Prospect（上漲102%）、Plympton（上漲92%）和West Lakes（上漲81%）表現亮眼。

盡管成交量較去年大幅增加，但這些區的房價漲幅仍與阿德萊德整體水平持平。

維州部分地區的房產成交同樣火爆，Loch Sport（上漲117%）和East Bendigo（上 漲97%）成交量增幅顯著。

吉朗的Norlane過去一年成交302套獨立屋，而前一年僅為131套。

房產中介Chari Emirzade表示，該區的高性價比吸引了更多買家。

“過去一年，這里深受來自悉尼和布里斯班的投資者青睞，此外，許多來自墨爾本和吉朗本地的首次購房者也開始選擇在Norlane置業。”

墨爾本方面，Campbellfield的成交量漲幅最大（上漲84%），Oakleigh East、 Olinda和Heidelberg的成交也顯著增加。

悉尼西部的Hebersham、Dean Park和Acacia Gardens等性價比突出區，獨立屋成交 量增長了45%至50%。

公寓市場方面，達爾文、Rosebery和Rapid Creek等北領地區過去一年的成交量較 前12個月大幅增長。同時，堪培拉的Belconnen、Campbell和Wright等區的公寓成交量更是達到前一年的兩倍多。

這些區近年來公寓開發活躍度較高，過去一年的成交房源中，新建公寓占比不小。

中介Alex Wang表示，Belconnen的高性價比不僅吸引了首次購房者和投資者，還受到了希望換房族的青睞。

“去年的市場環境完全不同，今年利率下調，因此更多投資者和買家進入市場。”

Moore表示，隨著利率下調后房價上漲，澳洲兩大房產市場（悉尼和墨爾本）的交易活躍度已開始回升。

“今年悉尼和墨爾本的房產市場交易十分火爆，這得益于住房市場的穩健態勢和房價的持續穩步上漲。”

“墨爾本房價近年來表現疲軟，2025年是澳洲儲備銀行（RBA）2022年初開始加息以 來，我們首次看到該地區房價實現持續增長。”

REA集團最新房源報告顯示，10月悉尼和墨爾本的新增房源量大幅增加，但珀斯、阿德萊德和布里斯班的新增房源量有所下降。

Moore指出，新增房源供應不足是支撐這些城市房價上漲的因素之一。

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