小區“人防”車位到底歸誰使用？開發商有權出售或出租嗎？

小區人防車位歸屬有爭議？法院這樣判！

生活中，小區 人防車位 的管理

使用及收益權常常成為

業主與開發商之間的爭議焦點

小區地下那些標注“人防”的車位

到底歸誰使用？

開發商有權出售或出租嗎？

近日，江蘇省宿遷市宿城區人民法院審結了一起業委會與開發商之間的人防車位物權糾紛案件，帶大家厘清人防車位背后的權益歸屬問題。

案情回顧

原告某小區業主委員會（以下簡稱 “某業委會”）訴稱，被告江蘇某房地產公司在出售小區房屋時，業主支付的購房款中已包含地下人防工程規劃車位的投資成本，因此全體業主對該地下人防車位依法享有使用、管理及收益權，故訴至法院，請求判令被告將某大廈負三層人防工程（含所有車位）的使用權返還給原告。開發商則辯稱，其作為人防工程的投資建設方，依據《中華人民共和國人民防空法》第五條，依法享有對該人防車位的使用、管理和收益權利；并強調人防車位的建設成本并未納入商品房銷售價格中，實際售價遠低于物價局備案價格；此外，雙方簽訂的商品房買賣合同中已明確約定，開發商有權出售人防車位使用權，且投資主體身份不因房屋銷售發生轉移；人防工程竣工后一直由開發商實際管理維護，并承擔全部運維費用。

法院審理

宿城區人民法院經審理認為，原告某業委會于2023年3月25日正式成立，并在所屬居委會及街道物業管理辦公室完成備案，具備訴訟主體資格。根據市物價局早年出具的成本認證報告，涉案人防車位的建設費用確已納入商品房開發成本，并作為備案銷售價格的依據。開發商雖辯稱銷售價格低于備案價，但實際售價仍高于開發成本，且未舉證證明人防建設成本系其獨立承擔。法院認定，隨著商品房銷售完成，人防車位的建設成本已通過商品房銷售轉移至全體業主，業主成為實際投資者。

此外，《江蘇省人民防空工程建設使用規定》第二十六條明確，“住宅小區內依法配建的防空地下室，業主委員會成立前由建設單位作為平時使用人，業主委員會成立后則由業主委員會作為平時使用人”。本案中，原告某業委會已依法成立并備案，故涉案人防工程的平時使用權應歸原告所有。

綜上，一審判決開發商向業委會返還涉案人防工程（含車位）的平時使用權。開發商不服提起上訴，二審法院經審理后駁回上訴，維持原判。本案現已生效。

法官說法

人防車位權屬問題關乎廣大業主的切身利益，易引發矛盾糾紛。本案的裁判明確：人防車位的建設費用如經確認已納入商品房開發成本，并體現在房屋銷售價格中由業主實際承擔，則全體業主應被認定為該人防工程的實際投資者。依據《中華人民共和國人民防空法》第五條，業主們依法享有對該車位的平時使用、管理和收益的權利。開發商雖在建設階段承擔了初始投資，但隨著房屋銷售完成，建設成本已通過房價分攤轉移至購房業主，投資權益主體亦相應發生轉移。此外，《江蘇省人民防空工程建設使用規定》第二十六條進一步明確，業主委員會成立后，人防工程的平時使用人應由建設單位變更為業委會。

法官在此提醒，業委會作為代表全體業主的合法組織，有權依法向開發商主張返還使用權及相關收益，切實維護業主共同財產權益。這一裁判不僅體現了公平原則，也對規范住宅小區人防車位的使用管理具有重要的指導意義。

來源：宿遷市中級人民法院微信公眾號