房價下跌，銀行穩如泰山，是風控能力太強，還是房價跌得不夠狠？

房價下跌，為什么國內銀行相安無事？反觀海外，美國硅谷銀行因為房地產關聯資產暴跌，說垮就垮，日本當年房價崩的時候，一百多家銀行排隊破產，更別說2008年美國次貸危機了，像雷曼兄弟這樣超大規模的銀行，一夜之間從華爾街巨頭變成“破產難民”。到底是我們的風險控制能力太強了，還是房價跌得還不夠狠呢？

知名投行高盛剛出了一份報告，給國內銀行吃了顆定心丸，報告原話是這么說的：就算中國房價再跌20%，銀行系統也不會出任何系統性風險，該賺利息賺利息，該放貸款放貸款。數據不會騙人，從2021年房價開始下跌到現在，農行股價漲了22%，工行漲了18%，銀行股成了機構搶著買的“核心資產”。這就奇了怪了，同樣是房價下跌，為啥海外銀行是“驚弓之鳥”，國內銀行卻能“穩坐釣魚臺”，連“壞賬率飆升”的新聞都很少見。這背后的原因，至少有三方面：

首先，是最直接的原因，國內買房首付的安全墊比較高。首套房首付至少30%，一二線城市比如北京、上海，首套首付35%起，二套房直接干到70%以上，甚至有些熱點學區房，首付要掏80%。就拿一套100萬的房子來說吧，你至少得掏30萬首付才能拿到貸款，銀行只借你70萬，就算將來這房子市場價格跌了30%，跌到了70萬，跟你欠銀行的錢剛好持平，銀行把房子收回來拍賣，理論上它也不會虧本。更不用說很多房子是幾年前買的，貸款已經還了一部分，欠銀行的錢更少了，銀行的安全墊就更厚了。國內的房貸政策里，還有個“強制平倉”的狠招。要是你的房子跌得太狠，銀行會給你發“追加保證金”的通知，讓你補錢，不然就把房子拍賣。

這跟2008年美國的次貸危機情況完全不同。危機爆發前，美國很多地方是零首付就能買房，銀行的風險敞口是百分之百暴露的。房價稍微一跌，立馬就成“負資產”，借款人棄房斷供的動機非常強，風險一下子就全傳導給銀行了。

其次，國內的“債務追索機制”和海外也完全不一樣，美國是“債務跟著房子走”，我們是“債務跟著人走”。啥意思？在國外，你買的房子跌了，大不了申請個人破產，房子給銀行，債務也就一筆勾銷，你該吃吃該喝喝，下次還能東山再起。當年美國次貸危機后，有個炒房客欠銀行100萬美元房貸，房子只值60萬，他直接申請破產，銀行拿了房子，他拍拍屁股走人，幾年后又重新拿錢買了套新的。

日本也差不多，當年房價崩盤后，很多人申請“個人再生”政策，相當于個人破產，債務直接免除。有個日本企業家，欠銀行2億日元房貸，房子只值8000萬，他申請破產后，只還了3000萬就了事，剩下的債務全免了，幾年后又開了家公司。

國內債務機制卻完全不一樣。就算你的房子跌成“負資產”，就算成了爛尾樓交不了房，你欠銀行的錢，一分都不能少。去年鄭州有個業主，買了套150萬的期房，首付45萬，貸款105萬，現在房價跌到110萬，他的首付不僅沒了，還得每月還5000多的貸款。他去找銀行理論，銀行說“貸款合同是你簽的，跟房子交沒交沒關系，你不還就是違約，我們要上征信、起訴你”。這樣的案例太多了，而這種“債務錨定人”的機制，直接把風險從銀行轉移到了普通人身上。銀行不管你的房子怎么樣，只要你人還在，就必須還錢。

第三個原因，國內的銀行，大多是“國有背景”，背后站著國家信用；而海外的銀行，基本是“民營資本”，賺了錢是老板的，虧了錢只能自己扛。2008年雷曼兄弟破產，美國政府壓根沒出手救，因為它是民營銀行，股東都是華爾街的資本家，政府覺得“銀行對債務危機本身就富有責任啊，是你自己對房地產的風險評估不足，現在危機來了，就該你自己受著”；日本當年的住友銀行，也是民營的，虧到不行的時候，政府只給了點低息貸款，最后還是沒救回來。

相比之下，國內銀行就幸運得多了。2019年包商銀行出問題，壞賬高達1500億，最后國家成立了“蒙商銀行”，接盤了包商銀行的資產和負債，儲戶的錢一分沒少，貸款的人照樣要還錢。有國家信用背書，銀行就算遇到風險，也能穩得住。

在這種情況下，國內銀行的“風控體系”比海外嚴得多。美國銀行當年為了賺錢，連流浪漢都敢放貸；國內銀行要放一筆貸款，要查你的收入證明、銀行流水、征信報告，甚至還要去你單位核實。

可能有人會說“銀行體系很安全，對國家不是好事嗎？”天下沒有免費的午餐，銀行的“穩如老狗”，代價是什么呢，可能是一代人甚至幾代人的消費能力。

2024年上半年的數據顯示，國內居民的“儲蓄率”高達34%，比2021年漲了8個百分點；而“消費率”卻跌到了38%，創了10年新低。為啥大家都不敢花錢了？還有個統計，國內有房貸的家庭，每月還貸金額占家庭收入的比例平均達到45%，超過60%的家庭“月月光”，除了還貸和基本生活，根本沒錢買衣服、旅游、教育。

金融系統的穩定是經濟發展的基礎，但我們希望的是，風險不能只由普通人承擔。別的不說，房地產開發商的資金本來就該由銀行來監管，這筆錢被挪用的案例比比皆是，真正管好了的銀行有多少呢？這些銀行對現在的房地產市場，真的一點責任都沒有嗎？

好在，事情也在發生變化，2024年下半年，已有部分城市開始嘗試新的貸款政策。西安已經出臺政策，爛尾樓業主可以申請“房貸暫停還款”，直到房子交付；杭州對房價下跌超過20%的小區，給予房貸利率優惠10個基點。這些政策雖然力度不大，但至少是個好的開始，說明國家已經意識到問題了。

銀行系統的穩定很重要，普通人的生活也同樣重要。銀行做好風控，政府完善政策，購房者理性買房，這樣房地產市場才能健康發展，經濟才能真正穩起來。