如果房子真的值得買(mǎi)，為什么還需要國(guó)家花錢(qián)勸你？

近期，全國(guó)多地相繼推出新一輪購(gòu)房補(bǔ)貼政策，通過(guò)“真金白銀”的財(cái)政支持，降低居民購(gòu)房成本，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，已有杭州、武漢等約100個(gè)城市和區(qū)域出臺(tái)了力度不等的購(gòu)房支持措施。

僅在9月以后，杭州、武漢、重慶、東莞等約30個(gè)市、區(qū)就進(jìn)一步加大了補(bǔ)貼力度。

具體來(lái)看，各地政策呈現(xiàn)出精準(zhǔn)化、差異化的特點(diǎn)。

南寧市對(duì)新婚家庭及多子女家庭給予定向補(bǔ)貼，其中符合條件的三孩家庭購(gòu)房最高可獲6萬(wàn)元補(bǔ)貼。

福建省泉州市洛江區(qū)的補(bǔ)貼方案則與房屋面積和家庭結(jié)構(gòu)掛鉤，購(gòu)買(mǎi)144平方米以下住房的二孩、三孩家庭累計(jì)最高可享7萬(wàn)元補(bǔ)貼。

杭州市余杭區(qū)對(duì)購(gòu)買(mǎi)新建商品住宅的家庭統(tǒng)一給予每套3萬(wàn)元的補(bǔ)助。

云南省則以發(fā)放“彩云住房消費(fèi)券”的形式，按照房屋總價(jià)進(jìn)行分檔補(bǔ)貼。

此外，公積金政策也成為本輪穩(wěn)樓市的重要工具。

廣州、長(zhǎng)春等地優(yōu)化了公積金使用政策，包括降低首付比例、允許提取公積金支付首付款等，進(jìn)一步減輕購(gòu)房者的資金壓力。

有行業(yè)研究機(jī)構(gòu)指出，發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼有助于直接降低購(gòu)房成本，激發(fā)符合條件的剛性需求和改善性需求。

同時(shí)，中央及地方層面也在通過(guò)加大保障性住房供給、推進(jìn)城市更新等方式，多措并舉構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

某些專(zhuān)家認(rèn)為，隨著一系列政策落地見(jiàn)效，市場(chǎng)預(yù)期有望逐步改善，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。

但是，說(shuō)句真心話(huà)，如果房子真的值得買(mǎi)，為什么還需要國(guó)家花錢(qián)勸你？

這段時(shí)間以來(lái)，國(guó)家拿著錢(qián)，追著要往你口袋里塞，讓你去買(mǎi)房子。

結(jié)婚的給兩萬(wàn)，生二孩的給三萬(wàn)，生三孩的給六萬(wàn)，契稅還能補(bǔ)貼一半。新聞里滾動(dòng)播放，各地爭(zhēng)奇斗艷，仿佛一個(gè)狂歡的購(gòu)物節(jié)，只差沒(méi)有主播喊“321上鏈接”了。

作為廣大工農(nóng)中的一員，實(shí)在忍不住要吐槽一下。

你以為是慷慨的全民饋贈(zèng)，實(shí)則還是老一套。

考的，是你對(duì)自己家庭財(cái)富未來(lái)的判斷力；管理的，是整個(gè)社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)那搖搖欲墜的預(yù)期。而那張幾萬(wàn)塊的補(bǔ)貼券，只是讓你選擇某個(gè)希望你選的答案的附加利益。

以南寧為例，給三孩家庭補(bǔ)貼六萬(wàn)，聽(tīng)起來(lái)是一筆不小的貼補(bǔ)。

可你去看看南寧的房?jī)r(jià)，市區(qū)新房大概一萬(wàn)多一平，買(mǎi)套一百平米的安身之所，總價(jià)就是一百多萬(wàn)。

這六萬(wàn)塊錢(qián)，只占房子總價(jià)的百分之五左右。

它甚至覆蓋不了首付的零頭，更別提未來(lái)三十年每月要還的四五千塊月供了。

泉州、杭州、合肥，算法各異，但本質(zhì)相通：補(bǔ)貼的數(shù)額，被精準(zhǔn)地設(shè)定在一個(gè)微妙的刻度上——它剛好夠讓你心動(dòng)，覺(jué)得“不要白不要”；但又絕對(duì)不足以撼動(dòng)房?jī)r(jià)的根基，或者真正解決你“買(mǎi)不起”的核心困境。

那么，國(guó)家到底在圖什么？圖的是那點(diǎn)交易稅費(fèi)嗎？顯然不是。

這場(chǎng)全國(guó)行動(dòng)的真正想要的，不是價(jià)格，而是成交量。

一個(gè)沒(méi)有交易的市場(chǎng)，才是最可怕的市場(chǎng)。

房?jī)r(jià)陰跌，但只要還有人買(mǎi)有人賣(mài)，市場(chǎng)就還活著，銀行的風(fēng)險(xiǎn)就還能被鎖在賬面上，上下游的建材、家電、裝修行業(yè)就還能喘口氣。

一旦交易凍結(jié)，形成“有價(jià)無(wú)市”乃至“無(wú)價(jià)無(wú)市”的恐慌，那才是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的開(kāi)始。所以，這幾萬(wàn)塊錢(qián)，本質(zhì)上是一筆“流動(dòng)性保險(xiǎn)費(fèi)”。國(guó)家是在為維持市場(chǎng)最基本的呼吸和心跳而付費(fèi)，防止它因?yàn)橹舷⒍馈?/p>

你看那些補(bǔ)貼，往往針對(duì)的是總價(jià)更低的中小戶(hù)型，意圖再明顯不過(guò)：優(yōu)先去化最難賣(mài)、庫(kù)存壓力最大的那部分房子，給市場(chǎng)先解壓。

另一個(gè)有意思的地方，是政策的“靶向性”。即為什么偏偏是新婚夫婦和多子女家庭？

首先，它把去庫(kù)存和鼓勵(lì)生育這兩件國(guó)家大事巧妙地捆綁銷(xiāo)售了，用一份錢(qián)，想辦成兩件事。而且可以通過(guò)政策篩選最“安全”的購(gòu)房者。

新婚家庭，正處于安家立業(yè)的起點(diǎn)，對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)憧憬，違約棄貸的可能性相對(duì)最低；多子女家庭，牽絆多，穩(wěn)定性強(qiáng)，是社會(huì)結(jié)構(gòu)中最堅(jiān)韌的單元。

補(bǔ)貼他們，相當(dāng)于為銀行未來(lái)的房貸資產(chǎn)，提前進(jìn)行了一次“風(fēng)險(xiǎn)貼現(xiàn)”和信用投保。這根本不是普惠，這是一種基于社會(huì)信用的“精準(zhǔn)滴灌”，是把有限的救命資金，注入到最不容易壞掉的“血管”里，同時(shí)也在向市場(chǎng)傳遞一個(gè)積極的信號(hào)——還有最剛需、最靠譜的人在入場(chǎng)。

然而，恰恰是這種“精準(zhǔn)”和“誘惑”，為我們普通人的錢(qián)袋子，埋下了最大的認(rèn)知陷阱。

我稱(chēng)之為 “補(bǔ)貼的幻覺(jué)” 。

這個(gè)幻覺(jué)讓你死死盯住了眼前這幾萬(wàn)塊的甜頭，卻可能讓你對(duì)兩個(gè)龐然大物般的風(fēng)險(xiǎn)視而不見(jiàn)。

第一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，是房?jī)r(jià)本身可能還在下滑的通道里。

補(bǔ)貼是“一次付清”的，但房?jī)r(jià)下跌是“分期兌現(xiàn)”的。今天你領(lǐng)了六萬(wàn)補(bǔ)貼，覺(jué)得自己賺了，但明天你買(mǎi)的房子市場(chǎng)價(jià)跌了十萬(wàn)，你到底是賺了還是虧了？補(bǔ)貼就像給你發(fā)了一把裝飾精美的小傘，可你面對(duì)的可能是一場(chǎng)連綿不絕的陰雨，甚至是一場(chǎng)價(jià)值的洪水。

專(zhuān)家們說(shuō)的“價(jià)值回歸”，這個(gè)詞聽(tīng)起來(lái)很吸引的，但具體到你的房子上，可能是天堂和地獄的差別。

對(duì)于深圳前海、上海浦東核心區(qū)、北京中關(guān)村這樣的地方，它的“價(jià)值”是產(chǎn)業(yè)、是頂尖人才、是稀缺資源，回歸可能是企穩(wěn)。

但對(duì)于無(wú)數(shù)人口在持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)空心化、學(xué)校醫(yī)院都在收縮的三四線(xiàn)城市乃至大城市的遠(yuǎn)郊區(qū)，這種“回歸”就是價(jià)格的永久性重估，是資產(chǎn)縮水的代名詞。

補(bǔ)貼政策，就像給一個(gè)下滑的坡道鋪了一層薄薄的沙子，它可能會(huì)讓下滑的速度稍微緩和一點(diǎn)，產(chǎn)生一點(diǎn)顛簸的錯(cuò)覺(jué)，但根本無(wú)法改變坡道向下的方向。它甚至可能讓一些人在鋪沙子的地方誤以為到了緩坡，從而“接盤(pán)”在一個(gè)未來(lái)看來(lái)依然很高的山腰上。

第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，是對(duì)你未來(lái)二三十年人生“現(xiàn)金流”的透支。

這是我最想大聲疾呼，讓每個(gè)普通家庭都聽(tīng)見(jiàn)的話(huà)。

那幾萬(wàn)塊補(bǔ)貼，在你長(zhǎng)達(dá)三十年、總額可能高達(dá)一兩百萬(wàn)的房貸本息面前，不過(guò)是滄海一粟。它買(mǎi)斷的，是你未來(lái)家庭財(cái)務(wù)的靈活性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

所以，如果你現(xiàn)在心動(dòng)了，要購(gòu)房了，請(qǐng)你務(wù)必做一個(gè)最殘酷的假設(shè)：假設(shè)未來(lái)五年，你的工資一分不漲（在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，這甚至是樂(lè)觀的假設(shè)），你所在的行業(yè)遭遇波動(dòng)，你或你的伴侶可能面臨收入中斷。而你買(mǎi)的這套房子，價(jià)格橫盤(pán)不動(dòng)，甚至每年陰跌一點(diǎn)點(diǎn)。

在這種情況下，每個(gè)月雷打不動(dòng)要掏出去的四千、五千、六千元月供，會(huì)不會(huì)成為壓垮你生活質(zhì)量的沉重負(fù)擔(dān)？會(huì)不會(huì)讓你不敢消費(fèi)、不敢跳槽、不敢生孩子、不敢應(yīng)對(duì)父母的一場(chǎng)大病？

當(dāng)家庭所有的財(cái)務(wù)彈性都被一套鋼筋水泥的盒子鎖死，任何一點(diǎn)生活的風(fēng)浪，都可能讓你狼狽不堪。

補(bǔ)貼，在這個(gè)時(shí)候，早已被遺忘，它救不了你每月的現(xiàn)金流危機(jī)。

我們還需要思考一個(gè)被狂熱掩蓋的概念：機(jī)會(huì)成本。

你那幾十萬(wàn)的首付和未來(lái)幾十年的現(xiàn)金流，是你家庭最寶貴的資源。把它全部砸進(jìn)一套流動(dòng)性已經(jīng)大不如前的房產(chǎn)里，真的是最優(yōu)配置嗎？

這筆錢(qián)，如果用來(lái)投資你自己的教育和技能提升，會(huì)不會(huì)帶來(lái)更持久可靠的收入增長(zhǎng)？

如果留作家庭應(yīng)急儲(chǔ)備金，會(huì)不會(huì)讓你在風(fēng)雨來(lái)臨時(shí)更從容？

甚至，如果用于子女更優(yōu)質(zhì)的教育，會(huì)不會(huì)是對(duì)未來(lái)更可靠的投資？

房子的金融屬性在褪色，它正在變回一個(gè)昂貴的耐用消費(fèi)品。

用一個(gè)家庭最大的資本，去換一個(gè)消費(fèi)品，這筆賬，真的算清楚了嗎？

看懂了這些，我們才能洞悉國(guó)家層面更深層的動(dòng)作邏輯。

比如，為什么開(kāi)始大規(guī)模“收購(gòu)存量商品房用作保障房”？這步棋的深意，就比普通補(bǔ)貼要更值得思考。這意味著國(guó)家不再僅僅鼓勵(lì)你去買(mǎi)，而是親自下場(chǎng)，化身成為一個(gè)“超級(jí)買(mǎi)家”。

它一手托住了開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流，幫他們?nèi)?kù)存，防止房企連環(huán)暴雷；另一手，又用市場(chǎng)化的方式，迅速籌集了保障房房源，完成了民生任務(wù)。

這本質(zhì)上是將部分市場(chǎng)庫(kù)存“國(guó)有化”，是探索房地產(chǎn)“新加坡模式”的一步，即讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，讓保障的歸保障。

以后普通人住房，可能就兩條路：要么你很有錢(qián)，去商品市場(chǎng)買(mǎi)高品質(zhì)的住宅；要么你申請(qǐng)國(guó)家的保障房。

中間那條“拼命踮腳夠一套商品住宅”的艱難道路，可能會(huì)被逐漸拆掉。

這對(duì)穩(wěn)定整個(gè)大盤(pán)有益，但對(duì)個(gè)體的你來(lái)說(shuō)，意味著商品房的金融屬性會(huì)進(jìn)一步分化，只有核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才配談投資價(jià)值。

再比如，為什么各地瘋狂松綁公積金政策，甚至允許提取公積金付首付？

此舉，其實(shí)也是一種存量資金的應(yīng)用手段。

公積金本質(zhì)上是全體系職工的低息互助儲(chǔ)蓄，是未來(lái)的住房保障金。現(xiàn)在允許提前拿出來(lái)付首付，等于把池子里未來(lái)的水提前舀出來(lái)，澆灌今天干涸的土地。

在不動(dòng)用財(cái)政老本的情況下，盤(pán)活內(nèi)部資源來(lái)穩(wěn)市場(chǎng)，這是個(gè)頗為取巧的計(jì)策。

但對(duì)你個(gè)人而言，這等于提前消耗了你未來(lái)的一份保障，讓你用明天的“盾”，換了今天的“矛”。

如果未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)不如意，你這波操作就是兩頭落空。

那么，最后還是說(shuō)幾句建議。

當(dāng)購(gòu)房補(bǔ)貼的傳單紛飛時(shí)，請(qǐng)你務(wù)必建立起強(qiáng)大的心理免疫。

第一，忘掉“補(bǔ)貼”這個(gè)詞，用“總價(jià)減去補(bǔ)貼”得到的凈價(jià)，重新、冷靜地評(píng)估：這套房子，值這個(gè)價(jià)嗎？剔除所有政策噪音，把它純粹當(dāng)成一樁買(mǎi)賣(mài)，你的答案還一樣嗎？

第二，忘掉那些“穩(wěn)步上漲”的美麗圖表，做最壞的打算：收入不增，房?jī)r(jià)陰跌。

把你的工資條、配偶的收入、必要的家庭開(kāi)支全部列出來(lái)，然后看看那條代表月供的粗重紅線(xiàn)劃上去之后，你的生活還剩下多少?gòu)娜莸目臻g。

如果測(cè)試結(jié)果讓你夜不能寐，那么任何補(bǔ)貼都不構(gòu)成你入場(chǎng)的理由。

第三，回歸房子的“底層資產(chǎn)”。房子值錢(qián)，不是因?yàn)榇u瓦水泥，而是因?yàn)樗_下那塊地皮所能連接的稀缺資源。

你步行范圍內(nèi)有沒(méi)有能提供高薪崗位的寫(xiě)字樓？

你的孩子能進(jìn)入什么水平的學(xué)校？

家人突發(fā)疾病，多久能送到一家好醫(yī)院？

周末有沒(méi)有能讓生活愉悅的公園、商場(chǎng)和咖啡館？

補(bǔ)貼政策頂多持續(xù)一兩年，但這些“城市服務(wù)”的價(jià)值，會(huì)持續(xù)未來(lái)幾十年。

請(qǐng)為你真正需要和渴望的“生活內(nèi)容”付費(fèi)，而不是為一個(gè)被營(yíng)銷(xiāo)和補(bǔ)貼包裝出來(lái)的“家的夢(mèng)想”買(mǎi)單。

那個(gè)“閉眼買(mǎi)房，躺著暴富”的黃金時(shí)代，已經(jīng)永別了。

房地產(chǎn)正在經(jīng)歷一場(chǎng)痛苦但必要的“價(jià)值重估”和“屬性回歸”。它不再是一個(gè)全民參與的金融投機(jī)游戲，而是重新變回一個(gè)牽扯深重的大宗消費(fèi)和穩(wěn)健資產(chǎn)配置選項(xiàng)。

從此以后，買(mǎi)房子，應(yīng)該像投資一家你看得懂的實(shí)業(yè)公司一樣，仔細(xì)審視它的現(xiàn)金流（租金回報(bào)）、資產(chǎn)質(zhì)量（地段配套）和行業(yè)前景（城市發(fā)展）。沖動(dòng)和跟風(fēng)，將成為財(cái)富最危險(xiǎn)的敵人。

說(shuō)到底，這場(chǎng)轟轟烈烈的補(bǔ)貼大潮，是舊的發(fā)展模式在落幕前，為了平穩(wěn)著陸而奏響的一曲樂(lè)章。它為我們所有人——國(guó)家、開(kāi)發(fā)商、還有每一個(gè)持幣觀望的你——爭(zhēng)取了一段寶貴的緩沖時(shí)間。但這段旋律終會(huì)停止，舞臺(tái)的燈光終會(huì)切換到新的布景。

對(duì)于普羅大眾而言，在這場(chǎng)關(guān)乎家庭財(cái)富命運(yùn)的抉擇中，最大的智慧不是去追逐花里胡哨的唱好或者唱衰。關(guān)鍵是要保護(hù)好我們辛苦積攢的財(cái)富，核心永遠(yuǎn)不在于抓住每一次短期的誘惑，而在于穿透紛擾的迷霧，洞察那些長(zhǎng)期而堅(jiān)不可摧的價(jià)值。

保持一份獨(dú)立的思考，和一份面對(duì)不確定性時(shí)，冷靜而堅(jiān)韌的定力吧。

你的錢(qián)袋子，最終只能由你自己守護(hù)。

本文作者 | 東叔

審校 | 童任

配圖/封面來(lái)源 | 騰訊新聞圖庫(kù)

編輯出品 | 東針商略

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