發(fā)改委REITs擴(kuò)圍！住宿業(yè)金融通道終開(kāi)通！

快訊背景：2025年12月1日，投資司發(fā)布國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》的通知。

此次發(fā)布標(biāo)志著基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)啟動(dòng)五年來(lái)的最大規(guī)模行業(yè)擴(kuò)圍正式落地，清單將可申報(bào)資產(chǎn)范圍拓展至15個(gè)行業(yè)大類(lèi)。

URI觀察發(fā)現(xiàn)，新版清單首次將四星級(jí)及以上酒店、體育場(chǎng)館、超大特大城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)辦公設(shè)施以及城市更新項(xiàng)目等消費(fèi)與民生類(lèi)資產(chǎn)明確納入體系，并對(duì)租賃住房等既有類(lèi)別進(jìn)行了細(xì)化與補(bǔ)充。

此舉旨在進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)、拓寬權(quán)益融資渠道的關(guān)鍵作用，引導(dǎo)社會(huì)資本廣泛參與基礎(chǔ)設(shè)施與民生服務(wù)設(shè)施建設(shè)，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》的通知

發(fā)改辦投資〔2025〕991號(hào)
各省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市、新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)發(fā)展改革委，有關(guān)中央企業(yè)：

為貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，根據(jù)《中共中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的意見(jiàn)》《中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見(jiàn)》以及中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《提振消費(fèi)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)方案》等要求，更好發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“基礎(chǔ)設(shè)施REITs”）盤(pán)活存量資產(chǎn)、促進(jìn)投資良性循環(huán)的作用，我委對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行范圍作了進(jìn)一步拓展，形成了《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《清單》）。現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行。

《清單》范圍內(nèi)符合條件的項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》（發(fā)改投資〔2024〕1014號(hào)）等常態(tài)化推薦發(fā)行階段有關(guān)政策要求進(jìn)行申報(bào)。各省級(jí)發(fā)展改革部門(mén)、有關(guān)中央企業(yè)要堅(jiān)持“優(yōu)中選優(yōu)”，嚴(yán)格把關(guān)項(xiàng)目質(zhì)量，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，高質(zhì)量做好項(xiàng)目申報(bào)工作。

我委將根據(jù)新形勢(shì)新要求并結(jié)合各方面意見(jiàn)，適時(shí)修訂《清單》，并動(dòng)態(tài)完善有關(guān)項(xiàng)目申報(bào)要求，更好發(fā)揮基礎(chǔ)設(shè)施REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。

國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳

2025年11月15日

基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金

（REITs)項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）

下列15條行業(yè)領(lǐng)域范圍內(nèi)，全國(guó)各地區(qū)符合條件的項(xiàng)目均可申報(bào)。

1.交通基礎(chǔ)設(shè)施。包括收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目。

2.能源基礎(chǔ)設(shè)施。包括風(fēng)電、太陽(yáng)能發(fā)電、水力發(fā)電、天然氣發(fā)電、生物質(zhì)發(fā)電、核電等清潔能源項(xiàng)目；儲(chǔ)能設(shè)施項(xiàng)目；清潔低碳、靈活高效的燃煤發(fā)電（含熱電聯(lián)產(chǎn)煤電）項(xiàng)目；特高壓輸電項(xiàng)目，增量配電網(wǎng)、微電網(wǎng)、充電基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。其中，燃煤發(fā)電項(xiàng)目應(yīng)具備以下一項(xiàng)或多項(xiàng)條件：純凝工況最小發(fā)電出力在30%額定負(fù)荷及以下；摻燒生物質(zhì)、氫、氨等低碳燃料，摻燒熱量比例不低于10%；配備大規(guī)模碳捕集利用與封存（CCUS）設(shè)備。

3.市政基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)供水、供氣、供熱項(xiàng)目，以及停車(chē)場(chǎng)項(xiàng)目。

4.生態(tài)環(huán)保基礎(chǔ)設(shè)施。包括城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、固廢危廢醫(yī)廢處理環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

5.倉(cāng)儲(chǔ)物流基礎(chǔ)設(shè)施。面向社會(huì)提供物品儲(chǔ)存服務(wù)并收取費(fèi)用的倉(cāng)庫(kù)，包括通用倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目以及冷庫(kù)等專(zhuān)業(yè)倉(cāng)庫(kù)項(xiàng)目。

6.園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。位于自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)與省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群的研發(fā)平臺(tái)、工業(yè)廠房、創(chuàng)業(yè)孵化器、產(chǎn)業(yè)加速器、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。其中，國(guó)家級(jí)與省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)以《中國(guó)開(kāi)發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018 年版）》發(fā)布名單為準(zhǔn)，2018 年以后的開(kāi)發(fā)區(qū)需取得國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府的批復(fù)文件，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群以國(guó)家發(fā)展改革委公布名單為準(zhǔn)。若納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)的單體建筑中包含物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和配套底商，且占同一單體建筑面積比例不超過(guò)30%的，可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)。

7.新型基礎(chǔ)設(shè)施。包括數(shù)據(jù)中心類(lèi)、人工智能基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目，智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。

8.租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目、公共租賃住房項(xiàng)目，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)自持、不分拆單獨(dú)出售且長(zhǎng)期用于出租的市場(chǎng)化租賃住房項(xiàng)目，以及專(zhuān)門(mén)為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務(wù)的租賃住房項(xiàng)目（園區(qū)范圍與“6.園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施”的范圍要求一致）。

9.水利設(shè)施。具有供水、發(fā)電等功能的水利設(shè)施項(xiàng)目。

10.文化旅游基礎(chǔ)設(shè)施。包括自然文化遺產(chǎn)、國(guó)家AAAAA 級(jí)和AAAA 級(jí)旅游景區(qū)項(xiàng)目。在景區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的配套旅游酒店可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)。

11.消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施。包括百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目，家居、建材、紡織等各類(lèi)消費(fèi)品市場(chǎng)項(xiàng)目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，體育場(chǎng)館項(xiàng)目，以及商旅文體健等多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項(xiàng)目。與上述消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施物理上不可分割、產(chǎn)權(quán)上歸屬于同一發(fā)起人（原始權(quán)益人）的酒店和商業(yè)辦公用房，可納入項(xiàng)目底層資產(chǎn)，其建筑面積占底層資產(chǎn)總建筑面積比例合計(jì)原則上不得超過(guò)30%，特殊情況下最高不得超過(guò)50%。四星級(jí)及以上酒店項(xiàng)目。

12.商業(yè)辦公設(shè)施。超大特大城市的超甲級(jí)、甲級(jí)商務(wù)樓宇項(xiàng)目。

13.養(yǎng)老設(shè)施。依法登記并在民政部門(mén)備案的養(yǎng)老項(xiàng)目。

14.城市更新設(shè)施。老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項(xiàng)目，以及涵蓋上述多種資產(chǎn)類(lèi)型的城市更新綜合設(shè)施項(xiàng)目。

15.符合國(guó)家重大戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等要求的其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

備注：對(duì)于租賃住房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)辦公設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、城市更新設(shè)施等領(lǐng)域項(xiàng)目，發(fā)起人（原始權(quán)益人）應(yīng)為開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的獨(dú)立法人主體，不得從事商品住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

UR深度解讀

新版清單將住宿業(yè)多類(lèi)板塊明確納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs，標(biāo)志著政策層面對(duì)租賃住房“服務(wù)民生、穩(wěn)定投資”雙重屬性的深度認(rèn)可。

這不僅為保障性租賃住房、公租房等政策性項(xiàng)目提供了可持續(xù)的資本循環(huán)機(jī)制，更首次明確將“由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)自持、長(zhǎng)期出租的市場(chǎng)化租賃住房”及“園區(qū)配套租賃住房”“酒店”納入申報(bào)范圍。

實(shí)質(zhì)上是鼓勵(lì)專(zhuān)業(yè)化、機(jī)構(gòu)化的長(zhǎng)期租賃運(yùn)營(yíng)模式。顯著拓寬租賃住房領(lǐng)域的融資與退出渠道，推動(dòng)存量資產(chǎn)盤(pán)活，引導(dǎo)資本向“投、融、建、管、退”全周期閉環(huán)發(fā)展，進(jìn)而提升租賃住房供給質(zhì)量與運(yùn)營(yíng)效率，加速住房租賃市場(chǎng)向規(guī)范化、規(guī)模化與金融化進(jìn)階。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

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