重慶這類住宅，建議趕緊賣掉！

還有這類住宅的朋友們，趕緊賣掉換房吧！

這是一個很得罪人的事。

換房？誰不想換大房子換新房子！可要有錢啊！

很多年以前，我就開始傳播一個觀念：房子每年都在折舊、衰老，尤其是高層超高層塔樓，他的使用周期，大多就是20年左右，時間到了，就要盡可能的換一套房了。

對于目前的重慶，我對老大樓的定義是：2000年以前規(guī)劃、修建，高100米，30層左右的塔樓，這類房子真的該換房了！

為什么一定要換呢？理由有三點：

第一、配置與產(chǎn)品落后

老舊塔樓最直觀的問題在于硬件配置的全面落后。

這類房子普遍在上世紀90年代-2000年初規(guī)劃設計，當時的房地產(chǎn)市場需求主力是剛性需求，因此房屋設計也主要圍繞剛需展開。經(jīng)過20多年發(fā)展，規(guī)劃設計已經(jīng)難以滿足現(xiàn)代需求。

例如：車位配比不足是老大樓最突出的痛點之一。

20多年前建設這些住宅時，私家車還未普及，很多項目車位配比僅在1：0.5左右甚至有的壓根沒考慮過。

如今重慶汽車保有量超過600萬輛，若家用車位配比不足，會引發(fā)各種煩惱，鄰里糾紛不斷，也容易導致周邊亂停亂放等現(xiàn)象。

同樣，電梯配比不足也是老舊塔樓另一個重要痛點。

老大樓電梯配置率低，梯戶比高，等待時間長，早晚高峰，居民往往需要花費很多時間在電梯等候上；而老舊電梯故障頻率增加，即便更換之后也難有保障（一些小區(qū)換的電梯質(zhì)量也讓人擔憂），是另一大電梯問題。

老大樓還普遍存在物業(yè)管理水平有限、公共空間破敗、無障礙設施缺乏等問題。還有的甚至在消防、安保等關鍵配套設施上都存在安全隱患！

老舊塔樓的戶型問題同樣突出。

過去一段時間，受“7090政策”影響，90平米以下的戶型要占到70%以上，但這些戶型大多設計不合理。

諸如通風采光差、功能分區(qū)不合理、空間利用率低等問題，每層中也總有一些房間的采光、通風及景觀條件特別差。

有些塔樓甚至不是明廚明衛(wèi)，缺乏雙陽臺設計，室內(nèi)通透性差。

隨著人們對居住品質(zhì)要求的提高，老舊塔樓的產(chǎn)品設計已難以滿足現(xiàn)代生活需求。未來，這些老大樓，不僅比不過新建商品房，甚至舒適度會遠低于新建的保障房。

第二、隱藏的安全性問題越來越多

如果說公區(qū)和戶型不好，作為最剛的剛需還能將就，那涉及安全的一些問題，就更讓人擔憂。

實際上根據(jù)住建部要求，2000年以前建成的老舊小區(qū)將全部納入城市更新改造范圍，這從側(cè)面反映了這些住宅存在的安全隱患。

但是，2000年以前建成，或是2000年以前建成，二十世紀初期交房的高層，就很難進行更新改造！

這些大樓，可能存在功能缺失、居住人口復雜等現(xiàn)實問題，包括火災等安全治理難度較大。

老舊住宅的隱患不僅限于消防安全，還包括電梯老化、電路老化、管道破裂、外墻脫落等一系列問題，這些風險隨著時間推移將日益凸顯。

第三、折舊曲線還在加速下滑

導致老大樓價值曲線還在不斷下滑的原因歸納起來主要有兩點。

一來是房子自身硬件問題，二來當前處在新一輪房產(chǎn)變革期。

我曾經(jīng)聽我隔壁的嬢嬢吐槽“我那房子在核心區(qū)，地段這么好，周邊要啥有啥，怎么就賣不起價呢？！”

據(jù)說，她的房子掛牌1年多了，是小區(qū)里單價最低的幾套房之一，可看房者依然寥寥無幾，甚至連咨詢的都很少。

這不是個別現(xiàn)象。重慶2000年以前建成的高層塔樓，老大樓，正面臨前所未有的價值挑戰(zhàn)。

2025年國務院發(fā)布《關于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》，明確支持老舊住房自主更新、原拆原建，這看似是利好，實則標志著老舊住宅的價值分化將愈加明顯。

對那些處于交通要道、產(chǎn)業(yè)中心、商圈周圍的低矮住宅樓，有潛在拆除預期和能夠“原拆原建”的房子，構(gòu)成明確利好。

而對于那些不論處在任何地段，但凡總高100米，30層左右，幾乎不可能“拆除”，但又嚴重缺乏居住體驗感的老舊大樓，卻是利空。

同時，隨著“第三輪房改”的推進，房地產(chǎn)市場或?qū)⒓铀僮呱闲录悠隆半p軌制”的道路，即：商品房高端化、豪宅化，而大量的配租型、配售型保障房則滿足剛性住房需求。

隨著國家推動“自主更新、原拆原建”模式，重慶2000年以前建成的老舊小區(qū)將迎來一輪窗口期。

2025年重慶計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1227個、3011萬㎡，并力爭年內(nèi)完成2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。

這個窗口期，對于老舊塔樓業(yè)主，應該密切關注政策的動向，若無明確利好，或許就該“當斷則斷”，時間已經(jīng)不站在老舊塔樓這一邊。

換房，刻不容緩。

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