十年后高層小區普遍翻修，你要交多少錢？

“以為買了房就一勞永逸，沒想到十年后要為房子‘養老’買單。”

最近香港宏福苑火災的新聞，讓不少高層住戶捏了把汗 —— 這座使用 42 年的小區，因外立面翻新違規作業引發事故，而背后更扎心的是，每戶業主需分攤 15-18 萬人民幣的翻新費。這不是個例，再過十年，你住的高層小區，大概率也要面臨同樣的 “花錢坎”。

先算筆明白賬，

高層翻修最燒錢的兩項支出，

幾乎家家都躲不開。

第一項是電梯更換。

電梯的設計壽命通常 15-25 年，但現實中不少小區 10 年就開始故障頻發。目前全國已有 90 萬臺電梯使用超 15 年，2000 年左右建成的高層，如今正集體邁入 “電梯老化期”。換一臺電梯的費用在 40 萬 - 75 萬元，以 32 層 2 梯 4 戶的小區為例，換 2 部電梯約需 100 萬，128 戶分攤下來，每戶要掏近 8000 元。更關鍵的是，這只是初次更換成本，后續每年的維修保養費還得另算。

第二項是外立面翻新，

這筆錢比換電梯更 “肉痛”。西安多數高層外立面用的是外墻涂料、真石漆或外墻磚，樓齡 20-30 年就會出現腐蝕、開裂，十年后將集中爆發問題。香港宏福苑 8 棟樓的外立面翻新報價 3.3 億港幣，折合人民幣 2.7 億元，每戶分攤 15-18 萬；即便大陸人工成本低些，相同規模的翻新費用也得 1.2 億 - 2 億元，每戶仍需掏 6-10 萬。

更讓人焦慮的是，錢從哪兒來？多數樓齡 30 年以上的小區，維修基金早已耗盡。按現行規定，維修基金一般按房價 3% 繳納，一套 300 萬的房子，維修基金僅 9 萬，頂多夠一次外立面翻新，后續再遇到電梯更換、供水系統改造等問題，只能業主自掏腰包。而且根據保守測算，一套高層住宅 70 年產權內，僅維持安全的剛性支出就相當于房價的 30%-50%—— 也就是說，買完房后，你相當于還要再付半套房的錢 “養房”。

更殘酷的是支出節奏：高層 70% 的維護費用，都集中在壽命的最后 20 年。若 30 歲買房，60 歲退休收入下滑時，恰恰趕上房子 “爆發式老化”，每 2-3 年就要繳幾萬甚至十幾萬維修費，退休金本就緊張，再疊加醫療開支，很容易陷入 “老無所依還被房子綁架” 的困境。

不過也有小區找到了解決辦法。青島恒苑小區沒有維修基金，卻通過公共收益完成了外墻維修 —— 將車位租金、公共用房出租、電梯廣告等每年 40 萬的收入集中起來，不僅不用業主掏錢，還分階段完成了 22 個單元立柱、52 個消防連廊的翻新。這或許給其他小區提了個醒：提前規劃公共收益、規范資金使用，才能避免十年后 “有錢修房” 的慌亂。

十年后的翻修賬單，不是 “要不要交” 的問題，而是 “怎么準備” 的問題。你家小區的維修基金還剩多少？有沒有規劃過公共收益的用途？評論區聊聊你的應對思路～