總投資超8000億元！廣州上架102個(gè)城市更新項(xiàng)目

城中村改造項(xiàng)目超40個(gè)。

中房報(bào)記者 曾冬梅 廣州報(bào)道

11月28日，廣州舉辦城市更新發(fā)展大會(huì)暨項(xiàng)目推介會(huì)，一次性推介102個(gè)城市更新項(xiàng)目，涵蓋老舊小區(qū)改造、危舊房原拆原建、城中村改造等類型，總投資約8077億元。其中，城中村改造項(xiàng)目是廣州城市更新的重頭戲，推介項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到了43個(gè)，投資總額約6479億元。

中國房地產(chǎn)報(bào)記者在現(xiàn)場了解到，列表中的城中村改造項(xiàng)目有部分因民營開發(fā)主體出險(xiǎn)而停滯，此次公開推介是希望找到有實(shí)力、能解決融資問題的新合作伙伴。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，截至10月底，廣州一手住宅的庫存面積約1436萬平方米，去化周期將近22.7個(gè)月，城中村改造釋放的巨量供應(yīng)會(huì)否加大樓市的去庫存壓力是各方都關(guān)注的焦點(diǎn)。廣州正在嘗試一條破題思路，即利用房票制度將村民的安置需求定向引導(dǎo)到商品房市場，幫助存量房去化。例如，今年前10月，黃埔區(qū)網(wǎng)簽成交了5746套商品住宅，而同期通過房票認(rèn)購的商品房達(dá)3723套。

102個(gè)項(xiàng)目尋求合作

公開信息顯示，10月份以來，已有多個(gè)城市舉辦城市更新項(xiàng)目推介會(huì)，旨在調(diào)動(dòng)各方力量，加快落實(shí)相關(guān)改造工作。

10月20日，上海舉辦了2025年城中村改造項(xiàng)目集中招商推介會(huì)，共推介10個(gè)區(qū)域、59個(gè)城中村改造項(xiàng)目，占地面積近3萬畝，前期改造投資規(guī)模達(dá)2100億元，拉動(dòng)建安投資約1600億元。

10月28日，2025中國（重慶）城市更新論壇暨資源對接大會(huì)發(fā)布了220余個(gè)項(xiàng)目、總投資超2600億元的城市更新“機(jī)會(huì)清單”，現(xiàn)場簽約31個(gè)城市更新相關(guān)項(xiàng)目、總投資375億元，涵蓋工業(yè)遺存煥新、商業(yè)活力重塑、城市功能完善、歷史文化保護(hù)、智能科技等領(lǐng)域。

相較上述兩個(gè)城市，廣州拿出來的合作資源規(guī)模更大，項(xiàng)目類型也較豐富。除了老舊小區(qū)改造、危舊房原拆原建、城中村改造，還有舊廠改造、歷史文化保護(hù)、基礎(chǔ)設(shè)施升級(jí)等各種類型。其中，在加強(qiáng)老舊小區(qū)整治改造方面，海珠、荔灣、天河等區(qū)推出了7個(gè)宜居改造項(xiàng)目，投資11億元。危舊住房原拆原建自主更新方面，重點(diǎn)推介得勝崗、應(yīng)元路等8個(gè)項(xiàng)目，投資約18億元。歷史文化街區(qū)實(shí)施保護(hù)活化項(xiàng)目有7個(gè)，投資總額23億元。

在實(shí)施老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)、城中村更新改造方面，此次重點(diǎn)推介了17個(gè)街區(qū)項(xiàng)目（662億元）、20個(gè)舊廠房改造項(xiàng)目（884億元）及43個(gè)城中村改造項(xiàng)目（6479億元）。

從投資額來看，城中村改造項(xiàng)目占到了8077億元總投資額的八成，是當(dāng)之無愧的主角。其中不乏巨無霸項(xiàng)目，例如，荔灣區(qū)的大坦沙島更新改造項(xiàng)目是廣州市首個(gè)打破權(quán)屬界線、整島統(tǒng)一規(guī)劃、實(shí)施連片更新改造的重點(diǎn)項(xiàng)目，涉及3條城中村，改造范圍約239公頃，全島規(guī)劃總建筑面積約637萬平方米，改造后可提供可出讓地塊14個(gè)。天河區(qū)的柯木塱城中村改造項(xiàng)目的規(guī)劃建筑總量約470.67萬平方米，投資總額約452.84億元。

在本輪行業(yè)調(diào)整前，民營房企參與了廣州不少城中村改造項(xiàng)目，因?yàn)榻鼛啄昶髽I(yè)流動(dòng)性緊張的影響，這些項(xiàng)目的改造進(jìn)程被迫放緩乃至停滯，急需引入新的合作主體繼續(xù)推進(jìn)建設(shè)。如，黃埔區(qū)筆村的融資區(qū)未開工住宅建筑面積約56萬平方米，未開工商業(yè)建筑面積12萬平方米，計(jì)劃投資金額約70億元，復(fù)建區(qū)也需要投入約23.6億元的資金。黃埔區(qū)相關(guān)部門表示，該項(xiàng)目的合作方式包括但不限于招引央企國企，以央企國企名義共同打造銷售品牌，增加銷售途徑和收益等方式。

融資難、庫存高的解題思路

根據(jù)《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021~2035年）》，廣州規(guī)劃至2025年，累計(jì)推進(jìn)城市更新約130平方公里（含城中村改造70平方公里），至2035年累計(jì)推進(jìn)城市更新約300平方公里（含城中村改造155平方公里）。為籌集改造資金，2024年，廣州申報(bào)城中村改造專項(xiàng)借款項(xiàng)目52個(gè)，共計(jì)獲得授信金額4096億元。

“城市更新領(lǐng)域是天量資金需求。”某國有銀行的代表在會(huì)上表示，專項(xiàng)債和財(cái)政資金不應(yīng)被當(dāng)作城市更新的“口糧”消耗，而應(yīng)作為項(xiàng)目資本金，最大限度的撬動(dòng)銀行貸款，破解“財(cái)政資金有限、項(xiàng)目需求龐大”的困境。

對比過往，金融機(jī)構(gòu)的支持力度已有所加大。據(jù)國家開發(fā)銀行的相關(guān)人士介紹，今年8月份，該行印發(fā)了貫徹落實(shí)《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》工作方案，圍繞試點(diǎn)、示范城市研究差異化政策，加快推動(dòng)融資落地見效。如，此前項(xiàng)目的最低資本金比例要求是20%，如今，對于符合《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金管理的通知》要求的項(xiàng)目，在投資回報(bào)機(jī)制明確、收益可靠、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，可適當(dāng)降低項(xiàng)目最低資本金比例，下調(diào)不得超過5個(gè)百分點(diǎn)，在一定程度上緩解了項(xiàng)目的資金壓力。

對于城中村改造項(xiàng)目存量貸款的風(fēng)險(xiǎn)化解，部分銀行也摸索出了新路徑。白云區(qū)陳田村改造項(xiàng)目的存量銀團(tuán)貸款有120億元，興業(yè)銀行是最大的債權(quán)人。在合作主體陷入流動(dòng)性危機(jī)后，該行發(fā)現(xiàn)并購重組、破產(chǎn)重組、司法處置等傳統(tǒng)處置方式都無法確保債務(wù)的有效償付。最終轉(zhuǎn)變理念，從自救的角度出發(fā)，將當(dāng)期保全、快速變現(xiàn)的訴求轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期經(jīng)營、控新降損，牽頭制定了紓困方案，引入華發(fā)股份代管代建，并向該項(xiàng)目授予了115億元的增量貸款，融資期限也拉長到了15年。據(jù)了解，今年10月份，陳田村改造項(xiàng)目的75億元增量資金已經(jīng)到位。對于因資金問題而爛尾的城中村改造項(xiàng)目而言，這種銀行自救模式有著重要的借鑒意義。

合作主體和融資難題要破解，城中村改造項(xiàng)目建成后對商品房市場供求的影響亦需要統(tǒng)籌考量。2024年，廣州開始探索房票安置政策機(jī)制，鼓勵(lì)村民通過房票購買存量商品房，控制新建安置房規(guī)模，加速市場庫存去化。試水一年多，手握房票的村民已經(jīng)成為了部分區(qū)域房地產(chǎn)市場一股不容忽視的購買力。

南崗西路片區(qū)城中村改造項(xiàng)目的房票兌換工作于11月17日開始，按每套200萬元計(jì)算，約能兌換1300套商品房，截至11月26日已有村民認(rèn)購了340套商品房，兌換額度達(dá)9.75億元。

主導(dǎo)多個(gè)城中村改造項(xiàng)目的科學(xué)城集團(tuán)在11月23日披露，該公司已對接百余個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目宣貫房票政策及流程，與42家房地產(chǎn)項(xiàng)目公司簽署房票核發(fā)服務(wù)協(xié)議，在楓下、金坑村銀嶺片區(qū)城中村改造項(xiàng)目率先推行房票政策，合計(jì)認(rèn)購村民826位、819套，認(rèn)購金額達(dá)13.6億元。第二批5個(gè)城中村改造項(xiàng)目也已全面啟動(dòng)房票兌換簽約工作，目前村民意愿強(qiáng)烈，短時(shí)間內(nèi)認(rèn)購近200套。