投資日本民宿？快撤

日本一老城區內街道

在日本大阪西成區，黃昏總是帶著一種復雜的味道。空氣里混合著陳年垃圾的霉味、墻角未干的尿味，以及近幾年隨著瘋狂改造翻新而彌漫開來的水泥灰漿氣息。

街道上，幾個衣衫襤褸的日本老人推著生銹的自行車，緩緩穿越著名的“流浪漢之家”三角公園。而在他們身后不遠處，一群拖著銀色行李箱的年輕中國游客，正低頭盯著手機里的地圖軟件，在錯綜復雜的巷弄里尋找他們以每晚300元人民幣訂下的“特區民宿”。

這里曾是日本最著名的貧民窟，也是被主流社會遺忘的角落，聚集著大量的日結工和流浪漢。但如今，它在地產圈有了一個新的綽號—“大阪的中華街”。不是因為街邊多了幾家中餐館，而是那些掛著民宿住宅標識的樓房里，房產證上密密麻麻寫著中國人的名字。

大阪市西成區一名男子與無家可歸者聊天，并向他們分發物資

過去幾年，成千上萬的中國中產階級懷揣著資金與焦慮，像候鳥一樣飛越海峽。他們買下這里破舊的公寓，試圖用“經營管理簽證”為家庭搭建一個通往發達國家的安全屋。在那個狂熱的階段，這里被描繪成遍地黃金的藍海，仿佛只要投資民宿，就能躺著賺錢、拿身份、享受福利。

然而，2025年的冬天來得比往年更早。隨著日本政府將“經營管理簽證”的投資門檻提升至3000萬日元，昔日的藍海變成了紅海。許多人原本就因為不了解內情而上當受騙，而隨著日本首相高市早苗11月7日發表那番粗暴干涉中國內政的言論以來，日本民間敵意上升，待在日本甚至連人身安全都成了問題。

“不要買，不要當接盤俠。”當地的中國中介發出了善意的忠告。

貧民窟與烏托邦

2020年，32歲的翟勒做了人生中最大的一次決定。他賣掉國內的房子，辭去工作，一個人帶著行李箱飛到日本。

在那之前，他是上海一家投資公司的經理。傳統行業越來越不好做，生活節奏不斷加快，壓力也越來越重。他想換個環境，也想重新尋找出路。2017年，他和女友到大阪、神戶和奈良旅行。那是他第一次深入觀察這個國家，街道的整潔、社會的秩序感，都讓他印象深刻。

作為投資人，他也敏銳地捕捉到了日本民宿的商機。“日本的酒店普遍很小，十幾平米，兩個人加上兩個大行李箱，就沒什么地方轉身了。旺季還按人頭收費，本來800元一晚的房間，兩人住就要1400元。”相比之下，民宿的空間更大，價格更具競爭力，未來或許更有前景。

2019年，公司決定正式進軍日本民宿市場。他跟著團隊去大阪考察，看地、看房、看施工條件，也向當時關西最大的民宿公司請教經營模式。他們了解到，日本整體房價和地價都低于國內，不僅建筑質量高、工期短，還是永久產權，民宿回報率也不錯。更重要的是，大阪正在籌備2025年世博會，還計劃在2030年建成全亞洲最大的賭場，城市的未來發展肉眼可見。

11月17日拍攝的日本東京城市景觀 / 新華社記者賈浩成 攝

不久，他就和幾個合伙人湊了1億3千多萬日元，在大阪大國町買下一塊140平米的土地，準備建樓。但就在這時，疫情爆發了。全球旅游業停擺，項目只能被迫按下暫停鍵。直到疫情過去，他才在北海道成立了Wing Niseko房產公司，重新開始這條路。之后幾年，他又陸續在北海道花了2億日元，購買了4套民宿。

翟勒只是其中一個例子。過去十年里，成千上萬的中國中產像他一樣，試圖用“民宿”這把鑰匙打開通往日本的門。

在日本的法律體系中，“經營管理簽證”最初并不是為移民設計的。它誕生于2006年泡沫經濟破裂之后，為了吸引外國投資者，日本推出了“經營投資簽證”，2015年更名為“經營管理簽證”。

但在中國的中介口中，它被重新定義為“日本移民簽證”。只要拿出500萬日元（約合25萬元人民幣）注冊一家公司，并保持正常運營，不看語言、不看學歷、不看年齡，就可以拿到經營管理簽證。一人申請，全家可以移居日本，享受當地居民同等的醫療、教育福利，住滿五年可入籍，十年就能拿永駐身份。

2018年，《住宅宿泊事業法》（即“民宿新法”）實施，開民宿成為合法經營行為。于是，民宿政策與經營管理簽證形成了天然閉環，買房、經營、資產配置，一次性解決。而大阪又因2016年推出了“特區民宿”制度，允許民宿全年365天營業，突破了民宿新法180天的限制，迅速成為中國買家最集中的目的地。

2025年，大阪暫停發放新的“特區民宿”許可證

“疫情之后，中國人報復性買房、報復性辦簽證。尤其是江浙滬的客戶，一買就是幾套。”在關西深耕多年的房產中介林書聰見證了這波瘋狂。那幾年，只要從大阪西成區的車站出來，走幾步就能看到民宿門口密密麻麻的運營標牌，許多經營者的名字都是中文。

數據佐證了這種狂熱。據日本官方統計，持有經營管理簽證的人數從2015年底的18100人，激增至2024年底的41600人，其中超過半數持有者是中國人。阪南大學松村嘉久教授的研究更指出，截至2024年底，大阪認證的5587家特區民宿里，有2305家由中國企業經營，其中一半是在2022年之后拿到認證的，增長速度在疫情后尤其明顯。

2019-2024年日本持有經營管理簽證的人數變化

西成區，這個曾長期被視為大阪“毒瘤”的貧民區，因為地價低、建筑密集，反而成了中國資本最集中的狂歡場。對許多從中國遠道而來的買家而言，這里不再是流浪漢的聚集地，而是一張能以相對低成本進入日本的通行證。

“花50萬，全家合法生活在發達國家。”
“不會日語也能開公司。”
“大阪民宿回報率6%—8%，孩子能上日本學校。”

這些經過提煉的賣點，被做成一條條吸引人的廣告語，在社交平臺上不斷擴散。

很多人就是在這樣的承諾里，邁出了那一步，可等真正把房子交付運營、開始算賬的那一刻，他們才慢慢意識到，事情并不是他們想的那樣簡單。

鐮刀、損耗與隱形壁壘

擺在他們面前的第一件事，不是收益，也不是回本，而是價格不透明的“鐮刀”。

林書聰見過太多這樣的故事。他說，西成區的房子，正常價格就是兩三千萬日元，貴一點也就是四千萬日元。但一些國內中介，硬是能把同一套房子賣到八千萬日元。他們甚至把大阪的西成區說成是“北京的西城區”，買家不熟悉日本，還以為自己撿到便宜，其實是掉進了陷阱。

大阪的城市景觀 / 南風窗諾言 攝

這種套路通常是“兩頭割”。買房時，中介會承諾代運營三年，年化回報6%，聽上去像是穩賺不賠的生意。可房價被抬高的那一部分，已經把三年的“回報”都算進去了。“一套8000萬日元的房子，賬面上給你做足收入，看起來完全夠維持簽證。”林書聰說，“但往往不到三年，運營方就會說經營不善，要解約。你再找正規的運營公司，按市場行情分成，回報率可能連3%都沒有。買房一次，運營一次，兩次都得挨刀。”

比經濟賬更難算的，是文化賬，小到垃圾分類的摩擦，大到當地民眾對整個中國房東群體的抵制，造就了一道難以逾越的鴻溝。

當地民眾對民宿產業持有不滿態度

在大阪府“府民之聲”頁面上，關于西成區民宿噪音、治安惡化、推高租金的投訴在2024年激增至399件，比前一年翻了一倍。有人舉報，一些中國買家在民宿特區大量收購公寓，把租金抬上去，迫使原住民搬走，再把整棟樓改成民宿。還有大阪居民投訴“我的一位住在浪速區的熟人，在房東變成中國人后，房租立刻從8萬日元漲到了18萬日元，他也因此被迫搬走”。

隨著討論不斷累積，抵觸情緒越來越明顯。“日本有個詞叫‘觀光公害’。”林書聰說，“就是過度旅游。在大阪、京都這些游客密集的地方，你很容易感覺到本地人的不耐煩。”他自己在談交易時，也遇到過這樣的氣氛，對方只要聽到買家是中國人，態度馬上變冷。

在這種混亂、矛盾和情緒不斷擴散的環境里，日本政府的態度也開始發生變化，風向一點點從市場端，轉向了經營管理簽證本身。

風向變了

2025年10月10日，日本出入國在留管理廳公布了新的“經營管理”簽證規定。這項政策一出，“500萬日元就能移民日本”的時代基本宣告結束。

新規把注冊公司的資金要求從500萬日元提高到3000萬日元，并要求必須雇傭至少一名日本人或持永住身份的全職員工。與此同時，日本政府開始審查申請人的背景，要求有三年以上管理經驗，或者擁有相關專業的碩士學歷。申請公司的業務計劃，也需要由注冊會計師或中小企業診斷師確認。

日本的意圖很明顯，希望提高門檻，阻止外國人的到來。不管是此前崛起的參政黨，還是極右翼背景出身的先首相高市早苗，都在極力回應日本民間的排外情緒。自然，外國人問題，也成了新政府首推的重要議程。

日本街頭反對民宿的標語

凡凡作為從業者，明顯感覺到了風向的變化，“以前申請一年365天營業的旅館業牌照還算簡單，現在要做無障礙設施，成本一下就上來了，流程也變麻煩了。”

各地的民宿規定也變嚴了。《住宅宿泊事業法》要求經營者必須提前和周邊鄰居溝通。以前是以房子的中心點畫一個范圍，現在改成以四個角為基點。涉及范圍更大，需要挨家挨戶說明情況。

這些變化在華人圈里引起了不小的震動。林書聰說，他最近接觸的客戶，大致分成兩類。

一類人態度很強硬。他們認為現在別人大批量拋售房產，價格下降，正是“撿漏”的好時候。他們甚至比以前更敢投，以為能“撿”到便宜貨。

另一類人則想盡快止損。這類人在買房的時候就已經吃過虧，如今續簽無望，只能趕緊掛牌出售。但市場已經變了，懂行的本地人一看就知道問題在哪里，接盤的并不多。

大阪正在拋售的房屋

更焦慮的是一些家庭。他們賣也難，留也難。林書聰提到了一對廣州夫婦，他們被某油管網紅忽悠，投入600萬人民幣在大阪買了2套民宿，還綁定了昂貴的稅務服務。然而，由于房子位置偏僻、質量堪憂，加上托管公司的運營不善，最后不僅沒賺到錢，反而成了負擔。

“他們找我咨詢想止損，但除了割肉別無他法，”林書聰無奈地說，“更麻煩的是，他們被那個中介PUA了，以為簽證必須找原中介續，對于需要準備什么材料一無所知，生怕得罪了中介導致簽證作廢。”

而對于那些仍在猶豫是否入場的人，林書聰建議，“不要猶豫，不要買。除非你懂行，而且準備親自經營。否則現在進來，就是接盤”。

他判斷，日本未來的民宿政策還會繼續收緊，未來幾年，房產市場也會進入調整，不會像過去那樣一路上漲。

地緣政治與社會溫差

2025年11月7日，日本政壇又丟出了一顆重磅炸彈。日本新任首相高市早苗在眾議院預算委員會上公然表示，“臺灣有事”可能是日本行使集體自衛權的“存亡危機事態”。這番暗示日本可能武力介入臺海的言論，迅速引發了中國國內的強烈抗議，也讓中日民間交流的信任基礎搖搖欲墜。

翟勒是最早感受到寒意的人。從11月中旬開始，退訂的通知接踵而至，“目前大約有30%到40%的訂單被退訂”。他接到的第一個退單來自國內4位阿姨組成的旅行團，她們原本計劃春節期間在北海道游玩一周，結果前幾天跟他取消，理由是“響應政策，不給國家添亂了”。

對于北海道的民宿業來說，12月到2月的雪季一直是北海道民宿的旺季，往年這個時候，房間早已被預訂一空，如今卻要面對客源斷流的窘境。

北海道雪景 / 南風窗諾言 攝

林書聰觀察到，日本的代際差異正在拉大。一些經歷過中日蜜月期的老一輩日本人，對中國依然抱有尊重，他們會把吃中餐視為高端消費，甚至會為此特意穿上正裝。

但年輕人的態度不一樣。“日本年輕人對政治其實不感興趣，他們只關心工資漲沒漲、便利店的便當貴沒貴”，林書聰說，“但他們對中國的態度，與其說是惡意，不如說網絡構建了他們對中國的刻板印象。前陣子，有一個中國光頭男在澀谷街頭打籃球跳舞的視頻在日本社交網絡上瘋傳，評論區里罵聲一片。”

這種情緒偶爾也會刺破表面的禮貌。前幾天，林書聰在心齋橋一家拉面店點餐，剛在自助機上買完票，店員看到他是中國人，直接沖出來對他比了一個“Stop”的手勢，語氣生硬且充滿防備。

性格溫和的翟勒，在大阪西成區也經歷過一次正面沖突。那天他接送做產后康復的妻子，把車臨時停在主路上，“因為日本是允許打著雙閃、不熄火、人不下車臨時停靠的”，兩個日本年輕人卻走過來，指責他堵了路。當聽出他是外國人后，對方的指責迅速升級成了辱罵，對他說“你們中國人最好別在這，早點從大阪滾出去”。雖然沖突最終在翟勒提出“報警”后平息，但那種敵意讓他記憶猶新。

“社會正在分裂。”翟勒總結道。媒體和網絡在不斷渲染對抗，影響著普通民眾的情緒。但在商業領域，那些真正有生意往來的日本合作伙伴，依然保持著理性和專業，“只要遵守游戲規則，生意還能做”。

在日本的首相官邸外，民眾參加抗議活動 / 新華社記者賈浩成 攝

只是，大家都心照不宣地感覺到，那個靠熱情和微笑就能消融隔閡的年代，似乎正在遠去。

新政與寒流，讓所有人都開始重新思考去留。而無論選擇是什么，那個“遍地是機會”的年代，早已經徹底結束了。

（應受訪者要求，文中翟勒、林書聰為化名）

作者 |辰夕

編輯 | 阿樹

值班主編 | 吳擎

排版 | 諾言