北京買房：理清思路，購房建議1727

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

孩子26年9月上小學，夫妻倆都在回龍觀上班，想在回龍觀買套三居室，孩子到昌平實驗二小上學。原先考慮的是龍騰這幾個小區，也看了些，400多點能買套140的三居，但媳婦擔心這些小區是經濟適用房，將來不好出手。

又了解到龍澤苑東是商品房，然后還有幾棟塔樓帶電梯，現在看了套塔樓東南北朝向的3居室，143平要價570萬，然后被邊上的2居室擋光嚴重，基本12點以后，就看不到太陽了。我還是傾向于龍騰的三居室，但媳婦就想考慮這個，您有沒有什么建議？

A：

1、您這是典型的改善購房，按自己的喜好選擇才更合適，沒必要聽別人的建議。

2、不過多說一句，回龍觀板塊絕大部分都是經適房，談不上什么不好出手。而且早期（2003年之前）的建筑質量至少和同期商品房是一致的，甚至更強。

這具體背景不多說了，天通苑也是這種情況，都是后期的幾批（以2005年之后的為主）因為成本和政策原因才略有品質下降。

3、塔樓怎么說呢？曾經是北京樓市的主流，但從非典之后的近20多年來不太受追捧了，流動性和價格走勢大多弱點兒。另外住建部一直在推動按套內面積計價，意見稿在2020年就做好了，如果實施，那對得房率略低的塔樓來說至少不是利好。所以如果買塔樓，盡量選戶型朝向好+得房率高的，避免吃虧。

還一點，您看的這套是143平，超過140普宅線了但又不多，如果將來再次加碼調控，那這種面積的在稅費上可有點兒虧，也就會影響價格和流動性。所以考慮好吧，常規建議是盡量買139的。

4、其他我沒什么可說的，房子是用來住的，看自己的喜好吧，家務事兒的分歧也只能內部協商。

僅供參考。

二

Q:

請問，我們是泰禾北京院子的首批業主，當時8萬一平買的，確實是只考慮自住了，但沒想到保值這么差。最高峰傳說是到過10萬+，但現在可能都跌破開盤價了，我看網上最低有5萬多就賣的，中介給我們的評估價說最高7萬左右。

我們現在著實后悔了，房子確實是用來住的，但財產的損失也太多了。我們當時是賣掉了兩套海淀的房子，賣的時候1200萬，現在最少值小2000萬。而我們北京院子成本接近1500萬，現在卻只能賣1200萬，即便不算錯失的升值也損失300萬，還不算十年的利息。而且我們還因為孩子上學而在外租房了幾年，里外里的損失。

現在我們深刻理解這種別墅的不保值了，但不知是否應該賣掉換回普宅？賣的話說實話有些可惜這么好的房子，可不賣的話擔心繼續損失，我們現在的資金壓力也不小，很糾結。

A：

1、這種事兒誰敢建議??？要不您還是咨詢中介吧，他們肯定建議賣了置換，這樣他們能掙兩頭兒的錢。但我不是賣房的，不合適建議。

2、我還是這句話吧，房子是用來住的。既然當初是為了改善，那如果不缺錢就繼續住著唄，只要不賣也就談不上實際的損失，不琢磨不就得了。

如果有資金需求，那就不是房子是否保值的問題了，而是沒辦法+必須套現的問題，不想賣也得賣唄。

所以干脆放棄什么升值貶值的想法吧，只考慮怎么解決眼下的資金壓力問題。能用別的手段解決就犯不上賣房，這是最后的辦法。

3、其他我沒什么可說的，別墅也未必保值不好，是有可能跟上大盤而不走弱的，只是不太可能跑贏大盤而已。

僅供參考。

三

Q:

請問，我想和您認真的探討一下，北京房價有沒有可能降到萬元以內？咱們可以探討需要什么條件，然后再說可能性，不要一上來就情緒化，那于事無補，對解決問題是沒有用的。

A：

1、不是，咱先理智的評估一下自己的身份和能力行嗎？就算咱探討的再好，再不情緒化，您覺得就對解決北京房價問題有用了嗎？您也太看的起我了吧？我反正是無論幾瓶酒幾個菜都不敢這么有信心。

2、降到萬元之內的條件其實不用探討，只需照搬那些二三線城市的情況不就得了。比如山河四省的省會，二手房均價基本都萬元左右吧。那這就是第一個條件，降低北京的政治文化經濟科研等各方面的地位，房價自然隨之下降。

然后還可以從商品供需方面入手，畢竟商品價格是供需關系決定的，供大于求則價格必跌。現在北京一年供應750萬平米的住房，7.5萬套，想辦法增多就是了，比如明年擴大到十倍75萬套，那有個兩年房價就跌了。

講個案例吧，香港在亞洲金融風暴之時房價暴跌了70%，從均價6萬跌到了2萬左右。其中一個原因就是董特首推出的“8萬5計劃”，是原有供地規模的好幾倍，于是房價應聲暴跌。

3、另外也可以從需求端入手，需求由人+錢+資格等三部分組成?？梢韵瓤焖俳档捅本┤丝?，比如把沒有北京戶口的都遣返，這一下子就能減少大幾百萬人。然后再嚴控房貸，不讓貸款了也就都買不起了。同時提高資格門檻，擁有北京戶口20年之后才可以買房。這樣三管齊下，房價必跌。

4、還有可以從財政端入手，典型的就是征稅，房產稅+空置稅+遺產稅，一套房動輒每年收稅幾十萬塊錢，那肯定就都低價拋售了唄。

5、再有可以從產權端入手，引入西方法系中的“逆權侵占法”。也就是這房子產權雖然是業主的，但如果有流浪漢強占了，達到一定時間，這房子就歸他了。

美國平均是10年，加拿大好像是12年，英國12年，這年限基本就是國際慣例。法國20年是最長的，最短的是西班牙，只要流浪漢不是以暴力或撬鎖方式進入，48小時之后這房的居住權就歸人家了，然后就可以聊產權了。

您可以參考中國香港，被人霸占12年就“拉鉤上吊，一百年不許要”了。反正只要認真的保護流浪漢的零元購房權益，那房價必跌。

6、其他的我暫時沒想好，就這幾條吧，您看哪條合適可以繼續探討。但別拉著我了，我既沒那本事也怕挨罵。

僅供參考。

四

Q:

請問，我作為一個買不起房的資深北漂兒想請教幾個問題：1、北京有多少房子？2、北京有多少人沒有房？3、北京有多少人有幾套房？4、北京有多少北漂？5、北漂兒中有房和沒房的有多少？6、您認為現狀合理嗎？應該怎么解決？

A：

1、北京有約800萬套房，總面積約6.8億平米，平均每套85平建面。

2、北京有大約300萬戶，500萬人沒有自己產權的房子，而且這還是偏低的估計。高了說有約400戶700萬人名下無房。

3、北京有250萬戶擁有兩套或以上的房子。

4、北京合計約960個家庭，2200萬常住人口，其中有1400萬京籍，800萬非京籍北漂兒。

5、北京整體的住房自有率是70%，其中有京戶的住房自有率是80%，非京籍北漂兒有房的約30%，沒房的約70%。

6、我認為“存在即合理”，但這并不是說合乎真理，只是說既然現狀如此，那背后自然有其邏輯。我不知道怎么解決，這不是我該考慮的事兒。

僅供參考。

五

Q:

請問，我是幫兒子問問房子的事。我兒子一直在北京工作，但因為當時對房子不太懂，于是就買了通州的公寓。本來以為能借上副中心的發展利好，但到現在還被套牢。當然這套房居住是沒有任何問題的，物業費也不算貴。

只是這種公寓因為不能落戶，所以對積分落戶沒有幫助，也就耽誤了他們的積分。他們曾經想過賣掉這房，但是不好賣，而且價格幾乎跌了一半，所以就一直拖了下來。

現在他們是不愿提房子的事，我是干著急也幫不上忙，主要是積蓄都在當時交首付時差不多了，這幾年大環境不好幾乎沒攢下錢。其實他們的需求很簡單，就是能自住，能加分和能讓小孩子在附近上學就行。但現在我們對房子還是不十分懂，所以想請問您針對他們這種情況能有什么建議沒有？或者是否知道有沒有放開的政策？

A：

1、我好像提不出什么建議似的，雖然您這三項要求并不高，但關鍵是得有前提啊，錢，預算是多少？不談錢的話不好聊。

2、另外他們這套公寓既然能貸款，那就應該是2017年326新政之前買的。到現在已經快十年了，快還完了吧？那要不就再等等，或許還完貸款之后的心情也好了，也就愿意探討怎么處理這套房了。

3、至于政策我也沒聽說，或者說是一直都有傳聞要放寬，但到目前為止還沒出臺。而且說實話，我對放寬政策也不認為能幫助多大。因為當年之所以爆炒公寓，是因為很多人都不懂，而且現在是大多數人都懂了，那就算放寬有意義不大了。

再有一點，即便是放寬政策了，我認為大概率也是短期行為，一旦市場好轉又或改為打壓的。所以如果等到政策就盡快出手吧，別長期持有。

4、其他真的沒建議，我很理解您家的心情，只是幫不上忙。

僅供參考。

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