比房價下跌更可怕！徹底淪為不動產(chǎn)，高層樓房終將面臨三大挑戰(zhàn)？

2010年-2019年，短短10年之間，我國房地產(chǎn)發(fā)展高速迅猛！在很多小城市，一座座高樓拔地而起！

在高度城市化的今天，很多人花幾百萬甚至上千萬買一套房，以為拿到房產(chǎn)證就握住了“安全感”。但真相是：絕大多數(shù)家庭，都處在“裸奔式”抗風(fēng)險狀態(tài)。尤其是10層以上的高層小區(qū)，將來不管你在第幾層，房子老化無法居住，可能連拆遷都沒人敢接，因為成本太高了！

物業(yè)有保險，不代表你家安全

很多人默認“交了物業(yè)費，物業(yè)就該管所有事”，出了問題要么找物業(yè)索賠，要么等社區(qū)兜底。但我見過太多真實案例：

樓下配電房起火，濃煙熏黑了自家墻面和家具，物業(yè)說“這是公共區(qū)域事故，保險只賠公共設(shè)施修復(fù)”；樓上水管爆裂，泡壞了自家剛裝的吊頂和地板，業(yè)主和物業(yè)互相推諉，最后還是自己掏了兩萬塊維修費；老社區(qū)電路老化引發(fā)火災(zāi)，燒毀了家電和重要文件，找物業(yè)要說法，對方只拿出“公眾責(zé)任險保單”，告訴你“室內(nèi)損失不在承保范圍”。

這就是我們常陷入的認知陷阱，把物業(yè)的責(zé)任和自己的風(fēng)險劃上了等號。事實上，社區(qū)、物業(yè)和個人的保險責(zé)任，界限清晰到殘酷。

物業(yè)通常會買“公眾責(zé)任險”或“公共區(qū)域保險”，核心保的是“物業(yè)的責(zé)任”——比如電梯故障砸傷路人、樓道地磚松動導(dǎo)致老人摔倒、公共消防設(shè)施失效引發(fā)的第三方損失。

但你家的裝修、家電、家具，甚至因為公共區(qū)域事故導(dǎo)致的室內(nèi)損失，它一概不賠。

更關(guān)鍵的是，租戶和房東的責(zé)任劃分更要拎清：房東要承擔(dān)房屋結(jié)構(gòu)性風(fēng)險（比如墻體開裂、水管老化漏水）和原始裝修損失。

租戶要對自身人身安全、個人物品損失，以及因自身行為引發(fā)的風(fēng)險負責(zé)——比如插線板過載起火蔓延到鄰居家，或者忘關(guān)水龍頭泡壞樓下地板，這些都需要租戶自己買單。

但調(diào)查顯示，90%以上的租戶都不知道有“租客責(zé)任險”這種東西。

為什么高層住宅是“風(fēng)險疊加區(qū)”？

如果你住在10層以上，一定要重視這個問題，高層建筑的風(fēng)險，是“先天結(jié)構(gòu)缺陷+后天維護不足”的雙重疊加，而且維護問題會隨著房齡增長越來越突出。

先看先天風(fēng)險，高層樓層密集、垂直空間跨度大，火災(zāi)一旦發(fā)生，蔓延速度是低層的3-5倍，煙霧會順著電梯井、管道井形成“煙囪效應(yīng)”，幾分鐘內(nèi)就能彌漫整棟樓；而且消防救援難度極大，消防車云梯普遍只能到15層左右，更高樓層只能靠室內(nèi)消防設(shè)施自救。

更隱蔽的是后天維護缺陷。一是電路和管道老化不可逆。多數(shù)高層住宅交付時用的是國標(biāo)電線，但經(jīng)過十幾年甚至幾十年的使用，加上住戶裝修時私改線路、增加用電負荷，電線絕緣層會逐漸老化破損。

水管也是如此，鍍鋅管用久了會生銹堵塞，PPR管長期受高溫冷水交替影響也會脆化漏水，而更換整棟樓的管線，需要所有業(yè)主統(tǒng)一意見，成本動輒幾十萬。

二是公共設(shè)施維護“跟不上趟”。電梯的使用壽命通常是15-20年，但很多小區(qū)因為物業(yè)費收繳率低、維修基金不足，只能靠“修修補補”延長使用，電梯困人的事故屢見不鮮。

更殘酷的是，高層住宅的“全生命周期成本”高到超出想象。很多人買房只算首付和房貸，卻沒算過維護賬：外立面翻新、電梯更換、管道改造、消防系統(tǒng)升級，這些費用加起來，可能達到房屋總價的30%-50%。

這筆支出的高峰，往往和我們的收入低谷重疊——30歲買房，前20年維護壓力小；50歲以后，房子進入“大修期”，電梯、管道、消防設(shè)施集中老化，而此時我們可能已經(jīng)退休，收入下降，還要承擔(dān)養(yǎng)老、醫(yī)療開支，這筆維護費很可能壓垮整個家庭。

家庭風(fēng)險檢查，花小錢兜住大風(fēng)險

其實應(yīng)對這些風(fēng)險，不需要花太多錢，關(guān)鍵是找對方法。我整理了一套“家庭風(fēng)險檢查法”，不管是業(yè)主還是租戶，都能直接用。

第一步：查清楚“物業(yè)的保險底”，別當(dāng)“糊涂蟲”

主動給物業(yè)公司打個電話，問清楚三個問題：1. 有沒有買公眾責(zé)任險？2. 承保范圍包括哪些？3. 保額是多少？

很多小區(qū)的公眾責(zé)任險保額只有幾十萬，一旦發(fā)生大面積事故，根本不夠賠。如果物業(yè)沒買或者保額太低，建議聯(lián)合其他業(yè)主向業(yè)委會反映，要求物業(yè)補充投保——這是物業(yè)的責(zé)任，也是我們的權(quán)利。

第二步：給自家配“家財險”，幾百塊保幾十萬

這是最核心的一步。家庭財產(chǎn)險就像給房子穿了“防護衣”，室內(nèi)裝修、家具、家電、貴重物品，甚至因火災(zāi)、漏水、盜竊造成的損失，都能賠。

我們總以為“房子是固定資產(chǎn)，能保值增值”，卻忘了它也是“風(fēng)險載體”。尤其是住在高層、老社區(qū)的家庭，風(fēng)險從來不是“會不會發(fā)生”，而是“什么時候發(fā)生”。

今天的內(nèi)容希望能喚醒大家的風(fēng)險意識，與其等事故發(fā)生后追悔莫及，不如花半天時間查物業(yè)保險、配好家財險——畢竟，我們努力買房、經(jīng)營家庭，圖的不就是一份踏實的安全感嗎？