從被時間封印10余年的「城市深坑」，到矚目的「人居名片」

又有一座城市深坑被填平，將迎來新生。

最近，壹地產關注到，寶安核心區(qū)多年前因資金斷裂導致停滯十余年的項目，如今已被盤活，以「碧海玖號花園」為名，近期開放城市展廳，即將入市。

核心區(qū)低密+山海窗景+高爾夫式果嶺景觀等多維標簽，早已讓這個項目在市場上收獲不少“期待”的音量。

01.

前海之留白 十余年等待

一座被填平的“深坑”，與城市夢想的迭代

說起這個項目，不免讓人感嘆其命運多舛。

這個項目多年前就啟動了，但因當時的開發(fā)企業(yè)，采取激進的開發(fā)模式、過度依賴高成本的民間借貸，導致資金斷裂，使其在十余年前基坑開挖后就被擱置。

要知道，這個項目的區(qū)位要素非常出色：不僅位于深圳重點發(fā)展的西部、為前海深港現代服務業(yè)合作區(qū)的重要組成部分，更是坐落于「西部灣區(qū)新軸線」上。

示意圖，僅供參考，底圖來源：深圳特區(qū)報

在占據城市發(fā)展戰(zhàn)略要地的同時，項目還可西南望前海灣、高爾夫式果嶺景觀。

景觀示意圖，僅供參考

絕佳的城市核心區(qū)位+稀缺的生態(tài)資源+一線海景，如此配套的住宅產品，無論是于哪個時代，都是讓人期待的。

因此，當年項目中途停工一度令人惋惜。

而這些年來，隨著城市的發(fā)展，深圳不少擱置項目被重啟，寶安核心區(qū)的碧海玖號花園，也在2022年迎來新的資方，重啟“新生”。

相比其他，這個項目的“重啟”，更具象征性意義：

• 一方面是，在剛剛好的時候，引進了新的資方以及迎來官方對于項目地塊屬性的重新定位，賦予了其打造“好房子”的基礎；

• 另一方面是，在經歷新資方對于項目的價值重構，以及產品方面全維度升級，這個項目將以標榜新時代“好房子”的絕佳產品力出現。

可以說，這個項目的重啟，一定程度上是深圳這座城市發(fā)展力迭代的縮影——從發(fā)展追求“速度神話”到注重“生活品質”的轉變。

所以盡管它沉寂多年，未能趕上這些年前海蓬勃發(fā)展的浪潮，但綜合來看，壹地產認為，這個項目當下進場的時機剛剛好。

02.

城市發(fā)展回歸“人居”

新生之路，盤活時機剛剛好

首先，是盤活時機剛剛好。

“深圳步入“人居”時代，核心區(qū)項目迎重啟契機。

了解深圳的人都知道，在早些年的發(fā)展過程中，這座城市曾創(chuàng)造了“三天一層樓”的速度奇跡，在彼時“效率優(yōu)先”的階段，深圳更注重物理價值的實現。

隨著城市的發(fā)展推進，深圳這座城市正在重新定義它的新理想：不再滿足于經濟產出的高效，更追求“讓在這座城市生活的人，能在核心區(qū)擁有更優(yōu)質的居住空間”。

因此你可以看到，近兩年深圳將不少核心區(qū)的非住宅地塊調整為住宅地塊，將含住宅的商住地塊調整為純居宅地，為的就是想讓這座城市的核心區(qū)，擁有更多優(yōu)質的居住空間。

而在深圳“人居”時代的背景下，城市核心板塊的碧海玖號花園，也迎來了極佳的“重啟”契機。

順應時代的需求，擱置十多年面臨“重啟”的它，無意外也將以豪宅標準定調、打造，給這座城市帶來更高品質的居住產品。

“碧海玖號花園迎來實力資方，加上地塊調規(guī)，盤活時機剛剛好。

也是在這個時候，碧海玖號花園迎來了他的“白衣騎士”（新資方）——新福港地產與凱利城市發(fā)展聯(lián)袂，在「城市回歸“人居”」的時代下，以豪宅標準重新定義項目。

要知道，新福港地產背后的香港新福港集團「SFK（新福港）」，是77年港澳地標締造者，多年來以城市發(fā)展為己任，打造眾多城市地標，如：香港的汀九橋、花旗銀行、旺角朗豪坊、香港文華東方酒店等，以及澳門占地約11萬平的威尼斯人會議展覽中心。自2004年起，「SFK（新福港）」進軍內地，布局灣區(qū)，每一次落子，于區(qū)域而言，有標桿效應；于時代而言，具備引領發(fā)展的能力。

威尼斯人娛樂城會議展示中心實拍圖，圖源：新福港建設集團有限公司官網

深圳的開發(fā)商從不缺乏對產品的追求，碧海玖號花園也再一次回歸初心，以極致的產品打造，贏得市場的期待。

值得這一提的是，在新資方接手項目后次年（2024年），前海管理局公布了該地塊的“建設用地規(guī)劃許可證變更”：將地塊屬性由原來的「商業(yè)+居住」混合用地，變更為二類居住用地（R2），占地約4.16萬平，容積率≤2.2，項目也成為片區(qū)容積率最低的小區(qū)之一。

圖源：深圳政府官網（截圖自2025-11-26）

要知道！地塊減少了商業(yè)的開發(fā)，對于開發(fā)商而言，不僅開發(fā)壓力也會更小，還能夠更專注于住宅品質的打磨；而容積率2.2的建筑指標，也為項目打造好產品，進一步奠定了基礎。

綜上，碧海玖號花園未來期待值，完全可以拉滿。

也許曾被時間遺忘，但長時間的“奮斗精神”，讓市場看到了碧海玖號花園的韌性和潛力；因此，在深圳的超絕核心地段，綜合素質如此優(yōu)質的地塊，居住屬性如此純粹的項目，再次面世震撼市場。

03.

“好房子”的地產時代契機

以更優(yōu)質的產品，回應市場的期待

其次，是入場的時機剛剛好。

今年，“好房子”成為了國家層面的政策。

3月，官方率先在《政府工作報告》中首次提及“好房子”；隨后，國家住建部發(fā)布《住宅項目規(guī)范》，給“好房子”劃定新的建筑指標。隨著5月1日，規(guī)范正式實施，“好房子”也成為新時代下地產的發(fā)展趨勢。

而碧海玖號花園的容積率指標，比“好房子”標準更優(yōu)，也更值得期待。

“指標更優(yōu)于“好房子”，開發(fā)商將以更高標準打造新一代“好房子”。

在國家住建部發(fā)布的《住宅項目規(guī)范》中，住宅項目（高層）容積率不超過3.1，是“好房子”的重要標準之一。

放眼深圳，今年招拍掛出讓的宅地，普遍容積率“貼著”3.1往上。當下核心區(qū)在售的住宅產品，容積率較低的低密住宅非常少，尤其是碧海玖號花園這樣，容積率僅2.2，遠低于“好房子”標準的項目，更是稀缺。

不僅稀缺，低容積率還意味碧海玖號花園的樓棟之間擁有更寬松的排布、能享有更充足的采光，未來小區(qū)的業(yè)主還能享受到更高的人均綠化、豐富的景觀、多元的配套，整體居住舒適度更高，生活幸福指數也會隨之上升。

在“好房子”的時代契機下，對于開發(fā)商而言，做出讓人居住幸福指數更高、同時匹配“人居”需求的劃時代產品，更能在這個時代中擁有更多的話語權。

也正因此，對于新資方而言，當他們以遠優(yōu)于“好房子”標準的容積率，在城市核心地段拿下碧海玖號花園這個項目之時，就有非常堅定的信念：不只簡單接盤打造低密度住宅，還將以更高的標準進行重塑，打造新一代“好房子”，來回應時代的需求。

“深圳的「四代宅」，千帆競渡中的“碧海森嶼+灣區(qū)謐境”。

為了匹配更高階的人居需求，給深圳這座城市帶來一座封面建筑，碧海玖號花園特邀曾打造出大疆天空之城、深圳華潤城&萬象天地等城市標志性項目的華陽國際設計集團操刀項目的設計與打造，于城市核心區(qū)，以超強產品力，詮釋高端舒居新范本。

示意效果圖，僅供參考

塔樓立面，極具標志性的「千帆競渡」，源于帆船揚帆的設計靈感，將曲線運用到造型中，由銀白色鋁板、香檳色鋁板與藍灰色的三銀Low-E玻璃（隔熱、保溫且可降噪）相融而成靜雅奢華的現代風格立面，和前海寶安的「海天闊境」呼應，于高爾夫式果嶺&公園綠意之上，打造擎領世界灣區(qū)核心的都市封面、濱海地標。

示意圖，非最終方案，僅供參考，以項目最終報建方案為準。

社區(qū)打破傳統(tǒng)設計理念，采用半圍合式布局和創(chuàng)新的十字造型設計，通過「層疊退臺」的形式，結合建筑形態(tài)實現高度變化，創(chuàng)造出層次感&立體感兼具的「垂直綠化空間體系」，打造屬于深圳的第四代住宅產品。

園林方面，不僅有約8000平的下沉庭院，還有一層庭院、二層露臺、三層露臺以及生態(tài)屋頂花園等社區(qū)立體園林景觀，還與社區(qū)外部的濱海灣畔、碧海灣高爾夫式果嶺景觀及碧海灣公園等生態(tài)景觀相融，構成「園景+公園+海景」三重生態(tài)體系。

在這里，推窗見園，抬頭望海，漫步即公園，居住即是度假日常。

效果圖，僅供參考

在垂直綠化空間體系上，社區(qū)延續(xù)“千帆競渡”的理念，汲取海的風景演繹。其中，至少有兩層亮點。

第一層：匹配「奢居」的細節(jié)定制。

80+米的超級入口+泗水歸堂，「奢居」的歸家禮序，從大門處便開始書寫。

效果圖，僅供參考

進入社區(qū)后，通過定制「灣-島-林-石-光-灘-花」七境構建七重歸家禮序，將尊貴感拉滿。疊加風情商業(yè)帶、及「功能休閑&歸家品質&休閑游玩」三環(huán)，于碧海森嶼，打造灣居極致謐境。

示意圖，非最終方案，僅供參考，以項目最終報建方案為準。

第二層：聚焦「人本」的場景營造。

聚焦當代“人居”的精神追求，社區(qū)下沉庭院除呈現豐富的園林景觀之外，還通過搭建「自然啟蒙、海洋探險、春知學堂、康養(yǎng)樂園」等，為不同年齡階層業(yè)主定制與之匹配的活力場景，進而提升其獲得感與生活的幸福感。

示意圖，非最終方案，僅供參考，以項目最終報建方案為準。

“建面約105-185平的純四房社區(qū)，新規(guī)戶型設計，有超高使用率，首推1、3棟。

作為核心區(qū)容積率僅2.2的低密住宅項目，碧海玖號花園本身已足夠稀缺，在這之上，其戶型還是“新規(guī)之作”，有“超高使用率”價值加持。雙重疊加，稀缺價值爆棚。

項目為建面約105-185平的純四房社區(qū)、層高3.05-3.1米、有2梯4戶和3梯3戶，整體氛圍純粹，可通過“產品-人群-文化”的價值閉環(huán)，為高凈值人群提供更強的身份認同感與精神歸屬感。

效果圖，僅供參考

據壹地產了解，項目首批入市的是1棟和3棟，產品為建面約106-122平的4房。

每個戶型除了均帶270°環(huán)繞式飄窗的主臥4.0設計、為四開間朝南、盡攬「中軸園林+西南向濱海大境+高爾夫式果嶺+碧海灣公園」多重景觀外，還各有亮點。

戶型示意圖，來源：阿Sir查房，為過程稿，最終以開發(fā)商公布為準

如：

建面約112平的B1戶型，為橫廳設計，客餐廳出陽臺，假如再將餐廳空間打開，將可擁有超大公區(qū)，而入戶處的超長飄窗也可以做收納或休憩場所。

建面約112平的B2戶型，不僅有私密性極強的入戶轉角玄關，在全屋三面采光+南北通透的前提下，還擁有約5.6米闊景陽臺，私密與奢闊兼具。

建面約112平的B3戶型，則為典型的雙龍抱珠，滿足三代同堂，居住的動靜分離與私密需求。

可以說，在“好房子”這個時代契機下，開發(fā)商在碧海玖號花園的地段優(yōu)勢上，以新規(guī)+低密及下沉式立體園林等優(yōu)質品質細節(jié)呈現，打造深圳的四代宅，回應市場對高品質住宅的期待。

“寫在最后。

對城市而言，碧海玖號花園的面世，不僅意味著深圳這座城市解決了一個歷史遺留問題，更重要的是它標志著深圳城市發(fā)展邏輯的成熟，從單純追求規(guī)模和速度，轉向對存量資產的精細運營和品質升級。

項目的成功盤活，避免了核心區(qū)位土地資源的長期閑置，通過提供稀缺的低密度住宅，提升了整個片區(qū)的居住價值和城市界面，在填平“城市深坑”、提升區(qū)域的城市界面的同時，也對于城市的發(fā)展具有積極的示范效應。

對于市場而言，它精準地回應了當下深圳改善型家庭的深層需求。純四房的設計瞄準了家庭結構穩(wěn)定的客群，以低密度帶來高舒適度（如2梯4戶、3梯3戶），疊加山海景觀等生態(tài)資源的稀缺性，共同構成了一種從“有的住”到“住得好”的升級承諾。

碧海玖號花園的故事，是深圳這座城市在發(fā)展過程中不斷解決自身遇到的問題的縮影。

從新資方介入、到項目被盤活，再到如今的面世，種種也告訴我們，即便曾是“城市深坑”，通過合理的規(guī)劃以及實力資方的介入，也能煥發(fā)新生，成為城市品質人居的新注腳。

最新消息，碧海玖號花園已開放城市展廳，感興趣的朋友，可前往了解更多項目信息。

【版權聲明】本文版權歸「深圳壹地產」所有，如需轉載，請與我平臺取得聯(lián)系。

【聲明】本文部分信息和圖片來源網絡，如有相關內容侵權，請聯(lián)系刪除。本文對項目周圍交通、商業(yè)、文化教育、醫(yī)療以及其他市政條件的介紹，具體以政府規(guī)劃及現場實際為準。效果圖是規(guī)劃意向的概念設計展示，非最終規(guī)劃方案，不作為開發(fā)商承諾，最終以向政府報批報建的方案為準。本文所述內容和意見僅供參考，不構成市場交易依據和投資建議，買賣雙方權利義務以雙方簽署的買賣合同為準。