從“好房子”到“好城區”，一家灣區民營房企的高質量發展樣本

當前，房地產行業正站在新舊模式轉換的歷史節點。

“十四五”時期，我國房地產市場經歷了一場罕見的深度調整，而“十五五”規劃建議已明確提出——構建房地產發展新模式，邁向“高質量發展”。與此同時，今年以來，全國自上而下一步步推進的好房子、好小區、好社區、好城區“四好”建設，則標志著行業從“止跌回穩”向“高質量發展”的轉型有了清晰的路標。

信號明確，號角吹響，身處其中的各家房企，該如何作答？這不僅關乎企業自身的生存與發展，更關系到行業的必然選擇，以及人民群眾居住幸福感的提升、城市發展未來的面貌。

政策指引之下，市場期待之中，中國房地產報大灣區持續深入行業發現，一批具有前瞻視野的優質企業已率先探索。其中，根植廣東、輻射全國的星河控股集團，以37年“城市運營引領者”的綜合積淀，其發展模式、發展成果與“四好”建設的政策要求深度契合。

該企業從單盤開發到產城融合的實踐軌跡，將“四好”建設的宏大敘事，落筆于一個個硬核的產品、一項項溫暖的服務、一片片活力的區域，為行業觀察政策落地提供了一個鮮活而系統的企業樣本。

01

解碼星河控股“好房子”建設立體實踐：

以穩健的企業內核，疊加“全周期品質體系”

星河所在，不只“好房子”。

中國房地產報大灣區發現，星河控股對“四好”建設的回應，不是簡單的口號對標，而是一場貫穿“產品-單元-生態-格局”四大維度的立體實踐。

在“四好”建設序列里，“好房子”是邏輯起點和產品根基，也是政策與市場目光最集中的“硬門檻”。星河控股深諳此道，將其構筑于兩大企業基石之上：一是財務的健康與穩健，二是產品的匠心與承諾的兌現。在行業深度調整期，這一認知與落實更顯珍貴。

作為行業內仍能連續五年保持“AAA主體信用評級”的優質企業，星河控股的全面穩健，為其產品的高品質、交付的如期如質提供了最根本的保障，也為廣大業主們帶去滿滿安全感。

更重要的是，財務穩健只是基礎，將“好房子”的承諾落地，更需要一套完整的產品保障體系。中國房地產報大灣區走訪了解到，星河控股依據實踐經驗提出的“星開發-星智造-星交付”全周期品控體系，正是將“好房子”從圖紙轉化為現實的關鍵。

該體系涵蓋設計、建造、交付三個環節，通過46項設計標準化、12項室內裝修標準化、132個精工節點等，星河將抽象的“好房子”品質要求具象為可量化、可追溯的工藝規范。這套嚴密的品控體系，確保從選址規劃到一磚一瓦的打磨，從空間布局到細節處理，都經得起時間檢驗，每一棟建筑、每一座房屋，都能以高品質的姿態呈現給業主。

2024年，這套全周期體系在全國18個星河項目同步跑通——如期交付1.86萬套高品質房源，累計16個項目提前兌現，珠海、河源的多個項目實現了100%集中交付率。

中國房地產報大灣區最新獲悉，2025年前三季度，星河累計完成21批次交付，累計交付戶數超8000戶，交付面積突破82萬平方米，整體交付準時率達到100%。其中，廣州星河智臻府等6個項目實現了提前交付，最多較合同交付日期提前了52天。

依托“星開發”設計體系與“星智造”建筑體系，星河將百余項精工細節標準貫穿施工全流程，實現對復雜工程節點的精準把控，在第三方飛檢與業主開放日，房屋質量合格率雙雙達到了100%，業主滿意度高達89分（數據來源：賽惟咨詢）。

進入最后一個季度，星河還將加快推進7個項目的交付進程，持續以“硬核交付力”兌現“好房子”品質承諾。

（廣州星河東悅府項目實拍圖）

一系列硬核數據與超預期表現，是星河控股對“好房子”最直接、最有力的回答，也讓星河入選“2024中國房地產企業交付力TOP30”等權威榜單，成為行業交付力的一面灣區旗幟。

業內人士認為，從財務穩健的信心保障，到全周期品控的匠心打磨，再到超預期交付的硬核兌現，星河用體系化的深耕和實踐收獲業主信任，更難得的是，星河此舉，也詮釋了房地產開發企業在行業波動下，對“產品主義”的堅守。

02

解碼星河控股“好小區”建設立體實踐：

構建“1+1+3”全維度服務體系，打造“全能暖心社區”

“好小區”是由“好房子”串聯而成的單元，更是連接人心、承載生活的關鍵單元。

在星河控股的理念中，“好小區”的核心價值，同樣不僅在于建筑品質，更在于能否構建起有溫度、有連接的人際關系，讓社區成為承載情感與生活的共生體。

因此，交付向來不是星河的工作終點，而是經營社群生活的啟動鍵，在這個過程中，星河對居住價值的重構，也體現了其已從“空間建造者”到“生活運營商”的角色進化。

中國房地產報大灣區了解到，自2016年從惠州星河丹堤、普寧星河明珠灣起步探索，至2023年將社群建設提升至戰略高度，星河控股逐步建立起一套以“星鄰里”為核心的社區運營體系。2024年，星河控股共在全國18個項目開展“星鄰里”活動，運營空間數量多達152個，全年舉辦活動超1100場，鏈接起全國項目的近萬戶家庭。在剛剛過去的“金九銀十”，從文化浸潤到健康生活，從節日歡慶到業主歡聚，一場場全齡友好、活力充盈、溫情相伴的美好社區活動再次刷屏，獲得小區業主們廣泛好評。

2025年7月，星河華南業主社群煥新升級，圍繞“星河權益、星河主理、星河共創、星河聚場”四大核心板塊，打造從線上到線下、從孩童到銀發、從居住到生活的全維度社群體系，讓每一位業主真正感受到了“鄰里有溫度，生活有歸屬”。

如“星河聚場”板塊，星河華南通過百家宴、行走的課堂、鄰里課堂等品牌活動，持續營造溫情氛圍，其中，“行走的課堂”今年以來已走過探秘工業科技、尋跡城市人文、遨游藍色世界等多期研學之旅，而2025年全新推出的追光計劃——“超級星二代”成長夏令營，更將為業主家庭創造美好記憶。

在此基礎上，星河進一步構建起“1+1+3”全維度服務體系，通過1個全能配套、1個社區星鄰里空間、3個至誠服務板塊（物業暖心服務、星友匯、星河會），整合“15分鐘生活圈”資源，所提出的“全能暖心社區” 服務理念與不斷優化的社區生活方式解決方案，為日常小區生活注入溫度，給業主們帶來了實實在在的“美好生活體驗”。

這種對社區軟性價值的系統挖掘與持續運營，讓星河打造的“全能暖心社區”榮登“2025中國房地產開發企業新社區文化運營TOP5”榜單，并且，該模式還在各城市的項目運營實踐中，因地制宜，持續進化進步。

03

解碼星河控股“好社區”建設立體實踐：

多元化業態布局，滿足社區美好生活的全方位需求

從“好小區”到“好社區”，意味著物理空間的延展，從基礎居住功能單元邁向了完整城市生活生態，也意味著更豐富的業態、更完善的配套、更完整的城市功能。

而憑借多元化的集團業務布局，星河控股天然具備了構建“好社區”的生態優勢，其也將“配套半徑”主動延伸至城市維度，以“大配套”理念，系統構建起城市中更加宜居的社區生態。

例如，在商業配套層面，星河控股旗下上市公司星盛商業便是強大支撐。截至2025年中期，星盛商業已開業項目27個，面積165萬平方米，出租率保持行業較高水平，不僅是灣區領先的商業運營服務商，也獲評“2025中國商業地產運營十強企業”（數據來源：中指院）。

從引領城市購物潮流的COCO Park，到滿足區域生活需求的COCO City，這些商業地標不僅是消費場所，更成為連接社區與城市的重要紐帶，為眾多的社區居民提供“出門即享”的繁華生活體驗。

教育配套更是星河控股廣受好評、構建“好社區”的核心環節。據了解，37年來，星河在教育領域累計投入35億元，在全國捐建和服務近50所學校，將“興學重教”寫入企業基因。

更值得肯定的是，在這其中，星河控股不僅是投入者，更是創新模式的探索者，其通過政府領導、名校管理、星河支持的“三方辦學”模式，成功將優質教育資源厚植社區，打造“星河教育社區”。以惠州星河丹堤為例，星河斥資6億元引入華南師范大學附屬惠陽學校，并于2014年落地開學，同步配建2所幼兒園，形成了從學前到初中的一站式名校教育閉環。

位于揭陽市的星河明珠灣項目，總斥資約9億元聯袂華南師范大學共同打造的華南師范大學附屬普寧學校，在2025年揭陽市中考中成績優異，勇奪多項全市第一，包括重點高中上線52人，同比增長93%，上線人數提效全市第一，充分彰顯了學校卓越的教學質量和星河豐碩的育人成果。

截至目前，星河自營、合辦、捐建等多種方式支持服務的學校和幼兒園，在全國近50所，累計供給優質學位約10萬個，為社區持續注入教育活力，為萬千家庭提供了堅實而優質的教育保障。

同時，星河控股還進一步整合權益體系，打造覆蓋全生活場景的社區服務網絡，滿足社區居民對美好生活的全方位需求。這種以多元配套賦能社區發展的模式，展現出星河作為“城市運營者”的獨特優勢——不僅建造“好房子”“好小區”，更通過系統性的資源整合與持續運營，將社區完善至一個功能完備、充滿活力的生活共同體，重新定義了“好社區”應有的廣度與深度。

04

解碼星河控股“好城區”建設立體實踐：

“產城融投”創新運營模式，驅動城市能級躍升

“好城區”是“四好”建設的最高維度，考驗的是企業參與城市片區綜合開發與價值提升的能力，而星河控股的“產城融投”模式，在這一領域給出了具有示范意義的答案。

作為這一創新運營模式的集大成者，深圳·星河WORLD是星河控股從“造房子”到“造生活”，從地產開發商轉型升級到城市綜合服務商的生動注腳。歷經十年發展，深圳·星河WORLD已從一片土地崛起為總建筑面積約160萬平方米的產融新城，是毋庸置疑的粵港澳大灣區產業新城范本，更是國家級標桿項目——自2022年獲商務部“國家電子商務示范基地”稱號以來，項目已集齊四大國家級資質，是深圳罕有獲此殊榮的一流園區。

數據顯示，截至目前，這個總投資280億元的園區已入駐企業達2452家，其中世界500強企業25家、上市企業46家、專精特新及小巨人企業69家、外資企業75家，已形成人工智能、新一代信息技術、半導體芯片、電商等七大產業集群，吸納了5萬名高端人才就業，園區年產值超360億元。

而以深圳·星河WORLD為“范本”，星河控股憑借“產城融投”模式核心，陸續布局廣州、惠州、南京、蘇州、成都等近20城，構建了多元產品矩陣，從產融新城、雙創社區到總部綜合體、智能制造基地等，致力于打造“留人才、聚產業、共成長”的產業高地，目前已在全國范圍內開花結果。

從單一項目到全國布局，這一系列的實踐生動詮釋了星河控股如何以產業運營為核心引擎，驅動整個區域實現從產業集聚、商務配套到居住環境和生活方式的全面升級，在這過程中，企業不僅真正參與了“好城區”的規劃與建設，促進了區域城市能級躍升，完成了從“造房子”到“造城”“營城”的跨越，也真正實現了從“空間建造者”到“城市共建者”的戰略進化，為新時期的“好城區”建設提供了可借鑒、可復制的實踐范本。

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高質量發展的“星河范本”啟示：

從“好房子”到“好城區”，星河控股的立體實踐清晰地表明，響應國家高質量發展與“四好”建設的號召，絕非房地產單個環節的改良，而是一場以長期主義為內核、以綜合生態為支撐的系統性工程。

行業洗牌經歷的驚濤駭浪，終將淘洗出真正的價值堅守者、創新引領者。星河控股在過去37年發展歷程中，始終以長期主義的匠心和戰略定力，深耕產品力與服務力的提升，這是對理想人居價值的深刻回應，也在本輪的行業深度調整中，展現出了企業高質量發展的戰略前瞻性與企業韌性，成為贏得市場與客戶信任，穿越行業周期的根本所在。

另一方面，在多數房企仍專注于傳統開發銷售時，星河控股已前瞻性地構建了產業、地產、商業、資本、物業五大板塊協同發展的“生態圈”，這使得企業能夠為“四好”建設提供一攬子、一體化的解決方案，也是傳統單一開發商難以比擬的獨特競爭力。

無論是“好房子”的根基，“好小區”的運營，還是“好社區”的配套和“好城區”的產業導入，星河控股都能在其生態體系內，找到最專業的支撐力量，形成強大的協同效應，從灣區到全國，持續點亮一幅幅美好生活圖景，為行業書寫了一份沉甸甸的“范本級”立體實踐。

展望“十五五”新征程，中國房地產行業的高質量發展圖景正在徐徐展開，星河控股的企業案例，是中國民營企業在時代大潮中同頻共振、不忘初心的縮影，是當下行業觀察政策落地的高質量發展企業樣本，也是預見中國房地產行業下一步轉型的一扇重要窗口。