華潤置地，又一次斷層式領先！

最近幾年，商辦市場有個非常有意思的K型分化：一方面，寫字樓的租售「量價齊跌」、空置率飆升，甚至部分新開工項目也因開發成本高企陷入爛尾；另一方面，很多城市商業大平層的成交占比越來越高，甚至超越了住宅大平層！

這一反差，說明商辦市場的深層困境在于其開發邏輯陳舊、功能單一，突圍的關鍵則在于扭轉功能錯配、重塑價值轉化。

在這場突圍戰中，華潤置地表現格外耀眼：根據克而瑞數據，西安CCBD瑞璽、溫州云璽自2023年面世以來，連續3年位居當地商辦市場第一；鄭州瑞璽更是幾乎獨霸當地同面積段商業大平層市場，連續2年位居鄭州商辦市場量價第一；武漢長江天際、廣州白鵝潭瑞璽入市首年即是全市商業大平層銷售套數和金額第一。

核心原因就在于，華潤置地將功能單一的高風險商辦資產，轉化為了契合高凈值人群「商務會客、圈層交際、藝術表達、私享體驗」4大核心場景的國際化復合空間，讓商業大平層一舉成為生活主場，可以社交控場，化身財富磁場！

而支撐這一轉換的，則是華潤置地用3年時間沉淀的「選位錨定—定位重構—資源注入—客群匹配」的邏輯閉環。

這不是簡單的產品轉型，而是對商辦地塊價值的系統性重構，為行業轉型提供了極具價值的樣本。

01

闊綽尺度空間構建，打造生活主場

普遍而言，同等價位下購買商業大平層客群的財富層級比購買住宅大平層客群要高，他們并不缺房子，之所以傾心商業大平層是因為其超高層高、靈活功能空間等的優勢，可以更好地營造出奢華感，提升居住的舒適度……

而華潤置地，又將生活主場做到了極致。

一、闊綽尺度，實現「三感」合一

商業大平層，關鍵的底色是景觀資源和奢闊尺度。2022年華潤置地打造1.0產品時，就確定了3個基本原則：1.私梯入戶，2.取消角柱，3.戶內無柱。

自那以后華潤置地一直致力于挖掘結構體系的潛力，并不斷升級，以實現尺度最大、視線最優，這為產品營造尊貴感、舒適感和品位感提供了最大可能。

1）儀式感

華潤置地商業大平層奢闊的尺度，從大堂就開始了。

中國頂豪深圳灣1號的入戶大堂層高只有6m，但溫州云璽的大堂挑高約11m、西安CCBD瑞璽大堂挑高約11.6米；武漢長江天際的大堂挑高約10.5m，同時還落地了全國首個生機之環（共4層）。業主坐車從地下環路歸家，司機將其送到停車場后，業主走路回家就像在逛巴比倫花園。

△生機之環實景圖

一梯一戶意味著出了電梯就是業主的私有空間，電梯廳由設計師進行室內外一體化打造，十幾平米的電梯廳可以作為入戶前的序廳，根據業主構思布置不同的禮序場景，增強歸家的儀式感。

2）舒適感

戶內奢闊尺度，更為舒適居住體驗創造了最大可能。

①關鍵詞一：觀景尺度最大化

商業大平層的層高比住宅更高，比如廣州白鵝潭瑞璽層高4米，西安CCBD瑞璽層高3.75米，這種比傳統住宅高10%-20%的尺度，對大尺度空間感的提升非常顯著。

住宅大平層多少都有承重墻或承重柱分割景觀視線。而由于商業大平層的轉角無柱設計，270°連續景觀視野已成為華潤置地商業大平層的標配。

長江天際作為武漢首個半隱框純玻璃幕墻商業大平層，采用密肋模殼結構，實現9米超大懸挑板，只為讓居者擁有一體式不間斷的觀江視野。

△長江天際角部懸挑密肋結構（左右滑動查看）

西安CCBD瑞璽的平面角柱更是退居二線，從而構建戶內超長、連續的景觀面，且創造了多個突出的拐角，既擴大了景觀視野面，讓各朝向的戶型有更充分的采光，也形成了一個沐浴陽光與景觀的早餐廳和下午茶空間，兼顧了實用性。

②關鍵詞二：空間專業化

華潤置地認為，只有客廳能同時容納四五十人聚會的房子才叫大平層。

住宅大平層戶內的承重柱是室內設計師最頭疼的問題，空間靈活度受到諸多掣肘。而得益于公建結構方案技術下沉住宅的應用，商業大平層可以實現戶內大空間無柱，讓每個大功能空間都做到唯一化、專業化，方正無柱的空間，也使室內設計布局更靈活。

以鄭東萬象城瑞璽、溫州云璽、長沙瑞璽和長春瑞璽為代表，其著力打造公區的多元場景，功能包括沙發區、茶室、吧臺區、宴飲區和第三空間等5大復合空間，通過洄游流線的設計串聯，一方面讓每個場景保持獨立性和私密性，另一方面也讓場景間的切換更具禮序感和趣味性。

△鄭州鄭東瑞璽實景圖

除空間外，功能模塊的專業化也是華潤置地大平層的發力點，如武漢長江天際799㎡戶型在每個空間模塊與供方進行系統性的專業共創，定制了華為鴻蒙智家系統、專業級私宴廚房、專業級酒窖、女王衣帽間等，實現硬裝設計和專業級服務的融合加載。

3）品味感

華潤置地商業大平層每個戶型的設計，都預留了突顯業主個人品味的定制空間。

比如，武漢長江天際799㎡戶型推開入戶大門就迎來一條藝術走廊，掛畫系統采用故宮博物館同款，業主可以根據自己的藝術鑒賞愛好進行定制化布置。

這些在玄關、客廳與餐廳之間、走廊等設計的留白空間，既增強禮序儀式感，又彰顯主人的收藏品位。

△武漢長江天際藝術走廊實景圖

△鄭東萬象城瑞璽藝術玄關實景圖

此外，華潤置地「瑞璽」大平層還在戶內特別構建1個或多個X空間，業主可以抽雪茄、聽膠片、品佳釀，也可以打造汗蒸房、普拉提、電競房等悅己空間。武漢長江天際創造的「生機陽臺」模塊，更是讓業主的生活志趣與長江景觀交互融合，身心沉浸無限風光。

△生機陽臺實景圖

二、重奢配套，實現X種生活方式

大平層的價值一半在窗內一半在窗外。華潤置地商業大平層的獨特之處在于，選擇它就選擇了基于萬象綜合體底盤的X種品質生活。

以西安CCBD為例，項目是集萬象城商業、辦公、酒店和公寓于一身的綜合商業集群，其總建筑面積超60萬平方。

商業是重奢萬象城，酒店是西北首家奢華酒店柏悅，這個王炸組合奠定了地標的地位，向北是比北京明清天壇早1000多年的隋唐天壇，向南是現象級萬象城，業主安坐大平層沙發上就能見證西安的過去和未來。瑞璽的5樓還設置了專屬通道，業主穿著睡衣就可以去萬象城吃飯、購物，享受柏悅酒店的配套。奢侈品店的柜員，甚至可以將最新款的包包、衣服等送到家里讓業主試穿戴。

△西安CCBD綜合體實景圖

這種充滿品質和松弛感的生活方式理念，市面上有大量項目在宣講，但由于缺乏資金和資源投入，注定只停留在PPT中。而所見即所得的綜合兌現力，為華潤置地商業大平層構筑了獨一無二的護城河。

02

多維社交空間和網絡化的專屬服務

實現社交控場

高端房產除了居住，還有一個非常重要的功能是籍此拓展自己的影響力和創造財富。越高端的房產越關注社交場景。

住宅大平層也有會所等社交空間，但外人進入其中由于業主群差異，疏離感明顯，不適合商務會客，特別是會所的私宴廳，由于沒有定制化的交付能力，入住后的使用頻率低。

而在華潤置地的商業大平層中，私宴廳的使用頻率極高，社交的場景也立體且多維，不僅便于商務會客、圈層交際，還可以根據關系親疏輕重，分別在不同的空間社交，進退有度，輕松控場。

如果是一般的客人，可以直接在樓下的萬象城預定包房。

如果是重要的客人，或客人數量較多包房無法容納時，則可以選擇在大平層會所宴請。

武漢長江天際的私宴廳有室內外兩種場景，可同時接待20人以上的伙伴聚會，并配有專業廚房，可以請廚師現做，也可以從萬象城或星級酒店自由配餐。

△長江天際室外私宴場地實景圖

逢年過節，這些兼具私密性和高空景觀的私宴廳使用頻率尤其高。膳食管家提供從定制化菜單、場地布置、專業廚師團隊上門，到來訪客戶指引、接待等一站式服務。讓業主可以從容應對家宴或商務宴請。

私宴廳只是奢闊會所的一個縮影。以長沙瑞璽為例，其每戶可使用的會所及配套面積近87㎡，是一般社區的3-6倍，空間私享度非常高。

△長沙瑞璽33F湘江CLUB（左右滑動查看）

如果客人是三五知己，則可以帶回家中小酌。

這時，場景多樣且復合的客餐廳體系，優勢就體現出來了。以杭州瑞璽為例，宴請朋友時，賓客既可以以「大沙發區」為中心歡聚一堂，也可以在西餐島臺、迷你酒吧、小沙發區小聚暢談，還有可開可合的第三空間，平時是業主個性化的休閑區，這時也切換為一種會客場景。

△杭珹未來中心瑞璽項目370方戶型三區分設

武漢長江天際799㎡戶型入戶后的寬闊藝術走廊，既彰顯業主品味和實力，又直接將動區和靜區徹底區隔，還在接待時給了業主緩沖的空間。

如果是簡單的交流，在茶室談完就可以把客人送走，絲毫不影響其他空間的人，如果要進一步深聊，則可以絲滑地將客人帶入客廳。

△長江天際799 ㎡ 戶型藝術長廊邊的茶室

鄭州瑞璽的一些業主，直接將空間拆分為「企業形象展示+私屬洽談室+個人藏品展廳」三進，既解決了傳統辦公「接待缺乏私密性」的問題，又能通過空間設計傳遞企業實力。

還有業主將 企業 「年度SVIP客戶答謝會」放在項目，借助「城市地標視野」提升客戶認可度，實現了高端房產的終極奧義：「空間即圈層名片」，用空間創造價值。

而支撐這一切的，除了本地空間，還有基于瑞璽品牌全國網絡的專屬服務。

傳統商辦，本地客群的占比通常超80%，而圈層更高的華潤置地大平層客戶，其業務跨地甚至跨國經營的比例能達50%以上。

今年1-9月，武漢長江天際成交客群中跨城客戶占比高達60%；廣州白鵝潭瑞璽千萬級成交客戶中45%來自珠三角其他城市，多為「企業主、高管」客群。

因為，針對「根在本地、業在全國」的跨城客群，華潤置地正在構建「全國化服務體系」：購買一地華潤置地商業大平層，即可享受全國各大瑞璽項目的配套資源。

西安瑞璽業主到武漢出差，可預約長江天際的會所洽談室開展商務會客；武漢業主到廣州，能預約白鵝潭瑞璽的江景私宴，享受與本地業主同等的服務……

首批落地服務包括深圳、廣州、杭州、武漢、西安、鄭州等11個城市，瑞璽客戶無論是商務出行還是親子同游，都能在當地找到匹配的高端空間場景，這個服務網絡對高凈值客群太有吸引力了！

03

選址借勢，設計運營造勢

構筑財富磁場

高凈值客群的財富，或來自冒險，或趕上了時代/行業紅利，可是當財富達到一定量級，構建抗風險、可持續增長的財富體系才是關鍵。

投資房產是高凈值客群資產配置最典型的方式，全球都如此。根據胡潤百富、NBER的報告顯示，在過去一個半世紀里，房子是最好的投資品，在高凈值人群的總財富中房產占比近半，遠高于股票和債券等資產。

商業大平層，除了兼顧生活和生意，還是財富的磁場。

一、占據核心地段和稀缺資源打底

無數經驗表明：占據核心地段、稀缺資源的房產才能更好的穿越周期，而瑞璽主打的就是稀缺。

深圳灣瑞府位于后海金融總部基地的核心建筑群，緊鄰中國華潤大廈，周邊匯集了阿里巴巴、騰訊、百度等數十個總部。

△深圳灣瑞府區域全景圖

杭州中心，位于三個市級中心之首的武林板塊中心位置，毗鄰京杭大運河，是杭州政治、經濟和文化中心，項目名就代表著區位唯一性；

西安CCBD瑞璽占位長安中軸線，坐擁電視塔、天壇等城市地標；

地段稀缺，景觀也稀缺。華潤置地認為大平層一定要有最佳景觀。

深圳灣瑞府一覽深圳灣無遮擋海景；杭州中心高區看西湖景觀；溫州云璽看溫州最美的甌江；長沙瑞璽看湘江……武漢長江天際看長江致美一公里，廣州白鵝潭瑞璽看三江匯聚、廣州地標云山珠水小蠻腰盡在窗前。

△白鵝潭不同時段江景

△長江天際江景視野實景圖

溫州云璽的一位業主，人在國外，房子都沒看就直接買了，因為他「半生只信兩件事：土地不會說謊，江水不會倒流」，他「要的不是資產，是資產盡頭那一點不可復制」。

二、借勢之上，華潤置地還能造勢

地塊資源是決定項目價值的底層邏輯。但如何在借勢之上再造勢，才是打造頂級賣點的核心。

華潤置地認為，商業大平層的第一要義是，它必須是一個地標。

長江天際的規劃方案，找了三家國際頂級設計機構競賽才敲定。

△長江天際建筑設計方案

在西安CCBD，建筑師以唐太宗李世民手植的一棵銀杏樹為構想靈感，打造的地標「生命之樹」，成為了超級IP，帶動北向戶型熱銷，就因為北向戶型能看「生命之樹」。

△生命之樹實景圖

萬象城，更是其最堅實的底盤：萬象生活全國在營購物中心125座，其中53座零售額穩居當地市場榜首，104座躋身當地市場前三。

建筑及設計或許可復制，但萬象城沉淀的商業資源、高端服務能力無法復制。以杭州中心為例，2025 年推出「萬象黑金會員權益」——業主在萬象城可享受「優先停車、專屬導購」等服務，還能聯動四季酒店開放健身設施等資源。

這一運營邏輯，不僅讓商業大平層從「靜態空間」變為「動態服務平臺」，能持續滿足高凈值人群的多元需求，而且會持續提升資產價值。

這就是為什么即便華潤置地拿著PPT給客戶介紹客戶也認，一是萬象城落地的地方一定是最好之一，二是一座萬象城足以將一個板塊催熟，這樣以「一座城成就一座城」的案例太多了！

04

小結

交流和調研下來，明源君認為，華潤置地在落地商業大平層的過程中有三個關鍵點非常值得學習：

一是對需求的精準洞見，挖掘出了新客群。依托3年積累的1200多組「客群需求數據庫」，華潤置地精準洞察到了「企業主+跨城高凈值人群」的核心訴求，使商辦項目從「客群定位模糊」轉為「精準匹配」，創造了客戶。

二是系統發力的創新制度底盤。華潤置地商業大平層在3年的時間里，通過成立專項組、全國經驗拉通，以研發一代、落地一代、標化一代的競賽機制快速迭代，這種滾動式的創新機制，使其產品力能始終保持領先水平。

三是客戶共創、設計共創、供應鏈共創、跨界共創，4大共創體系，構建了破界創新的基石。

華潤置地大平層的成功，不僅是極致資源+極致性能的綜合性領先，更是不確定時代以專業主義實現的價值兌現。

其意義不止盤活項目本身，由此形成的「項目—區域—城市」價值聯動，還為城市高質量發展貢獻了一個極佳方案。而這一切，源于華潤置地真正理解了「空間為誰服務、能承載什么需求」。

點擊下圖，了解詳情↓