消失的上海頂流

2022年的上海樓市，像是一個(gè)折疊空間。

疫情風(fēng)聲鶴唳，樓市烈火烹油。這一年，上海開(kāi)盤(pán)了330個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)套數(shù)創(chuàng)歷史最高；誕生了五個(gè)百億大盤(pán)，其中最耀眼的，當(dāng)屬：

仁恒海上源。

在那個(gè)五大新城還是供應(yīng)主力的年份，內(nèi)環(huán)內(nèi)的仁恒海上源，像是放在拍賣(mài)桌上的限量愛(ài)馬仕。四開(kāi)四罄，入圍積分從50分飆漲到84分。

僅這一個(gè)項(xiàng)目，就給仁恒貢獻(xiàn)了200億。

年終榜單上，仁恒海上源是全國(guó)銷(xiāo)售亞軍樓盤(pán)，仁恒置地也一躍成為上海房企銷(xiāo)售榜榜眼。

不僅僅是規(guī)模。在上海深耕三十年、代表作數(shù)不勝數(shù)的仁恒，一直在刷新著上海人對(duì)于國(guó)際社區(qū)的理解，地產(chǎn)圈里流傳著那句老話：

在上海，你可以永遠(yuǎn)相信仁恒。

這時(shí)候的仁恒人，大概也覺(jué)得自己是可以永遠(yuǎn)被相信的。畢竟，在同行們紛紛住進(jìn)ICU的時(shí)候，他們還在KTV里唱著高調(diào)。

但第二年，仁恒消失在各大榜單。仁恒的名字，也逐漸被往來(lái)的新人代替。

前不久，仁恒久違地出現(xiàn)在新聞里，后綴不再是“熱銷(xiāo)”或“百億”，而是一串尷尬的數(shù)字：

欠稅16.4億。

1

前不久，國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局發(fā)布公告，拖欠這筆巨款的，是仁恒旗下的上海仁品房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

這家公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，就是赫赫有名的浦東豪宅：

仁恒公園世紀(jì)。

這是仁恒第五代國(guó)際社區(qū)的旗艦作品，單價(jià)高達(dá)14萬(wàn)。早在2018年，項(xiàng)目就開(kāi)始陸續(xù)交付。按理說(shuō)，房子賣(mài)得這么好，錢(qián)早就落袋為安，怎么會(huì)連土地增值稅都交不起？

一位仁恒的朋友苦笑著說(shuō)：這只是冰山一角，好幾個(gè)分公司都在排隊(duì)等著上榜呢。

錢(qián)都去哪了？

要把時(shí)間撥回2018年。那是房地產(chǎn)最后的黃金時(shí)代，空氣中都彌漫著荷爾蒙的味道。一向以“少而精”著稱(chēng)的仁恒，也終于按捺不住，決定像碧桂園恒大一樣，換個(gè)活法：

沖千億。

那一年，仁恒像個(gè)剛拿到信用卡的購(gòu)物狂。首入杭州，殺進(jìn)天津，重回蘇州，甚至在新加坡老家也不手軟。

再加上深圳坂田的城市更新項(xiàng)目，仁恒一年內(nèi)掃了12個(gè)項(xiàng)目，新增貨值近180億。

擴(kuò)張的副作用，仁恒也沒(méi)有落下。也是在那一年，仁恒的毛利率：

從46%降到41.2%。

在房地產(chǎn)行業(yè)，規(guī)模和品質(zhì)往往是個(gè)蹺蹺板。當(dāng)你拼命想把規(guī)模撬起來(lái)時(shí)，屁股下的品質(zhì)和利潤(rùn)，往往就得著地。

當(dāng)時(shí)的仁恒顯然沒(méi)空考慮這些。在他們的投資測(cè)算表里，寫(xiě)滿了拿地、開(kāi)盤(pán)、回款，唯獨(dú)忘了在最后：

出來(lái)混，遲早也要還。

2

春江水暖鴨先知。

2021年，仁恒最后一次在上海土拍市場(chǎng)露面，與越秀聯(lián)合拿下了閔行梅隴地塊。

此后，這家上海頂流，便在土地市場(chǎng)銷(xiāo)聲匿跡。

之后的仁恒置地，全國(guó)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)超700億，是行業(yè)內(nèi)少數(shù)保持增長(zhǎng)的房企，距離全國(guó)前20名只有一步之遙。

但這是仁恒最后的高光。就在海上源大賣(mài)特賣(mài)時(shí)，一場(chǎng)悄無(wú)聲息的大撤退就開(kāi)始了。

先是組織架構(gòu)的暴力美學(xué)；

江浙滬的城市公司被瘋狂合并，南京、成都、武漢捏成一團(tuán)；蘇州、杭州并入上海；北方的一堆城市塞給了華北；珠海、深圳和海口也在計(jì)劃中。

接著是功勛高管們的集體謝幕。

2月，海上源的功臣、集團(tuán)執(zhí)行副總裁周軼群離職；5月，深圳總經(jīng)理王洪偉離開(kāi)；10月，副總裁盧睿鋒出走。

人力、研發(fā)、投資、營(yíng)銷(xiāo)，各大條線的高管像約好了一樣，紛紛交出了門(mén)禁卡。

他們中很多人在仁恒待了十年以上，陪這家公司走過(guò)了最好的日子，卻不愿再看它走向黃昏。

最重要的是，集團(tuán)的掌權(quán)人換成了：

鐘銘。

他是老板鐘聲堅(jiān)的大公子。

現(xiàn)在的地產(chǎn)二代接班，通常有兩種劇本：一種是像王思聰那樣曾經(jīng)想證明自己，最后還是回去繼承家產(chǎn)的——如果還有家產(chǎn)的話。

另一種是臨危受命，在爛攤子里試圖力挽狂瀾的。鐘銘拿到的，似乎是第三種劇本：

關(guān)燈人。

自他掌權(quán)以來(lái)，除了海南，仁恒幾乎切斷了所有新項(xiàng)目的輸血管道。上海做舊改，南京蘇州搞合作，主打一個(gè)“輕資產(chǎn)、慢節(jié)奏”。

深圳坂田那個(gè)曾寄予厚望的舊改項(xiàng)目，因?yàn)檎咦儎?dòng)，仁恒算了一筆賬，發(fā)現(xiàn)回本無(wú)望，于是果斷止損離場(chǎng)。

比起做加法，這位少東家似乎更擅長(zhǎng)做減法。

3

關(guān)于“仁恒退出中國(guó)”的傳言，就像大姨媽一樣，每隔一段時(shí)間就要來(lái)一次。

每次業(yè)績(jī)會(huì)上，鐘老板都會(huì)出來(lái)發(fā)定心丸。今年年初，面對(duì)投資者對(duì)四年不拿地的質(zhì)疑，鐘老板淡定地說(shuō)：

我們還有800億庫(kù)存，按一年賣(mài)200億算，還能賣(mài)3年。

這話聽(tīng)起來(lái)像是在秀肌肉，仔細(xì)一品，卻全是無(wú)奈。

2024年的年報(bào)顯示，撐起仁恒銷(xiāo)售半壁江山的，依然是上海。但是曾貢獻(xiàn)了兩成業(yè)績(jī)的浦東海上溪云別墅，手里只剩下3套房了。

一位仁恒的前員工說(shuō)得更直白：想撤也撤不干凈，只能慢慢賣(mài)，慢慢熬。

與國(guó)內(nèi)的凄風(fēng)苦雨不同，仁恒在新加坡的大本營(yíng)看起來(lái)歲月靜好。寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店，租金都在漲，一副穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)的模樣。

但新加坡的豪門(mén)圈子，最近也并不太平。比起仁恒的“茍且”，另一家新加坡巨頭，就要慘烈得多了。

近日，新加坡最顯赫的房地產(chǎn)家族——豐隆集團(tuán)郭氏家族，因?yàn)橐粓?chǎng)父子奪權(quán)的宮斗大戲，成了全球焦點(diǎn)。

現(xiàn)年84歲的豐隆集團(tuán)主席郭令明，為了公司控制權(quán)，竟然和自己的長(zhǎng)子郭益智對(duì)簿公堂。

這對(duì)父子反目的導(dǎo)火索，正是中國(guó)房地產(chǎn)的一筆爛賬：

協(xié)信收購(gòu)案。

當(dāng)年，郭家公子主導(dǎo)投資了重慶的協(xié)信地產(chǎn)，本想趁著那波行情來(lái)個(gè)抄底，結(jié)果幾十億砸下去，連個(gè)響聲都沒(méi)聽(tīng)到，就把自己抄進(jìn)了坑底。

豪門(mén)內(nèi)斗、投資失利、對(duì)簿公堂，這劇情比TVB還要狗血。

看著隔壁郭家父子在泥潭里互毆，仁恒的鐘老板或許會(huì)感到一絲慶幸。他在業(yè)績(jī)會(huì)上說(shuō)現(xiàn)在：

安全第一，發(fā)展第二。

4

如果說(shuō)仁恒的撤退是無(wú)奈，郭氏家族的內(nèi)斗是慘烈，那么另一位百年老錢(qián)的轉(zhuǎn)身，則透著一股令人心寒的決絕。

那個(gè)曾經(jīng)要在內(nèi)地“再造中環(huán)”的香港置地，也不玩了。這家擁有136年歷史、素來(lái)以“財(cái)務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金充裕”著稱(chēng)的老牌港資，在內(nèi)地也開(kāi)始了斷臂求生。而且，這是一次：

終極裁員。

消息稱(chēng)，香港置地將全員清退住宅開(kāi)發(fā)板塊，僅僅保留華東區(qū)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

作為怡和洋行皇冠上的明珠，香港置地一向以“慢”著稱(chēng)。他們?cè)趦?nèi)地挑地塊，比挑女婿還嚴(yán)。

但就在今年，他們先是在幾個(gè)月前撤銷(xiāo)所有城市公司，到如今把住宅板塊的員工陸續(xù)裁掉，這場(chǎng)不留余地的人事震動(dòng)，只用了短短幾個(gè)月。

為此，他們甚至從萬(wàn)科挖來(lái)了前高管做首席顧問(wèn)。但這位外腦的任務(wù)，不是來(lái)攻城略地，而是來(lái)協(xié)助戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移——說(shuō)得更直白點(diǎn)，就是來(lái)處理善后、慢慢清盤(pán)的。

以后，香港置地只做一種生意：收租。有網(wǎng)友在評(píng)論區(qū)神補(bǔ)刀，香港置地還是太務(wù)實(shí)了，但也跑得太慢了：

隔壁仁恒幾年前就跑了。

一個(gè)是無(wú)奈離場(chǎng)的新加坡新貴，一個(gè)是抄底失敗的南洋豪門(mén)，一個(gè)是主動(dòng)斷臂的百年港資。

這一幕，何其諷刺。

當(dāng)年，我們總說(shuō)外資不懂中國(guó)，說(shuō)他們太慢、太保守，跟不上中國(guó)地產(chǎn)的高周轉(zhuǎn)神話。

現(xiàn)在看來(lái)，或許不是他們不懂，而是他們太懂了。

最有耐心的資本都開(kāi)始收拾行李，最講究長(zhǎng)期主義的企業(yè)都決定不再長(zhǎng)期，本身也是一個(gè)巨大的信號(hào)。

能體面地互道一聲珍重，已經(jīng)是一種奢侈。

所有的久別重逢，最后都變成了后會(huì)無(wú)期。

珍愛(ài)包叔，順手“在看”