2025年報揭秘：港資商業地產三強如何“因時而變”實現扭虧為盈？

來源：商業與地產

主編：曹婕 撰文&編輯：李敏

一年一度財報季，各上市商業地產企業2025年成績單已盡數披露，銥星云商的商企財報盤點系列推文也如約而至。本文重點關注三家港資公司：恒隆地產、香港置地、太古地產。

有目共睹的是，近些年的商業地產調整趨勢仍在持續，連一向穩健的老牌港企也未能完全幸免。恒隆地產、太古地產的租賃收入和經營利潤經歷了2024年度、2025年中期的連續下降；香港置地2023年、2024年股東應占虧損分別為5.82億美元、13.85美元。

但正所謂“逆境中方顯真本事”，這些企業沒有任由頹勢延續，而是依據自身優勢相時而變，最終在2025年“重拾升勢”。

一向立足重資產、擅長單打的恒隆地產于2025年一邊對在營商場大力煥新調改，一邊推出「恒隆V.3」策略，相繼與內地民企、地方國資合作，打算做“輕資產生意”。

多與內資房企合作、以高端商業運營和體驗式創新見長的香港置地順勢做起減法：2024年10月宣布退出建售物業（Build-to-Sell），轉而專注于高端綜合商用物業。大力升級的置地廣場商場銷售額2025年同比提升達13%。

而太古地產近年持續推進1000港元投資計劃，尤其在中國內地，截至2026年3月6日，其500億港元投資計劃已完成460元。三亞太古里、上海前灘太古里二期、上海張園等多個項目將于今年亮相。此外，太古地產不斷進行商業升級，如三里屯太古里南區和北區分別向生活方式地標和奢華時尚地標的定位鞏固，上海興業太古匯與LVMH集團合作打造路易威登「路易號」，并相繼引入系列新概念店及旗艦店。

以下，就讓我們逐一揭曉這三家港資企業的2025年業績及未來計劃。

（以企業2025年財報發布日期先后為順序）

恒隆地產

8座在營商場銷售額上漲，「輕重并舉」重倉滬錫杭

恒隆地產于1月30日公布其2025年度業績。數據顯示，2025年，恒隆地產錄得總收入99.50億港元，同比下跌11.49%；整體營業溢利為65.27億港元，同比上升1.12%。其中，物業租金為93.89億港元，同比下降1.32%，租金營業溢利為66.63億港元，同比下跌1.48%。酒店總收入為2.97億港元，同比增長57.14%。物業銷售收入為2.64億港元，同比下跌82.83%。

投資物業運營：

內地10座在營商場8座銷售額上漲，上海港匯恒隆漲幅達20%

中國內地租賃物業運營

分地區來看，2025年，恒隆地產內地物業租金為64.14億港元，同比下跌1%。

其中，商場組合整體租金為人民幣48.71億元，同比增加1%，租戶銷售額以人民幣計值同比上升4%。截至2025年底，商場整體租出率因租戶組合持續優化微升2個百分點至96%。

恒隆地產表示，由于上海等主要城市辦公樓租賃市場供應過剩和需求下滑，導致空置率上升和租金下調。其辦公樓組合收入按人民幣計值為10.05億元，較去年下跌8%，年末整體租出率亦下降4個百分點至79%。

香港租賃物業運營

財報顯示，恒隆地產香港在營物業租金收入為29.75億港元，同比下跌2%。營業溢利為23.08億港元，同比則下跌3%。租賃邊際利潤率為78%。

其中，香港零售物業組合收入為17.42億港元，同比下跌4%。年末整體租出率約95%。

恒隆地產指出，由于租金下調和部分主要租戶租約重組，位于主要商業及旅游區組合零售物業收入下跌5%，年末租出率跌至94%。社區購物商場組合整體收入按年減少3%。年末租出率為約96%，與上年大致持平。

香港辦公樓方面，收入為10.04億港元，同比下跌1%。年末租出率維持于90%，同比提升2個百分點。

建設中的投資物業進展：

杭州恒隆廣場4.28試營業，「恒隆V.3」項目備受期待

2025年起，恒隆地產推出「恒隆V.3」策略——聚焦于核心城市，透過審慎甄選的策略性投資，進一步提升既有資產的長遠價值。由此，恒隆地產的投資物業建設分為了重資產和輕資產兩個板塊融合發展。

一方面，恒隆地產正在開發中的重資產投資物業包括杭州恒隆廣場、上海恒隆廣場（擴建部分）、無錫恒隆廣場第二期發展項目及沈陽市府恒隆廣場余下的綜合發展項目。

恒隆地產近日宣布杭州恒隆廣場將于2026年4月28日試營業

另一方面，作為以恒隆地產在內地現有重資產物業基礎上的輕資產業務線，「恒隆V.3」聚焦于擴大現有資產效益，降低資本需求，同時響應政府政策。「恒隆V.3」策略項目包括昆明恒隆廣場尚義街、杭州恒隆廣場擴展項目（延安路546號杭州百貨大樓）、無錫恒隆廣場擴展項目（前身為無錫新世界百貨），以及上海南京西路1038號商業營運項目（前梅龍鎮廣場）。

杭州恒隆擴展項目

以上項目的發展計劃如下表所示。

香港置地

4座在營商場銷售額上升，今明兩年擬開5座商場

3月5日，香港置地發布2025年業績公告。財務摘要顯示，2025年，集團累計資本回收達36億美元，達2027年目標（資本回收40億美元）的90%；股東應占基礎利潤4.58億美元（僅包括優質投資物業），同比減少8%；經調整自由現金流為8.1億美元，同比基本持平；股東應占利潤12.63億美元（2024年為虧損13.85億美元），同比扭虧；截至2025年12月31日，集團凈債務為35.77億美元，同比大降30%。

財報還顯示了一系列高級管理層的人事變動，其中包括關仕榮（Stuart Grant）于5月辭任董事會及審核委員會職務，轉任香港置地上海西岸中環執行董事兼行政總裁。Stuart曾在黑石集團擔任亞洲房地產業務高級董事總經理達18年，具備豐富經驗。

值得一提的是，香港置地還成立了首個私人房地產基金——新加坡中央私人房地產基金（'SCPREF'），該基金專注于新加坡的超優質、綠色認證資產，將資本配置與脫碳路徑和長期現金流相結合。資料顯示，SCPREF管理資產規模達64億美元，卡塔爾投資局（Qatar Investment Authority）和APG資產管理公司（APG Asset Management）為創始投資者。SCPREF的種子資產包括萊佛士碼頭一號（One Raffles Quay）、濱海灣金融中心1座和2座、OneRaffles Link及亞洲廣場1座的權益，有效可出租凈面積約為24.15萬平方米（260萬平方英尺）。作為SCPREF的管理人，集團擬尋求優質商業物業的增長機會，重點聚焦濱海灣和烏節路地區。

投資物業運營：

中國內地及澳門貢獻較低

香港貢獻減少

分地區來看，集團在香港的中環寫字樓物業查詢量顯著增加。按已承諾租賃計算，出租率達94%，同比升1.1個百分點。不過，年內平均租金下降7%至每月每平方英尺94港元。截至2025年底，寫字樓物業組合的加權平均租約期滿期保持在3.6年。

置地廣場零售物業組合展現韌性，盡管年內超過1/3的可出租空間正在經歷翻新，但其收入貢獻僅較上一年度僅下降8%。2025年整體顧客消費較上一年度輕微下降，但仍為過去十年第四高。超高凈值客戶群消費同比增長8%，四家新旗艦店2025年12月份銷售額同比增71%。2025年11-12月，該商場整體租戶銷售額同比增13%。由于正值租金復歸及多項新長期租約于年內生效，2025年平均租金上升12%至每月每平方英尺236港元（約合2540港元/月/平方米）。撇除正在經歷翻新空間的影響，置地廣場出租率接近100%。

置地中環2025年營運表現

新加坡貢獻增加

香港置地新加坡寫字樓物業組合年內表現穩健，截至2025年底，該集團寫字樓物業組合按已承諾租賃計算的出租率為97.3%。2025年平均租金增至每月每平方英尺11.5新元，而2024年為11.1新加坡元。

隨著SCPREF的成立，該集團在新加坡物業組合的經濟權益于2026年2月發生變化。MBFC Tower 3以高于其公允市場價值的價格出售于SCPREF，所得款項凈額7億美元已于2025年12月31日收到。香港置地現持有SCPREF約50%的投資，并將以基金管理人身份賺取管理費。

中國內地及澳門貢獻較低

2025年度的貢獻較低，主要由于預期從2027年起推出的多個中國內地儲備項目產生了開業前成本，以及澳門因正在進行的翻新工程和計劃中的租戶調整導致租金降低。

在業績簡報中，香港置地重點列出了截至2025年12月31日，旗下內地在營零售物業的出租率及租戶銷售額變化情況：

主要投資項目進展：

內地零售商場在營7座，6個儲備項目建設中

在香港市場，"Tomorrow's CENTRAL"改造置地廣場的項目取得實質性進展。繼2024年蘇富比旗艦零售空間開業后，十個旗艦品牌之家（Maisons）中的2家于2025年底開業，包括全新三層Prada旗艦店和雙層Saint Laurent旗艦店，其中，Prada旗艦店占地約14,000平方英尺，也是該品牌在亞太地區最大的精品店。改造項目完成后，置地廣場將設有10個世界級的多層品牌之家（Maison）目的地、超過200家零售店和約100個餐飲概念店。

置地廣場，圖源/香港置地官網

集團在上海的旗艦開發項目西岸中環于2025年亦達到多個關鍵里程碑。項目二期總建筑面積為168,000平方米，包括四座甲級寫字樓、租賃公寓及零售空間。寫字樓部分總建筑面積為78,000平方米，已全部租出，主要租戶包括阿迪達斯（Adidas）和露露樂蒙（lululemon）。二期以lifestyle為主的零售部分預租率已超過75%（提供超過70個設計師及生活時尚品牌），目前租戶正在裝修，預計自2026年5月起開業，2026年第三季度全面開業。

蘇州中環零售空間可出租面積約67,000平方米，將由全球最大奢侈品牌作為主力店，截至2025年底預租率已超50%；除零售部分外，項目還包括可俯瞰金雞湖，擁有140間客房的文華東方酒店。蘇州中環預計于2027年4月開業。

以零售為主導的綜合用途項目重慶中環萬象城亦穩步推進，計劃于2027年開業。

重慶中環萬象城

截至2025年年底，香港置地在中國內地共有13個含零售投資物業，其中7個在營，余下的6個項目進展情況如下表所示：

太古地產

內地商場銷售額整體提7%，6座籌備中項目年內亮相

太古地產于3月12日發布2025年業績報告。2025年，太古地產收入160.41億港元，同比增長11%。其中，物業投資收入（辦公樓、零售物業、租賃住宅、屋苑管理費）130.14億港元，同比減少3.26%；物業買賣收入21.10億港元，同比猛增2297.73%；酒店收入9.17億港元，同比增長3.27%。

公司股東應占基本溢利86.20億港元，同比提升27%，其中，物業投資基本溢利67.95億港元，同比下降1.52%；出售資產基本溢利23.6億港元，同比上漲716.61%。上升主要來自2025年內出售美國邁阿密Brickell City Centre購物中心及其停車位和某些共享設施，以及兩塊毗鄰土地的權益，以及出售香港一個工業項目和港島東中心43樓所產生的收益。部分收益被出售Brickell City Centre購物中心后租金收入減少、香港的辦公樓組合租金收入減少及多個住宅買賣項目的銷售和市場推廣費用增加而抵銷。

行政總裁彭國邦在報告中指出，太古地產在中國內地的零售物業組合表現堅穩，應占零售銷售額增長7%，表現不但優于市場，亦較2019年（疫情前）同期高出65%（不包括汽車銷售額）。

投資物業運營：

香港內地商場銷售額均上升

截至2025年12月31日，太古地產應占物業組合的總樓面面積約356.75萬平方米（約3840萬平方英尺）。其中約有311.23萬平方米（約3350萬平方英尺）是投資物業及酒店，包括已落成投資物業及酒店約221.1萬平方米（約2380萬平方英尺），及發展中或持作未來發展的投資物業約90.12萬平方米（約970萬平方英尺）。

分地區來看，太古地產在香港的應占投資物業及酒店組合約132.85萬平米（約1430萬平方英尺），主要包括甲級辦公樓、零售物業、酒店、服務式住宅及其他高尚住宅物業。太古地產在北京、廣州、成都、上海、西安及三亞的優越地段持有11個大型商業發展項目的權益。該等發展項目全部落成后，預計將提供應占總樓面面積約178.37萬平方米（約1920萬平方英尺），其中98.48萬平方米（約1060萬平方英尺）已落成。而太古地產在其他地區的投資物業組合原包括美國邁阿密Brickell City Centre項目的購物中心及停車位，該物業已于2025年6月出售予Simon Property Group，代價為5.487億美元。

香港投資物業運營：辦公樓下跌4%，零售物業銷售額上升出租率100%

按100%為基準計，香港已落成的辦公樓物業組合總樓面面積合共為92.9萬平方米（1000萬平方英尺）。2025年，香港辦公樓物業的應占租金收入總額為51.62億港元，其中太古地產權益租金收入總額為48.85億港元，同比下跌4%。香港辦公樓物業組合的綜合租用率為89%；不計入太古坊二座和太古廣場六座等最新落成的辦公樓，余下辦公樓物業組合租用率為91%，其中太古廣場場一座、二座及三座辦公樓的租用率達96%。

按100%為基準計，香港已落成的零售物業組合總樓面面積合共為29.73萬平方米（320萬平方英尺）。2025年，香港零售物業的應占租金收入總額為25.49億港元，與去年大致持平，其中太古地產權益租金收入總額為23.55億港元，同樣與2024年持平。具體來看，年內，太古廣場購物商場、太古城中心和東薈城名店倉的零售銷售額分別上升6%、3%及2%，而2025年香港市場整體臨時估計零售銷售額上升1%。年內旗下商場租用率約100%。

內地投資物業運營：在營商場銷售額同比提升7%

中國內地物業組合樓面面積合共為285萬平方米（3080萬平方英尺，其中太古地產應占權益為1920萬平方英尺）。已落成物業共133.78萬平方米（1440萬平方英尺），152.36萬平方米（1640萬平方英尺）正在發展中。2025年，中國內地投資物業的應占租金收入總額為62.53億港元，其中太古地產的權益租金收入約為50.32億港元，同比上升3%，反映各營運城市的購物商場租戶組合優化。

零售物業方面，中國內地已落成的零售物業組合總樓面面積合共為830萬平方英尺，其中太古地產應占權益為59.46萬平方米（640萬平方英尺）。2025年，中國內地零售物業的應占租金收入總額53.53億港元，同比上升2%。其中太古地產權益租金收入總額46.28億港元。

2025年，盡管部分商場受升級工程影響，太古地產在營商場整體人流及零售銷售額仍持續提升。2025年，太古地產在中國內地商場的應占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售）上升7%，表現優于市場平均，并較2019年同期（疫情前）高出65%；北京三里屯太古里、北京頤堤港、成都太古里、廣州太古滙、上海興業太古滙及上海前灘太古里的零售銷售額分別上升11%、3%、7%、2%、50%及7%；與2019年相比，三里屯太古里、成都太古里、太古滙、興業太古滙及頤堤港的零售銷售額分別上升12%、32%、70%、27%及1%。

辦公樓方面，中國內地已落成的辦公樓物業組合總樓面面積合共為39.02萬平方米（420萬平方呎），其中太古地產應占權益為26.94萬平方米（290萬平方英尺）。2025年，中國內地辦公樓物業的應占租金收入總額8.18億港元，同比下跌8%。其中太古地產的權益租金收入總額3.63億港元，同比下跌4%。

1000億港元投資計劃：

中國內地投資完成率92%

太古地產于2022年3月宣布，計劃在未來十年投資1000億港元在香港和中國內地發展一系列項目，同時在不同地區（包括東南亞）開展一系列住宅買賣項目。目標投放300億港元在香港、500億港元在中國內地以及200億港元于住宅買賣項目（包括東南亞）。

截至2026年3月6日，已承諾投放的投資計劃總額約為670億港元（香港110億港元、中國內地460億港元和住宅物業買賣項目100億港元）。已落實的重點項目包括香港海德園、皇后大道東269號、英皇道983-987A號和濱海街16-94號及曼谷的Upper House Residences Bangkok及The Wireless Residences by Upper House（前稱「無線電路項目」）、西安太古里綜合體、三亞太古里（暫定名）、上海陸家嘴太古源及前灘綜合發展項目、廣州聚龍灣太古里、廣州太古匯第三期（前稱「天河路387號」），以及位于香港船塢里8號及英皇道1067號作辦公樓及其他商業用途的項目。尚未落實的項目包括更多位于中國內地一線及新興一線城市（包括北京和深圳在內）以零售為主導的綜合發展項目，目標使中國內地的總樓面面積增加一倍；同時進一步擴充香港的太古廣場和太古坊，以及更多在香港、中國內地、邁阿密和東南亞的住宅物業買賣項目。

發展中的投資物業進展：

10座項目中過半數擬今年亮相

太古地產在財報中分別給出了依托在營項目的投資物業進度和全新投資物業進展情況，本文一并整理如下：

值得一提的是，除了上表中的信息，太古地產在財報還披露的內容包括：上海前灘綜合發展項目地理位置優越，其位于上海中環線內，位于三條上海地鐵線路的交匯點，毗鄰前灘太古里。

上海前灘綜合發展項目