丁彥皓（可信財商）：房地產杠桿效應的原理、測算以及投資理念

房地產杠桿效應的原理、測算邏輯以及投資理念

文\丁彥皓-可信財商

一、房地產的杠桿效應是指購房者運用銀行借款或收取租金導致首付款收益變動率呈指數級放大的現象

房地產的杠桿效應是指當某一財務變量以較小幅度變動時，另一相關變量會以較大幅度變動的現象，也就是指購房者運用銀行借款或收取租金導致首付款收益變動率呈指數級放大的現象

其實，房地產的杠桿效應主要是基于兩點，即

1、 房價上漲超過按揭貸款利息的收益

2、 租金超過按揭貸款利息的收益

其中，房價上漲幅度超過按揭貸款利息的收益率=[（每年房價上漲-每年按揭貸款的利息）/購房首付款]*100%

租金超過按揭貸款利息后的收益率=[（年租金-年按揭貸款的利息）/購房首付款]*100%

而房地產的杠桿效應=房價上漲幅度超過按揭貸款利息的收益率+租金超過按揭貸款利息后的收益率

即 {[（每年房價上漲-每年按揭貸款的利息）+（年租金-年按揭貸款的利息）}/購房首付款}*100%

這就意味著，決定房地產杠桿效應的因素有五，即

1、 所選標的基本面持續提升的房價上漲

2、 所選標的購買價低于內在價值的估值回歸套利

3、 首付款比例，首付款比例越小杠桿率越高，首付款比例越大杠桿率越小

4、 按揭貸款的利率與演變趨勢

5、 每年租金的大小及增長的空間

二、決定房地產杠桿效應的決定因素

曾經中國住房按揭貸款的利率過高導致租金根本無法覆蓋按揭貸款的利息，致使租金超過按揭貸款利息后的收益為負值，杠桿效應不明顯

很多房產投資者將房地產的杠桿效應更多基于房價上漲幅度超過按揭貸款利息的收益

但是，目前中國經濟的演變對房地產杠桿效應的影響有四大變化，即

1、 住房按揭貸款的利率大幅下降，目前約為3.1%，很快會跌至2%

2、 房價下降導致首付款與按揭貸款的總量都下降

3、 貨幣寬松與債務堆砌導致的通貨膨脹所衍生的房價、房租上漲

4、 產業升級轉型后，高附加值導致的社會可支配收入上升所衍生的房價、房租上漲

決定租金高低的因素有三，即

1、 樓盤定位高端，且裝修奢華所針對的中高收入群體

2、 緊鄰高端學校與地鐵

3、 所在地清一色的豪宅，未有城中村等廉價出租房

目前對房地產杠桿效應影響最大的因素是包括中美在內的全球貨幣寬松與債務堆砌導致的惡性通脹與資產泡沫，最終會導致按揭貸款的利率持續下降、房價拉升以及租金上漲

但是前提是所選的標的要是低估，且基本面持續提升的優質資產，而決定住房基本面提升的因素有三，即

1、 所在地的產業附加值高低

2、 人口，尤其是受過高等教育的年輕人攜帶資本凈流入

3、 基礎設施建建設的密度與規模

三、房地產杠桿效應的案例測算

以總房價100萬，首付款15萬為例來計，按揭貸款利率2%，85萬貸款的利息是1.7萬，如果年租金3.6萬，則[（3.6-1.7）/15]*100%=12.67%就為租金的杠桿效應

只要所投資的標的選擇的好，隨著通貨膨脹與社會可支配收入的提升，租金將會持續上漲，而中國將會逐步進入低利率時代，按揭貸款的利率會整體維持在2%以下

這就意味著，僅租金的杠桿效應最低會維持在12%，且隨著時間的推移會逐步提升

另外，還有房價上漲，只要相對買入價的房價年化平均增長率超過按揭貸款的利息總額后，即2%的按揭貸款利率，房價上漲扣除利息總額后的盈余對應首付款就是房價上漲的杠桿效應

四、很快國家必然會大幅人為推高房價，真正具備投資價值的是緊貼超一線城市核心地區的周邊附屬城市，具有估值與基本面提升的雙重套利機會

目前中國經濟的一切癥結都是卡在了房價萎靡上，房價萎靡導致通貨緊縮、社會資產負債表收縮、經濟萎靡與信貸收緊

很快國家必然會向房地產市場大規模注入增量貨幣、降低利率以及取消各類限制措施，人為推高房價，激活房地產產業鏈與土地財政，擴張社會資產負債表以及擴張社會信用

擴張社會信用需要抵押品，而住房是最佳的選擇，目前中國社會的現實是最能夠賺錢的財富階層通常都擁有好幾套房產

基于此，只要讓能夠賺錢的財富階層資產負債表擴張與資產增值，形成賺錢效應自然就能夠以此作抵押擴張社會信用，用于投資與消費，從而拉動經濟與解決就業

所以，目前根本不能低緯度的解決就業，而是釋放具有賺錢能力財富階層的信用擴張潛力

財富的本質是銀行信貸與資產估值，目前中國經濟之所以處于低迷期的關鍵無非有二，即

1、 房地產萎靡導致社會資產負債表與房地產產業鏈收縮

2、 具備賺錢能力的財富階層社會信用被人為遏制

這與全球經濟周期、中國產業升級轉型以及美聯儲貨幣政策等一系列相關，但是現在這一切都已經到了最低點，正在孕育一輪超級大機會，所以目前是布局與擴張的最佳時機

在低利率與低房價時代，租售比決定的房地產杠桿效應開始凸顯，這是房地產投資的另一機遇期，但是要想維持高的租售比一定要選擇當前買入價極低，且未來發展空間無限的優質標的

而中國房地產已經呈現結構化的特征，太多地區的房價因為基本面走衰而呈持續下跌的態勢，除了基本的居住屬性與建安成本外，根本不具投資價值，應該堅決放棄，僅選擇低估，且基本面持續大幅提升的潛在優質標的

但是目前中國房地產市場又呈現太多地區單位面積財富承載量過重的尷尬，即超一線城市核心地區由于發展飽和的房價過高導致產業、資本與人才的持續凈流出，嚴重的遏制了房價的上漲空間

真正具備投資價值的是緊貼超一線城市核心地區的周邊附屬城市，該地區最大的特征是低房價導致的產業、資本與人才呈現持續的凈流入，穩步大幅提升房地產的基本面，具有估值與基本面提升的雙重套利機會

基于此，本文推薦張江長三角科技城與湖州南太湖開發區...

五、張江長三角科技城是上海與浙江共建的一個經濟特區，潛在發展空間無限，目前是最佳的投資點與布局時機

其實，決定產業遷移路徑的關鍵要素主要有兩條，即

1、市場演變路徑

2、國家的政策導向

但是國家的政策更多是圍著市場演變的基本路徑制定的，具有一致性，尤其投資獲利的關鍵是要對國家的產業政策深信不疑，對國家的產業政策持質疑態度或漠視，必然投資很難取得大成就

張江長三角科技城（簡稱科技城），位于上海西南部楓涇鎮與浙江東北部平湖市的交界處，地跨上海與浙江兩地，目前正處于一期啟動期

科技城由張江國家自主創新示范區管理委員會授權的張江楓涇科技園、張江平湖科技園共建

圖 張江長三角科技城區位圖

上海與浙江共建張江長三角科技城的關鍵是上海可供給的土地有限，但又想尋求低成本的可持續發展，不愿讓其高房價將高附加值的產業與年輕人趕至其他地區

最后不得已讓浙江出地，上海出產業，共建張江長三角科技城，我本人已經投資三套，約360萬，正在裝修，計劃用于出租，目前張江長三角科技城呈現八大特征，即

1、潛力無限，國家長三角一體化大戰略與浙江、上海共建等系列優勢加持

2、直線距離上海僅300米

3、張江高附加值產業的密集涌入，具有高附加值產業加持的優勢

4、緊鄰上海，但又處于杭州、寧波、蘇州、紹興等城市的最中心，尤其未來五條杭州灣跨海大橋都落腳該科技城，是個交流的必經樞紐，具有城市協同效應

5、房價極低，目前僅為1萬左右，與社會平均接盤力6萬有5萬的差距

6、目前正處于行情的上升初期，且國家將首付款定為15%，能夠最大化的借助銀行杠桿

7、能夠立即賺錢，極具套利空間，周邊同級別樓盤房價為1.9萬，而該樓盤僅1萬，且還送車位，買到手就能讓首付款賺3倍

8、貼近投資超100億的樂高樂園，左邊地鐵，右邊學校，送車位

房地產的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年

只需10萬首付，就可以讓子女在上海獲得一席之地，直接決定家族的未來

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作者簡介：

丁彥皓 房地產經濟學博士、應用經濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教