兩江新區行政化后，睡城悅來終迎歷史轉機

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本月，重慶進行了一場足以載入重慶城市化進程史冊的改革，撤銷了江北區和渝北區，調整了北碚區行政區劃，設立了兩江新區行政區。

調整后，兩江新區行政區下轄31個街道、11個鎮，面積約1360平方公里、人口約352萬，一躍成為中西部的第一強區。

很多朋友并不太能理解這次區劃調整的意義。

我認為，通過梳理悅來板塊過往發展的種種問題，可能最能直觀感受兩江新區行政化的必要性，同時也能理解到為什么說兩江新區行政化讓悅來迎來歷史轉機。

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我相信絕大部分重慶人搞不清楚原來兩江新區直管區范圍。我們來簡單回顧下兩江新區行政化之前的發展格局。

兩江新區掛牌成立于2010年6月的，是當時全國第三個、內陸第一個國家級開發開放新區，包括江北區、北碚區、渝北區3個行政區部分區域，面積1200平方公里。

兩江新區1200平方公里范圍中，有562平方公里的面積是統籌規劃區，兩江新區管委會只是統籌規劃，具體各類管理權限仍在三區政府。

兩江新區直管區總面積約638平方公里，但直管區從管理權限來說分為兩個層次：

一是全面直管區：也就是原北部新區管轄范圍8個街道，面積約130平方公里，經濟發展和開發建設以及日常各類行政管理工作均由兩江新區管委會負責，僅疾病防控、征兵工作由渝北區人民政府負責。

二是經濟直管區：面積約508平方公里的范圍，兩江新區管委會負責經濟發展和開發建設管理工作，其他行政管理工作由所在地的三區政府分別負責。

經濟直管區的情況較為復雜，大致又可以分為兩部分：

一部分是兩江新區工業開發區的三大片區即水土新城，魚復新城，龍興新城。兩江新區開發投資集團大致按照55%：45%的比例分別與北碚、江北、渝北三個行政區組建了3個開發公司分別開發打造。

在具體分工上，三個行政區分別負責三大片區的管理事務比如征地、拆遷、安置等，兩江開發投資集團負責建設開發、招商引資等，最后的利益由兩江和相應行政區共享。

另外一部分包括悅來、江北嘴、寸灘港、空港保稅港等功能區。這些區域分別是悅來投資集團、江北嘴投資集團、保稅港區集團、港務物流集團4家公司所對應的開發管理區域，市委市政府在2013年將4家公司股權全部劃轉給兩江。

各行政區對這4家公司都沒有股權，這些區域的責任義務劃分以及利益分配比較模糊，統籌協同效果最差，我們以悅來為例來詳細說明。

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悅來曾是嘉陵江流域的一個重要水陸驛站。后來，逐步發展成悅來場、悅來鎮及至悅來街道。

2010年9月，重慶悅來投資集團有限公司成立，公司注冊資本金20億元，主要承擔重慶國際博覽中心的建設運營以及悅來新城18.67平方公里土地的開發建設。

2013年3月，全國第二，西部第一的重慶國際博覽中心正式投入運營，悅來新城的房地產開發建設也就此拉開序幕。

悅來新城規劃分為會展城、生態城、智慧城三個部分，起點很高。悅來生態城邀請了國際規劃彼得.卡爾索普大師來設計，被納入首批國家綠色生態城區示范城區，重慶首個面向住宅為主的集中供能區域，悅來也是“海綿城市”建設試點城區。

按照最初規劃，悅來新城建設大致分三步走。

第一步，博覽中心投用后5年內，基本完成8.68平方公里悅來會展城建設，入住人口10萬人。

第二步，在5~8年內基本完成悅來生態城建設。

第三步，10年內，悅來新城基本建成。

然而，悅來新城的發展實際上遠不如預期。悅來的空置現象極為突出，甚至可能是重慶空置率最嚴重的睡城。

悅來整體規劃人口約20萬人，悅來原計劃在博覽中心投用后5年內就要入住10萬人。然而截止2024年底，悅來街道的常住人口卻僅有4萬人。

悅來的入住率低，核心原因在于區域配套落后。雖然是兩江新區直管區，但悅來的各類配套，曾長期因為開發區與行政區職責邊界不清等管理體制機制問題而延誤限制的。

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那么，悅來的發展怎么被管理體制機制問題而延誤限制的？

先說醫療問題。擁有西部最大國博中心的悅來，發展十余年，至今卻沒有一座綜合醫院，為何？

根據兩江新區管委會2022年一份相關復函，悅來國際會展城內規劃有一宗醫療衛生用地，2014年由重慶悅來興城資產經營管理有限公司以劃撥方式取得用地使用權。興城公司積極推動醫院建設，但因醫院主管部門為渝北區衛健委，而相關政策、建設資金等一直未納入渝北區政府投資，導致興城公司與重慶各大醫院洽談合作、引進優質醫療資源未果，至今未能動工建設。

也就是說，兩江新區把醫院建設滯后的責任都推到了渝北區身上。

目前，悅來僅有一個衛生服務中心，位置在國博中心北側，挨著仙桃街道的數據谷大橋橋頭，但住在國博中心南側的居民要給小孩接種疫苗等非常不方便。

而渝北衛健委的回復是，目前悅來街道轄區常住人口為2萬人左右，該接種門診能滿足轄區居民的需求，后續如果服務人口較多，會考慮增設門診。

渝北衛健委認為增設衛生服務中心都沒有必要，自然會認為沒有必要興建綜合醫院。而且悅來醫院建設資金誰來出，恐怕雙方也未能達成共識。

再說悅來的教育配套問題。悅來的中小學該到底由誰出資修建呢？

渝北區教委在回復網友關于悅來三小的問題時說，根據市領導指示精神，悅來片區學校建設由悅來投資集團作為建設主體。

然而，悅來投資集團在2023年官方回復網友時卻說，按照重慶市相關規定，悅來片區的公辦義務教育學校等社會事業應由屬地政府即渝北區投資建設。

也就是說，兩江新區成立十幾年后，悅來的學校到底該由誰負責投資建設似乎仍未達成共識，令人不可思議。

悅來的管理體制問題還反映在很多方面，比如有網友反映的購房退稅問題。

有網友在2022年3月買了悅來某處樓盤，以為可以享受兩江新區的稅收優惠政策，卻被告知該樓盤契稅上交渝北，屬于渝北管。網友進一步查詢渝北的春季房交會政策和向渝北區建委相關部門反應，悅來明確不在政策中。

后來幾年，渝北房交會適用范圍都額外提到包括悅來片區契稅繳納地在渝北區的新建商品房項目。兩江新區房交會適用范圍則額外提到悅來片區僅限自然人購房人契稅繳納至兩江新區稅務局項目。悅來片區稅收歸屬的混亂情況，恐怕也是全國罕有。

另外，根據悅來集團的相關回復，在稅收方面，悅來投資集團總部由渝北區和兩江新區共同征管。除增值稅及附加稅在兩江新區繳納外，其余稅種均在渝北區繳納。集團所屬子公司稅務關系均屬渝北區管轄。從實際征稅情況看，悅來片區繳納稅收大部分由渝北區征收。

這也意味著，悅來產生的稅收可能很難反哺悅來發展。同時，悅來投資集團發展產業的財務動力不足。

總而言之，因為特殊的管理體制，悅來的發展受到了極大的影響，也導致悅來發展遠不如預期。

總結：

兩江新區行政化后，悅來原來的管理體制等問題不復存在，悅來終于擺脫桎梏，迎來了歷史轉機。

悅來北連水土，南接禮嘉，東接中央公園，西連蔡家。兩江新區行政化后，北區的各個熱點板塊將加速一體化發展，悅來的樞紐區位優勢將會更加凸顯。

希望兩江新區行政化后能進入新的發展快車道，也希望悅來越來越好。