房價何日止跌回穩(wěn)

房價“止跌回穩(wěn)”這個口號提了很久，但是即使看官方發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月份70城新房只有六個市場（沈陽、上海、杭州、合肥、烏魯木齊、韶關(guān)）環(huán)比沒有跌，二手房市場沒有城市不跌的，都距離這個政策目標(biāo)還有很遠(yuǎn)。

當(dāng)然政策不是提提口號就能立刻實現(xiàn)的，當(dāng)年房子熱的時候“房住不炒”的政策目標(biāo)也是調(diào)控很久才最終實現(xiàn)。但是可以從房價形成機制探討探討，最終房地產(chǎn)市場房價的止跌回穩(wěn)是怎樣實現(xiàn)的？

過去我們研究新房市場比較簡單，主要看供求，如果持續(xù)的土地供應(yīng)、可售房源大于需求，就是增庫存，價格壓力就大，如果持續(xù)供應(yīng)小于需求，那么就是去庫存，價格就會穩(wěn)住甚至上升。這其中看可售房源可以觀察短期，土地供應(yīng)可以觀察更長期一點的市場。

但如果從房地產(chǎn)市場所有的交易量來看，目前市場上交易的主體實際是二手房，很多城市二手交易量都超過了新房，越大的城市越甚，作為價格風(fēng)向標(biāo)的一線城市二手房交易量更是新房交易量的好幾倍。從這個角度看，研究二手房的價格回穩(wěn)機制更加重要。戳這里，打造24小時在線的AI銷售員

二手房和新房市場在需求端沒什么差異，核心是供給端。

二手房的供給其實有自己的特點，首先，二手房供給的總量=存量*出售意愿，牛市的時候業(yè)主出售意愿小，所以供給下降的很快。熊市出售意愿強烈，所以供應(yīng)增長快，很多人覺得二手房容易砸盤就是這樣。

但具體到供給的主體，又因為是一個個分散的小業(yè)主，情況還要更加復(fù)雜一點。熊市時期賣房子的業(yè)主既和心態(tài)有關(guān)，也和實際狀況有關(guān)。例如是不是遇到了實際困難，短期需要用錢，或者遇到失業(yè)或者企業(yè)經(jīng)營不善帶來的收入下降，短期有降杠桿的訴求和壓力等等。

在研究新房市場的時候我們會根據(jù)量價變化把市場周期分為四個階段：量價齊升（市場上升期）-價升量縮（市場繁榮期）-量價齊跌（市場蕭條期）-價跌量升（市場恢復(fù)期）。從二手買賣雙方業(yè)主的心態(tài)變化，也可以來探討一下二手房的這幾個時期。

1）市場上升期，買家中自住和投資保值訴求客戶都有，賣家主要是預(yù)期分歧或者置換客戶。2）到市場繁榮期，買家還是兩種客戶均有，但是因為價格漲得高，杠桿都變高了。賣家中基本沒有預(yù)期分歧（這時都看漲），主要是賣房置換的賣家。3）到了市場蕭條期，量價齊跌，投資客跑光，自住客不敢下手，買家陡減；賣家也是觀望心態(tài)，只有遇到現(xiàn)金流危機的賣家著急降價賣房。4）最后到了市場恢復(fù)期，自住買家逐漸進(jìn)場，此時依然缺少投資客；賣家既包括置換賣家，也包括挺過較長時間，但還是出現(xiàn)金流危機的賣家，還有對房價長期失望，逐步改換配置的退場者。

市場從危機下行的蕭條期到恢復(fù)期，始終有個清理危機賣家的過程，賣掉的往往是杠桿率高狀況不穩(wěn)信心不足的業(yè)主，而買進(jìn)的相對來說是杠桿率更低心態(tài)更平衡的新業(yè)主。實際上在降價周期里賣的量越多，就意味客戶結(jié)構(gòu)越改善，持有者結(jié)構(gòu)越來越穩(wěn)定。二手房市場的以價換量，其實還換了客戶的“質(zhì)”，等到客戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定到一定程度，就沒有大面積的二手業(yè)主繼續(xù)降價的情況，才能帶來市場價格的企穩(wěn)。戳這里，打造24小時在線的AI銷售員

這輪危機，觀察上海、北京的二手房情況，其實從2023年11月開始，就處在價跌量升的階段，市場自發(fā)的在調(diào)節(jié)趨穩(wěn)。

但市場這種調(diào)節(jié)趨穩(wěn)能力并不是無止境的，如果市場持續(xù)下跌，有狀況的，不穩(wěn)定的業(yè)主不斷增加，實際上這個調(diào)整就難以看到底部。說到底，房價還是要看宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)情況。宏觀經(jīng)濟(jì)好，反映到微觀帶來的是業(yè)主收入增加，失業(yè)率低，就少有業(yè)主出現(xiàn)因為現(xiàn)金流危機賣房的情況，二手房穩(wěn)住時機就早。反之，這個復(fù)蘇過程就遙遙無期。

很多人分析的租金收益率，我覺得也只能算是個房價階段性的心理錨點，很容易被攻破。先不說宏觀經(jīng)濟(jì)下滑后，租金其實也在成比例的下降，租金回報率的提升艱難。其次，即使租金回報率超過了貸款利率，因為房價事實還在下跌，很多人算買房收益的時候也會用租金收益減去房價損失，可能會要求極高的租金收益率。畢竟租金收益率是個長期指標(biāo)，出現(xiàn)危機的業(yè)主，還是需要立刻付錢的買家，通縮狀態(tài)下，租金收益率高不能保證市場一定有錢能來收購租金收益率達(dá)標(biāo)的物業(yè)。總的說，房地產(chǎn)這個行業(yè)體量太大，和宏觀經(jīng)濟(jì)糾葛很深，基本融為一體，房價成了宏觀經(jīng)濟(jì)事實上的晴雨表。經(jīng)濟(jì)好，房價才能好，經(jīng)濟(jì)不好，房價也好不了。看其他國家例子，鮮有國家經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，房價一路走低的。人口問題，土地財政問題等等，既是房地產(chǎn)業(yè)遇到的問題，也是未來宏觀經(jīng)濟(jì)保證持續(xù)發(fā)展必須直面的困難。

上周聽了黃奇帆市長講的一個關(guān)于新質(zhì)生產(chǎn)力的演講，詳細(xì)講了講中國未來發(fā)展（沒有地產(chǎn)作為支柱）的思路。雖然地產(chǎn)作為被拋棄的行業(yè)老登，但從業(yè)者其實也都希望國家整體經(jīng)濟(jì)能順利走出“中等收入陷阱”，完成經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟(jì)其實不是一鯨落萬物生的關(guān)系，而是地產(chǎn)依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，是個大河有水小河滿，大河無水小河枯的關(guān)系。

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