盤活存量房屋，地方明確4大方向！

? 戳這里，加入地產(chǎn)/物業(yè)/投拓/產(chǎn)城

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。盤活利用存量房屋資源，已成為各地激發(fā)市場活力、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、促進產(chǎn)業(yè)升級和保障民生的重要抓手。2025年以來，上海、廣州、杭州、成都、佛山等地相繼出臺針對性政策，旨在通過制度創(chuàng)新破解存量盤活中的瓶頸問題，加速盤活存量資源，提升資源利用效率釋放經(jīng)濟效益。本報告對這些落地政策措施進行梳理，為更多地方提供參考借鑒。

更多房地產(chǎn)政策研究報告，“中指云”獲取

https://u.fang.com/ytcrnn/

轉(zhuǎn)變房屋用途，釋放存量潛力

在轉(zhuǎn)變存量房屋用途方面，各地落地政策措施主要分為兩類，第一類為臨時改變房屋用途，短期對存量房屋進行利用，在使用期限后需對房屋用途進行恢復(fù)，使用更為靈活；第二類為改建存量房屋，通常是將非居住存量房屋改建為保障性租賃住房。

第一類：臨時改變房屋用途。

近日杭州公開征求《杭州市臨時改變房屋用途實施細則》意見，對于臨時改變房屋用途的多項規(guī)則進行了明確界定，明確首次申請期限最長不得超過五年，每次延續(xù)期限不得超過兩年。

《細則》明確申請臨時改變房屋用途的適用范圍為“國有建設(shè)用地上有合法權(quán)源證明的存量房屋”，用于發(fā)展國家、省、市支持的產(chǎn)業(yè)和行業(yè)，補齊民生短板，以及完善區(qū)域配套；明確已納入房屋征收范圍、城中村改造范圍或者土地儲備三年滾動計劃的，用于改作或以任何形式變相用于商品住宅的等情形，不得申請臨時改變房屋用途；并指出用于小型商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點或為周邊提供便民服務(wù)設(shè)施等符合條件的（明確了正面清單），可無需辦理手續(xù)、無需繳納土地年收益；符合《劃撥用地目錄》，或用于發(fā)展養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、保障性租賃住房等符合國家過渡期支持政策相關(guān)產(chǎn)業(yè)和行業(yè)的，無需繳納土地年收益，涉及繳納土地年收益的，《細則》也確定用于幾類情形的年收益繳納標(biāo)準。同時，《細則》也強調(diào)臨時改變房屋用途的，不作為辦理不動產(chǎn)登記的依據(jù)，需要征收的，仍按原用途給予補償。該《細則》是杭州推進工商業(yè)用地改革的配套措施，杭州作為全國首個落地《細則》的城市，為存量房屋臨時改變用途設(shè)定了明確的邊界和流程，為市場主體盤活存量房屋提供了明確的指引，也為其他城市或地區(qū)提供了借鑒。

另外，當(dāng)前多地針對存量房屋臨時改變用途進行積極探索，短期、靈活的特點能夠有效提高存量房屋的使用效率。廣州在《廣州市提高土地利用效率綜合改革試點實施方案》中也提出支持存量建筑臨時轉(zhuǎn)換使用功能，可按正面清單進行臨時轉(zhuǎn)換；佛山近日落地的樓市新政中，支持探索存量合法商辦用房按現(xiàn)狀臨時轉(zhuǎn)換用于保障性住房、醫(yī)療、旅游休閑等公共服務(wù)或經(jīng)營性用途，并按規(guī)定繳交用途轉(zhuǎn)換土地價款或土地收益。預(yù)計后續(xù)將有更多城市出臺落地相關(guān)支持政策。

第二類，改建存量房屋。

多地支持將存量房屋改建為保障性租賃住房。早在2021年，中央層面已開始推動非居住存量房屋改建為保障性租賃住房，而后各地相繼落地適應(yīng)當(dāng)?shù)丨h(huán)境及特點的配套政策，推進存量房屋改建。廣州在《實施方案》中指出，支持在建或已竣工的商辦物業(yè)，整棟改建為保障性租賃住房，改建后不改變原用地性質(zhì)、房屋類型和建筑量等控制指標(biāo)，促進職住平衡；近日成都發(fā)布《推動存量資源優(yōu)化利用政策措施的通知》，其中指出對閑置和低效利用的商業(yè)辦公等非居住存量房屋，允許改建用作保障性租賃住房，納入保障性住房體系管理，增加保障性住房供給，同時嚴防“以租代售”。將存量房屋改建為保障性租賃住房這一舉措，增加了保租房供給量的同時，也避免了保障性住房的重復(fù)建設(shè)，未來或是更多城市強化住房保障的方式之一。

支持功能兼容，擴展多元生態(tài)

2025年7月末，上海發(fā)布《關(guān)于推進商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》，針對商務(wù)樓宇更新提出“六項舉措、兩項機制”共八個方面的支持政策，為解決傳統(tǒng)商務(wù)樓宇功能單一、配套不齊的問題，支持存量商務(wù)樓宇分類兼容符合地區(qū)發(fā)展及人民生活需求的功能業(yè)態(tài)。其中明確，在城市主中心、副中心區(qū)域，根據(jù)周邊產(chǎn)業(yè)崗位需求，適當(dāng)增加服務(wù)公寓和人才公寓、醫(yī)療服務(wù)等功能；在地區(qū)中心區(qū)域強化職住平衡，允許商務(wù)樓宇兼容酒店、文化體育、租賃住房（含人才公寓）等功能；在社區(qū)中心區(qū)域支持引入初創(chuàng)企業(yè)、養(yǎng)老托育、租賃住房等功能。

這一政策舉措明確劃定“三條底線”，即主體不變、產(chǎn)證性質(zhì)不變、主體結(jié)構(gòu)不變，表明商務(wù)樓宇即便兼容新功能，核心屬性仍為商業(yè)辦公，在主體功能不變的前提下，允許兼容導(dǎo)入其他輔助性或關(guān)聯(lián)性業(yè)態(tài)，更好的提升存量商務(wù)樓宇空間利用效率，補齊功能短板，提升樓宇活力，促進職住平衡與產(chǎn)業(yè)融合。

松綁“自持”限制，為企業(yè)紓困

此前多地采取“限地價、競自持”的競價規(guī)則調(diào)整土地競拍熱度，在這一規(guī)則下，不少企業(yè)手中擁有較大規(guī)模的自持商品住宅；同時，在過往土地供應(yīng)中，常有自持商辦物業(yè)的出讓要求，導(dǎo)致較多商辦物業(yè)由房企自持，一定程度拖累房企資金情況。近兩年多地針對房企自持房屋政策進行優(yōu)化，緩解企業(yè)壓力，出臺了多項政策措施。

自持商品住房方面，去年年末，佛山落地樓市政策，其中明確允許自持商品住房上市流通，指出經(jīng)政府同意并核算補繳相關(guān)費用后可轉(zhuǎn)為普通商品住房上市流通；廣州《實施方案》中針對自持商品住房轉(zhuǎn)為可售住房有更為明確的規(guī)定，指出項目所在行政區(qū)、板塊新房去化周期均在18個月以下的，按要求補繳出讓金后，可將自持住房轉(zhuǎn)為可售住房入市；成都允許補繳土地出讓金，將存量自持租賃住房轉(zhuǎn)為普通商品住房并上市交易。

自持商辦物業(yè)方面，廣州指出可調(diào)整自持商辦物業(yè)的持有比例，補繳出讓金可將自持商辦物業(yè)轉(zhuǎn)為可售商辦用房進行轉(zhuǎn)讓，并明確嚴禁分割散售；成都針對自持商辦物業(yè)進行多項政策優(yōu)化，一是允許調(diào)整自持比例，補繳土地出讓金，可將調(diào)減部分進行轉(zhuǎn)讓，并明確分割銷售的最小單元不小于整層或建筑面積不低于400平方米；二是允許向母公司、子公司或同一實際控制人的公司整體轉(zhuǎn)讓自持商業(yè)物業(yè)，以便于更好的進行資產(chǎn)整合等資本運作。

優(yōu)化管理機制與審批流程，優(yōu)化營商環(huán)境

通過調(diào)整優(yōu)化項目開發(fā)節(jié)奏、資金監(jiān)管方式及審批流程等，能夠緩解企業(yè)資金壓力，加速存量盤活工作推進落地。

成都提出完善商住項目進度掛鉤機制，指出商住混合用地及商住組合供應(yīng)宗地中，商業(yè)與住宅部分需同步建成并投入運營，統(tǒng)籌確定項目預(yù)售資金監(jiān)管，允許住宅項目超出當(dāng)前預(yù)售資金監(jiān)管要求部分的預(yù)售資金可用于商業(yè)項目建設(shè)，降低企業(yè)資金壓力，確保項目順利建成投運，存量項目可以申請參照執(zhí)行。

佛山優(yōu)化房地產(chǎn)項目開竣工時限，對新出讓的項目允許根據(jù)項目體量、建筑高度等指標(biāo)科學(xué)確定用地開竣工期限；對于已出讓的項目，允許企業(yè)申請不超過一年時間緩建期限，同時降低存量項目開竣工違約金計算標(biāo)準。這一政策舉措可為房企資金周轉(zhuǎn)提供便利，降低房企因市場波動導(dǎo)致的違約風(fēng)險。

上海提升商務(wù)樓宇更新審批效能，明確建筑面積在500平方米以下（總投資不超100萬元）且不涉及用途轉(zhuǎn)換的商務(wù)樓宇簡易裝修工程，可不申請辦理施工許可證，實行備案報送制度，加速規(guī)模較低的商務(wù)樓宇更新工作開展推進。

杭州在《細則》中明確臨時改變房屋用途的辦理流程，并針對符合條件及用途的項目建立豁免清單，豁免清單內(nèi)項目無需辦理臨時改變服務(wù)用途手續(xù)、無需繳納土地年收益。明確的審批所需流程及材料，有助于提高市場主體辦理臨時改變房屋用途的工作效率，同時對符合條件的項目進一步簡化流程，鼓勵主體將存量房屋向指定用途的業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變，優(yōu)化區(qū)域功能結(jié)構(gòu)。

整體來看，當(dāng)前各地積極探索針對存量房屋盤活和優(yōu)化利用的新方向，通過轉(zhuǎn)變存房屋用途、擴展存量房屋使用功能、松綁“自持”限制、優(yōu)化審批流程與監(jiān)管機制等方式，提升存量資源使用效率。存量盤活目標(biāo)更進一步與保障民生、產(chǎn)業(yè)升級、城市功能完善等緊密結(jié)合，政策方向也更加精細化，從單一功能調(diào)整擴展到全方位、系統(tǒng)性的制度供給。杭州、成都等城市已出臺政策為其他城市提供了寶貴的借鑒，未來更多城市有望根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鎏攸c優(yōu)化跟進，落地更加系統(tǒng)性、集成化的政策體系，探索新的路徑進一步破解存量房屋優(yōu)化利用瓶頸，挖掘存量資源潛力，持續(xù)推動城市發(fā)展向“存量提質(zhì)”轉(zhuǎn)型。

報告下載
（電腦端復(fù)制鏈接）

劃重點！未來五年房地產(chǎn)發(fā)展方向明確

https://u.fang.com/yosivc/

“十五五”前瞻，四中全會釋放房地產(chǎn)積極信號

https://u.fang.com/yot6ci/

住建部發(fā)聲，未來房地產(chǎn)或聚焦哪些方面？

https://u.fang.com/yot6ce/

2025三季度政策盤點丨優(yōu)化限購出現(xiàn)新突破，各地收購存量土地專項債發(fā)行加速

https://u.fang.com/youjap/

中央發(fā)布城市發(fā)展重磅文件，房地產(chǎn)相關(guān)的10個看點！

https://u.fang.com/yp4758/

?企業(yè)研究

2025年1-10月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜

https://u.fang.com/yosxaz/

2025年1-10月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

https://u.fang.com/yoswyn/

老舊住房更新潮起：代建別錯過這波風(fēng)口

https://u.fang.com/yosivb/

2025年1-9月中國房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜

https://u.fang.com/yotdsi/

?房地產(chǎn)市場

城市更新或成為“十五五”城市發(fā)展重要抓手，各項政策機制有望加快建立

https://u.fang.com/yosivd/

2025年三季度中國房地產(chǎn)市場總結(jié)與趨勢展望

https://u.fang.com/youj4k/

2025年1-10月全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)解讀

https://u.fang.com/yotc4y/

2025年10月中國住房租賃企業(yè)規(guī)模排行榜

https://u.fang.com/yosivf/

?指數(shù)研究

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2025年10月）

https://u.fang.com/yosxc5/

最新！2025年10月十大城市二手房房價地圖

https://u.fang.com/yoruto/

2025年三季度中國寫字樓租金指數(shù)研究報告

https://u.fang.com/yosiva/

2025年三季度中國百城地價指數(shù)報告

https://u.fang.com/yosiv9/

?物業(yè)研究

2025中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告

https://u.fang.com/ypms6s/

2025中國物業(yè)服務(wù)滿意度研究報告

https://u.fang.com/yowgyj/

2025年三季度中國物業(yè)管理行業(yè)總結(jié)與展望

https://u.fang.com/yotdsh/

2025中國房地產(chǎn)服務(wù)品牌價值研究報告

https://u.fang.com/yov8ej/

中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。